Investir dans le locatif à Stains

Stains, un bon emplacement géographique

Stains est une ville située à environ 3 km au nord du périphérique parisien et à 17 km du centre de la capitale française, Paris. D’où les avantages considérables en matière de développement urbain. Cette localité considérée comme une ville jardin se verra réaffirmer son identité par les transformations dont elle fait l’objet.

Située en zone éligible à la loi Pinel, Stains est entourée de nombreuses villes françaises. Ses communes limitrophes sont Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, La Courneuve et Dugny (en Seine-Saint-Denis), et Garges-lès-Gonesse et Sarcelles (dans le Val-d’Oise). Elle est située également non loin d’autres villes françaises, telles que Saint-Ouen, Bobigny, Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Aulnay-sous-Bois et Blanc-Mesnil.

D’une superficie de 5,39 km2, cette localité possède une densité de population avoisinant les 6 388 habitants/km2. Près de 53,7 % de ses plus de 39 000 habitants sont âgés de 20 ans à 59 ans, et 33 % moins de 20 ans. Ainsi, investir dans cette localité constitue un bon plan si vous ciblez ces tranches d’âge dans le cadre de votre placement immobilier locatif. En vous servant de la documentation dispo sur cette localité, vous pouvez évaluer le rendement potentiel de votre projet.

Stains, un environnement économique attrayant

Comme dans la majorité des villes de Seine-Saint-Denis, les prix à l’achat sont encore assez faibles à Stains avec de nombreux appartements et maisons à rénover. Puis, la demande locative y est en constante augmentation en raison de la présence des transports en commun, grandes écoles et entreprises. Vous pouvez trouver dans cette commune plus de 12 800 logements. Le parc immobilier de la commune est composé de :

• 9 % de studios et d’appartements 1 pièce, 
• 19 % d’appartements 2 pièces, 
• 32 % d’appartements 3 pièces, 
• 26 % d’appartements 4 pièces,
• 15 % d’appartements 5 pièces et plus. 

Stains regroupe environ 2 746 commerces et entreprises, avec un territoire composé de 6 zones d’activités. Ces secteurs sont fréquentés quotidiennement par plus de 13 000 travailleurs. Cette ville intéresse de nombreux jeunes actifs en recherche de résidence. De plus, cette localité est considérée comme la lauréate de l’appel à projet « Inventons la Métropole du Grand Paris ». Ce dernier est installé sur le site « Tartres Nord », implanté à proximité immédiate de la gare T11 « Pierrefitte - Stains ».

Stains, c’est aussi une ville de taille modeste requalifiée et réaménagée. Elle privilégie dans ses aménagements des espaces dédiés à la détente et aux loisirs, et des cheminements piétons. Puis, plusieurs projets de rénovation ont été entrepris ou sont en cours au cœur de la localité (sur l’hôtel de ville, l’église et la médiathèque). Les commerces en centre-ville sont aussi encouragés puisque les projets ambitieux y sont récompensés. 

Il est à noter qu’un écoquartier, celui des Tartres, se situe entre le métro Saint-Denis - Université et Le Clos Saint-Lazare. Ce secteur propose de belles traversées cyclables et piétonnes afin de faciliter l’accès au métro. Cet éco quartier s’étend sur près de 33 hectares, avec 12 hectares sur la ville de Stains. Depuis 2020, ce sont 15 hectares d’espaces verts qui y furent aménagés (jardins familiaux, agriculture urbaine, couronnes de jardins, prairies). Cet endroit fait aussi office de lieu de vie agréable et facile d’accès grâce à ses nombreuses autres infrastructures. Parmi celles-ci, vous pouvez distinguer des services, des commerces, un groupe scolaire comptant 19 classes et 1 000 logements accessibles à tous.

Stains, un accès facilité aux transports publics

Stains est une ville qui souffrait pendant plusieurs années d’un déficit en matière de transports publics. Toutefois, depuis 2017, les 2 gares du T11 permettent à la localité de proposer une offre de transport plus avantageuse. Des interconnexions aux RER B, D et H sont aujourd’hui possibles. L’établissement public territorial Plaine commune, la municipalité et le Conseil Département entreprennent un projet de développement de nouveaux transports d’envergure au niveau des grands axes de Stains. Cela permet de compléter la desserte assurée par les 9 lignes de bus déjà présentes sur le territoire.

La ville peut maintenant bénéficier d’une ligne de Bus à haut niveau de service (BHNS) au niveau du boulevard Maxime Gorki (depuis la gare du Grand Paris Express des 6 routes). Vous pouvez aussi profiter du tramway au niveau de la RD29, sur l’avenue Stalingrad. Une nouvelle liaison est possible depuis le métro Saint-Denis - Université au RER D (Garges - Sarcelles). Un prolongement de la ligne 12 du métro jusqu’à La Cerisaie (gare) a d’ailleurs été mis en place et sera inauguré au printemps 2022.

Stains est accessible facilement depuis les autres villes de Seine-Saint-Denis et celles du Val-d’Oise. Les résidents peuvent rapidement joindre Pierrefitte-sur-Seine, Sarcelles, Aubervilliers, Blanc-Mesnil, Bobigny, Aulnay-sous-Bois, Épinay-sur-Seine et Saint-Ouen.

Les autres raisons d’investir à Stains

Stains est une ville dont la population bénéficie d’une moyenne d’âge de 34 ans (tranche basse des moyennes d’âge). Cette spécificité représente un avantage si vous envisagez d’effectuer un investissement immobilier locatif. Les catégories socioprofessionnelles dans la localité sont nombreuses. 71 % des habitants sont des ouvriers et employés, 29 % des cadres et chefs d’entreprise, et 12 % des retraités. 19 % des résidents travaillent au niveau de la commune elle-même.

À Stains, la part des propriétaires et celle des locataires restent assez inégales. En effet, seuls 29 % des ménages sont propriétaires de leurs propres résidences principales. Ainsi, vous pouvez trouver rapidement preneur pour une résidence mise en location. Il vous est possible d’investir aussi bien dans un studio que dans un appartement ou une maison dans la ville. Le parc immobilier de cette dernière est composé à 71 % d’appartements et à 29 % de maisons. Il s’agit de résidences 1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, 5 pièces, 6 pièces ou plus.

Les prix de l’immobilier de la commune varient sensiblement d’une zone à une autre et selon la typologie de résidence. Le prix au mètre carré moyen des appartements est estimé à 2 621 euros. En revanche, le prix au mètre carré médian des maisons avoisine les 2 806 euros. Les variations de prix se font en fonction de l'emplacement et du type de bien. Pour les loyers, il faut compter en moyenne 18,2 euros le mètre carré pour un appartement et 17,3 euros le mètre carré pour une maison.

Une autre raison qui peut vous pousser à investir dans l’immobilier à Stains, en Seine-Saint-Denis, est la proximité de nombreuses commodités. Par exemple, la ville compte plus de 450 commerces, 3 supermarchés, 8 crèches, 11 écoles maternelles, 14 écoles élémentaires, 7 collèges et 2 lycées. Cette commune a aussi l’avantage d’être constituée à 17 % d’espaces verts. Dans cette localité, vos potentiels locataires apprécieront le cadre de vie.

La rentabilité locative ou le rendement locatif à Stains

L’achat d’une maison, d’un studio, d’un appartement 2 pièces, d’un appartement 3 pièces, d’un appartement 4 pièces ou autre représente un projet d’une vie. Vous devez choisir soigneusement la résidence dans laquelle vous souhaitez investir à Stains. Pour cela, connaître le taux de rentabilité potentiel d’un bien locatif dans la ville est indispensable. Que vous envisagiez d’acquérir un studio avec une kitchenette ou un duplex avec balcon et place de parking, le rendement locatif peut varier sensiblement. C’est aussi le cas pour un appartement avec garage.

Pour Stains, la plus haute rentabilité locative est assimilée à un studio. Elle avoisine les 10,51 % bruts, ce qui représente un taux intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. Vous pouvez aussi envisager l’acquisition d’un appartement 2 pièces. Cet autre type de résidence possède une rentabilité locative potentielle estimée à 8,77 %. Une alternative est l’achat d’un appartement 3 pièces proposant en moyenne un rendement locatif de 8,46 %. Ces typologies d’appartements constituent donc une bonne source de rentabilité.

Bien entendu, vous pouvez porter votre dévolu sur d’autres typologies de logements. Par exemple, les appartements 4 pièces et les appartements 5 pièces offrent de bonnes perspectives de rentabilité si vous les destinez à la colocation pour des étudiants. Il est à noter que 93 % de demandes locatives concernent les résidences principales. Les 7 % restants sont des résidences de vacances (location temporaire).

Stains est un secteur intéressant pour dénicher un bon plan d’investissement immobilier locatif. Vous pouvez toutefois investir dans les communes voisines si vous avez des besoins spécifiques en termes de rendement. Par exemple, vous pouvez investir à Aulnay-sous-Bois (8,35 %), Le Blanc-Mesnil (7,81 %), Aubervilliers (8,07 %), Pierrefitte-sur-Seine (10,23 %), Épinay-sur-Seine (9,89 %) ou Drancy (9,43 %).

La fiscalité d’un investissement immobilier à Stains

Le choix de l’endroit où investir constitue essentiellement une décision d’ordre personnel. Toutefois, Stains, et plus généralement le département de Seine-Saint-Denis, reste un secteur à privilégier pour trouver un bon plan d’investissement dans le locatif. Vous pouvez notamment bénéficier des avantages offerts par le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) en louant meublé une résidence (maison ou appartement) à Stains. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation vous permettant de payer peu d’impôts sur vos loyers perçus sur une période de 8 ans à 10 ans. Vous pouvez même obtenir une exonération de ces charges d’imposition. Ce système de défiscalisation vous permet de profiter de la déduction de vos dépenses et de vos amortissements, ou d’accéder à un abattement forfaitaire (à hauteur de 50 %) sur vos revenus locatifs.

Une autre option consiste à investir en loi Pinel dans une habitation neuve ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Toutefois, les atouts offerts par un appartement neuf que vous achetez avec le dispositif Pinel restent moins intéressants que ceux d’un appartement ancien. Puis, plusieurs conditions sont à remplir, rendant contraignant l’accès à votre nouvelle résidence. De plus, les programmes immobiliers neufs proposés chaque trimestre avec TVA réduite nécessitent un investissement plus important. 

Le mieux est donc de vous concentrer sur les maisons et les appartements avec travaux dans l’ancien, plutôt que ceux éligibles à la réduction d’impôt de la loi Pinel. C’est aussi valable dans les autres villes, telles que Saint-Ouen, Bobigny, Sarcelles et Épinay-sur-Seine. Vous pourrez aménager ces biens avec travaux pièce par pièce et les défiscaliser. La résidence acquise devra néanmoins être située dans un bon secteur, d’où l’intérêt d’analyser la documentation disponible sur chaque quartier.

Les quartiers où réaliser un investissement immobilier à Stains

Ville qui se soucie de la qualité de vie de ses habitants, Stains, en Seine-Saint-Denis, est divisée en plusieurs quartiers. Chaque quartier possède ses propres spécificités et s’apprête à un investissement immobilier locatif. Vous devez toutefois sélectionner le quartier qui correspond à vos objectifs de placement et de rentabilité.

Le quartier Allende représente un bon choix pour un investissement immobilier. Seuls 5 % des ménages qui y sont installés sont propriétaires de leur appartement ou maison. En faisant l’achat d’un bien locatif dans cette zone, vous avez la garantie de trouver des locataires (jeunes actifs, ménages, étudiants…) rapidement. Puis, les maisons et appartements qui sont proposés chaque trimestre répondent à tous les besoins.

Bordes – Prêtresse est une zone où le nombre de locataires est proportionnel à celui des propriétaires. Vous pouvez envisager d’y investir en privilégiant certains biens et en tenant compte de vos besoins de rendement. Il vous est notamment possible d’acheter une maison avec plusieurs pièces. Vous pouvez aussi penser à l’acquisition d’un appartement 2 pièces, dans un immeuble de standing. Et pourquoi pas un duplex 3 pièces ou 5 pièces (avec ascenseur, balcon et parking collectif) ?

Le quartier de L’Avenir regroupe plusieurs établissements scolaires, dont 1 crèche, 1 école maternelle, 2 écoles élémentaires et 3 collèges. C’est une zone qui peut intéresser particulièrement les familles en recherche d’une nouvelle résidence. Vous pouvez y acheter une maison ou un appartement avec plusieurs pièces pour obtenir des revenus locatifs réguliers, sans risque de vacances.

Si vous souhaitez faire l’achat d’une résidence située à proximité des commerces, La Cerisaie est un secteur relativement avantageux. Plusieurs appartements neufs et anciens avec balcon, terrasse et/ou parking collectif y sont disponibles. Aussi, proches des commerces, ces logements nécessitent éventuellement des travaux et peuvent être personnalisés en fonction des besoins de vos locataires cibles.

Le Bois Moussay est une zone très prisée des jeunes actifs, mais aussi des cadres et des chefs d’entreprise.

Le quartier Le Clos Saint-Lazare se distingue des autres secteurs de Stains de par son parc immobilier composé à 97 % d’appartements. Vous y trouverez aussi une population relativement jeune avec une moyenne d’âge de 31 ans. Les résidents sont également tous locataires, ce qui représente un plus dans votre projet d’investissement locatif. Le Clos Saint-Lazare propose un cadre de vie agréable. Vous y trouverez près de 4 crèches et 9 établissements scolaires. Puis, les 36 % de la surface totale de ce quartier accueillent des espaces verts. Le type de résidence le plus courant dans cette zone est un appartement 2 pièces avec parking collectif. Pour l’achat d’un appartement 3 pièces, vous pouvez vous tourner vers d’autres quartiers comme Victor Renelle – Croix Blanche.

Si l’un de vos critères d’investissement est la proximité avec les coins de verdure, certains secteurs représentent de bons compromis. Vous pouvez effectuer votre placement dans les quartiers Les Trois-Rivières et Le Moulin-Neuf.

Les autres quartiers de Stains restent aussi propices à un placement immobilier locatif. Parmi eux, vous pouvez distinguer Les Parouzets, Le Vieux Stains (au cœur de la localité), Le Maroc et Le Globe. L’offre de résidence dans ces zones reste assez diversifiée.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.