Investissement à Pantin

Pantin, une localité en perpétuelle évolution

Les points forts à souligner de Pantin sont son investissement auprès de ses habitants et sa volonté à toujours améliorer leur cadre de vie. Il y existe, par exemple, le Plan local d’urbanisme (PLU) qui consiste à optimiser la qualité architecturale des constructions et à redynamiser le centre-ville. Pour mener à bien le programme, la municipalité a mis en œuvre différentes aides pour les propriétaires. L’objectif en est de valoriser leurs biens immobiliers.

Depuis quelques années, la localité s’est aussi engagée avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour accompagner ces propriétaires à travers une multitude de projets. Ces derniers concernent, par exemple, le financement des travaux d’adaptation et la rénovation du réseau d’électricité pour les maisons en mauvais état ou insalubres. La finalité de cet établissement public est de permettre aux habitants de s’installer sereinement dans une résidence ou de mieux louer un appartement. Sans oublier les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) qui consistent à rénover ou réhabiliter un logement.

Le transport à Pantin

Par rapport à de nombreuses villes françaises, celle de Pantin profite de plusieurs moyens de transport communs. Ce qui la rend facilement accessible. En effet, elle bénéficie de la ligne E du Réseau express régional (RER) d’Île-de-France à travers la station Gare de Pantin. La localité est reliée au métro ligne 5 par les stations Hoche et l’Église de Pantin. Elle peut aussi accéder au métro ligne 7 via les Aubervilliers-Pantin-Quatre-Chemins et le Fort d’Aubervilliers. Depuis 2012, le tramway ligne T3b relie également trois stations pantinoises, à savoir Ella Fitzgerald-Grands Moulins, Delphine Seyrig et la Porte de Patin. Cette dernière se trouve à l’est du 19e arrondissement.

De plus, la municipalité pantinoise est desservie par une dizaine de lignes de bus pouvant aller jusqu’aux villes voisines et à Paris. Il existe également un projet public très intéressant du Grand Paris Express (GPE). Il consiste à créer une voie circulaire de métro rapprochant entre elles les municipalités aux environs de Paris. Par exemple, la nouvelle ligne 15 permettra de relier douze gares, de Saint-Denis Pleyel à Champigny Centre, en seulement 25 minutes. Elle franchira en même temps les grandes universités et différents aéroports, et s’arrêtera à la Gare Fort d’Aubervilliers.

L’enseignement à Pantin

Grâce à ses établissements d’enseignement supérieur, Pantin est plus proche de Paris et d'Aubervilliers en termes d’infrastructures scolaires. Si vous avez des enfants ou êtes un jeune couple, vous avez la possibilité de choisir entre plusieurs écoles et filières. Vous y trouverez, par exemple, l’école préparatoire aux grandes écoles, Le Corbusier, le CNAM (Conservatoire National des Arts et Métiers), la MSH (Maison des Sciences de l’Homme) et l’École des Hautes Études en Sciences Sociales (EHESS).

Vous y trouverez également le fameux Institut National d’Études Démographiques (INED) du Campus Condorcet. Ce dernier accueille de nombreux jeunes actifs et des chercheurs scientifiques. Le Centre National de Formation et d’Études de la Protection Judiciaire (CNFEPJ) et l’Institut Privé d’Enseignement Osthéopathique (IPEO) sont aussi des établissements très prisés en France. Ils se trouvent particulièrement à Pantin intra-muros. Sans oublier l’École des arts et techniques de la mode, la première école de mode française qui est dédiée aux Fashions Business.

L’entrepreneuriat à Pantin

Étant située près de la capitale et de la Seine-Saint-Denis, Pantin présente un marché économique intéressant pour l'investissement locatif. Ces dernières années, de plus en plus d’entreprises se sont implantées sur le territoire communal, comme le Netcom Group, Papyrus ou Maj-Elis. Cette localité compte désormais plus de 15 000 sociétés en son sein. 

Entre décembre 2021 et février 2022, Pantin présente un indice positif de dynamisme. Il s’agit effectivement d’un indicateur de performances des entreprises. Selon les annonces officielles du Canal, journal du public pantinois, cet indice est de 1,67 %. Cette statistique montre donc qu’au cours de cette période, le nombre de sociétés créées est plus élevé que celui des entreprises défaillantes. Dans cette commune française, aucune entreprise n’a été en défaillance parmi les 243 qui y sont implantées.

Pantin, un marché immobilier stable et rentable

Investir dans la ville de Pantin a toujours permis une belle rentabilité immobilière. Au cœur de la localité, les prix de l’immobilier sont très variables, car vous pourrez y trouver des appartements anciens à rénover. Pour les appartements, les 2 pièces et 3 pièces sont les plus recherchées.

En revanche, les quartiers au nord de la gare ont des prix plus abordables. C’est d’ailleurs ici que l’éco-quartier pourvu d’infrastructures, espaces verts, habitats, d’une école maternelle, etc., sera réalisé. Il existe également des programmes immobiliers neufs qui permettront de redynamiser la commune. C’est donc un investissement à prendre en compte pour investir à l'avenir.

Avec ou sans crédit immobilier, avec apport personnel ou non, la location d’une résidence meublée présente de nombreux avantages à Pantin. Certes, l’investissement en loi Pinel présente d’avantages fiscaux par de nouveaux programmes immobiliers. Cependant, investir dans l’ancien reste l’option la plus choisie par les Français.

Étant à proximité de Paris, cette localité de Seine-Saint-Denis bénéficie d’un objectif de plus-value à la revente. Franchie par 3 lignes de transport dynamiques qui mènent au centre de Paris en seulement 20 minutes, la municipalité profite d’un tissu urbain important. Avec son futur quartier écologique, le Grand Paris, etc., Pantin est une ville idéale pour investir.

Nombreux sont les facteurs qui peuvent influencer l’estimation du loyer d’une maison à Pantin. Il s’agit de l’ancienneté du logement, de la durée de location et du niveau de vie. Une faible durée de location peut, par exemple, être la conséquence de prix de location élevés. Le loyer médian d’une maison à Pantin est de 24 euros le mètre carré.

Ce prix vous permet de profiter d’une rentabilité locative annuelle de 3 % à 5 % sur un bien mis en location nue. Cependant, le rendement augmente s’il s’agit d’une location d’appartement meublé. Par exemple, le prix du loyer d’un studio situé dans un quartier intéressant est de plus de 600 euros chaque semaine. Il devra être placé à proximité d’une école maternelle, des centres commerciaux, hôpitaux, etc.

Pour un investissement locatif plus réussi, l’aide d’un expert immobilier permet de vous accompagner sur l’ensemble du processus. D’ailleurs, nous pouvons vous fournir un service d'investissement clé en main, nous nous occupons de la recherche du bien, de la rénovation, de l’ameublement, de la mise en place du locataire, voire de la gestion de la location.

Évolution du prix de l'immobilier à Pantin - Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires, INSEE)

Les quartiers où investir à Pantin

La sélection du lieu est une étape cruciale lors d’un investissement immobilier, notamment locatif à Pantin. Votre appartement à louer doit effectivement se trouver près d’une école maternelle, des commerces et des aires de jeux. Le choix du bien pourra se tourner vers un studio ou un appartement de deux pièces ou trois-pièces. Cependant, tout dépend de vos objectifs de rentabilité, mais également du quartier où vous allez investir.

Le centre-ville est le quartier le plus dynamique et le plus prisé de cette localité de l’arrondissement de Bobigny en raison de ses différents commerces et infrastructures. De ce fait, les prix de l’immobilier et du loyer y sont plus élevés. La demande de location y reste très forte. Depuis quelques années, cet endroit est parfaitement entretenu et continue de séduire un investisseur.

Il y a aussi le futur éco-quartier qui permettra le développement économique durable par la réalisation de nombreux logements, espaces verts, d’un centre de santé, etc. Un pont destiné aux piétons permettra également de rejoindre la gare RER. Prévue en 2030 d’après les annonces du Canal, sa concrétisation vous laissera le temps de découvrir les nouveaux programmes immobiliers.

Typologies de biens à privilégier pour l’investissement locatif à Pantin

Le type de bien immobilier que vous choisissez à Pantin influence directement la rentabilité de votre investissement. Certains formats se louent plus facilement. D’autres offrent un meilleur rendement ou un potentiel de plus-value à la revente. Voici les options à privilégier.

Studios et T2 : des logements très demandés

Les studios et les deux-pièces sont les plus recherchés à Pantin. Ils répondent aux besoins d’une population jeune, mobile et active. Les étudiants et jeunes actifs sont nombreux à chercher un logement proche de Paris, bien desservi et abordable. Ces biens se louent rapidement, surtout s’ils sont meublés et proches des transports. Ils génèrent peu de vacance locative et offrent une rentabilité brute souvent supérieure à 5 %. C’est un choix judicieux pour les investisseurs débutants.

T3 et T4 : stabilité locative pour les familles

Les appartements de trois ou quatre pièces séduisent une autre cible : les familles avec enfants. Ces logements sont plus faciles à louer dans les quartiers résidentiels, proches des écoles, des commerces et des espaces verts. La demande est plus constante, et les locataires restent généralement plus longtemps. Ce type de bien assure donc des revenus réguliers, avec un turnover réduit. La rentabilité est un peu plus basse, mais le risque locatif est limité.

Biens anciens avec travaux : rentabilité et défiscalisation

Pantin offre encore de nombreuses opportunités dans l’ancien. Certains immeubles, parfois dégradés, peuvent être rénovés pour en faire des logements modernes et attractifs. Acheter un bien à rénover permet souvent de négocier un prix plus bas à l’achat. Les travaux de rénovation peuvent être partiellement déductibles des revenus fonciers grâce au mécanisme du déficit foncier. Une fois le bien remis à neuf, il se loue mieux, plus cher, et peut générer une plus-value importante à la revente. Ce type d’investissement demande cependant une bonne gestion et un budget travaux maîtrisé.

Locaux commerciaux et bureaux : une alternative à explorer

Pantin est en pleine mutation économique. De nombreuses entreprises s’y installent. Le besoin en locaux professionnels augmente. Investir dans un commerce ou des bureaux peut s’avérer rentable, notamment autour des axes passants, des gares et des pôles d’activité. Les loyers sont souvent plus élevés que pour un logement, et les baux plus longs. Cela dit, le risque de vacance est plus important, et la demande plus spécifique. Ce type de placement s’adresse plutôt à des investisseurs aguerris.

Fiscalité et dispositifs d’investissement immobilier applicables à Pantin

Investir à Pantin, c’est aussi l’occasion d’optimiser votre fiscalité. Plusieurs dispositifs existent pour réduire vos impôts tout en augmentant votre rentabilité nette. Le choix dépend du type de bien, de votre stratégie et de votre profil d’investisseur.

La loi Pinel : investir dans le neuf avec avantage fiscal

Pantin compte plusieurs quartiers éligibles à la loi Pinel. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un logement neuf et le mettez en location pendant une durée minimale.

Le bien doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ces plafonds varient selon la zone géographique. Pantin est classée en zone A bis ou A, selon les quartiers. Cette situation permet d’atteindre des loyers corrects tout en restant dans les limites fixées par la loi.

La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 42 000 euros pour un engagement de location de 12 ans. Ce cadre est intéressant pour ceux qui veulent sécuriser un investissement locatif dans le neuf tout en réduisant leur imposition.

Le statut LMNP : souplesse et rentabilité en meublé

Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est adapté aux petits logements comme les studios ou les T2. Il s’applique lorsque vous louez un bien meublé à titre non professionnel. C’est un régime très utilisé à Pantin, notamment près des transports et des établissements d’enseignement.

Ce statut permet de déduire les charges et l’amortissement du bien. Résultat : vos revenus locatifs peuvent être peu ou pas imposés pendant plusieurs années. C’est un excellent moyen d’augmenter votre rentabilité nette, surtout si vous ciblez une clientèle étudiante ou mobile.

Autre avantage : le régime est simple à mettre en place et n’exige pas de création d’entreprise. Il est accessible à tous les particuliers.

Le déficit foncier : un levier fiscal puissant pour l’ancien

Si vous investissez dans un bien ancien nécessitant des travaux, le mécanisme du déficit foncier peut vous intéresser. Ce dispositif permet de déduire les dépenses de rénovation de vos revenus locatifs. Si les charges sont supérieures aux loyers perçus, le déficit peut même être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.

Pantin offre de nombreuses opportunités dans l’ancien, notamment dans les zones en pleine réhabilitation. En rénovant un bien vétuste, vous augmentez sa valeur et réduisez votre impôt. C’est une stratégie intéressante pour les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir intelligemment.

Attention, pour en bénéficier, le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale, et pendant au moins trois ans après la dernière déduction.

La nue-propriété : placement patrimonial sur le long terme

La nue-propriété est une solution discrète mais efficace pour les investisseurs à la recherche d’un placement sur le long terme. Ce mécanisme repose sur le démembrement temporaire de propriété. L’investisseur achète uniquement la nue-propriété du bien, tandis qu’un bailleur institutionnel en conserve l’usufruit pendant une période définie, souvent entre 15 et 20 ans.

Pendant cette période, l’investisseur ne perçoit pas de loyer, mais n’a pas non plus à gérer le bien. Il n’a aucune charge, aucun impôt, ni taxe foncière à payer. À l’issue de la période, il récupère la pleine propriété, sans frais supplémentaires. Le bien a pris de la valeur, et peut être revendu ou loué librement.

C’est un outil patrimonial adapté aux contribuables à fort niveau d’imposition ou en préparation de retraite. À Pantin, certaines opérations immobilières proposent ce type de montage, notamment dans des programmes neufs sécurisés.

Investir dans un bien en VEFA à Pantin : avantages et points de vigilance

Pantin attire de nombreux promoteurs immobiliers. De nouveaux programmes voient le jour, notamment dans les écoquartiers et les zones proches du canal de l’Ourcq. Pour les investisseurs, la VEFA représente une opportunité intéressante, à condition de bien comprendre ses spécificités.

Qu’est-ce que la VEFA ?

La Vente en l’État Futur d’Achèvement, ou VEFA, consiste à acheter un bien immobilier avant sa construction ou en cours de chantier. L’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

La livraison du logement est prévue plusieurs mois, voire un ou deux ans, après la signature du contrat. Pendant ce temps, le futur propriétaire ne peut ni occuper ni louer le bien.

Les avantages d’un achat en VEFA

Acheter en VEFA à Pantin présente plusieurs atouts :

Frais de notaire réduits : dans le neuf, ils s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cela représente une économie significative.

Garantie décennale : vous bénéficiez d’une protection pendant 10 ans sur les dommages liés à la structure du bâtiment. D'autres garanties s’ajoutent, comme la garantie biennale pour les équipements ou la garantie de parfait achèvement.

Logement aux normes : les biens neufs respectent les dernières réglementations thermiques et acoustiques. Cela réduit les charges énergétiques et rend le bien plus attractif à la location.

Avantage fiscal : les programmes neufs sont souvent éligibles à la loi Pinel. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt si vous vous engagez à louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans, sous conditions.

Entretien réduit : pas de travaux à prévoir à court terme, ni dans le logement, ni dans les parties communes.

Les points de vigilance à ne pas négliger

Malgré ses avantages, la VEFA comporte aussi des inconvénients.

Délai de livraison : il faut attendre 12 à 24 mois, voire plus, avant de percevoir des loyers. C’est un point crucial si vous avez besoin de rentabilité rapide.

Risque de retard : les chantiers peuvent être ralentis par des intempéries, des litiges ou des problèmes techniques. Cela peut retarder la mise en location.

Manque de visibilité : au moment de l’achat, vous ne pouvez pas visiter le logement. Il faut se projeter à partir de plans, maquettes ou visuels 3D. Le résultat final peut parfois décevoir.

Incertitude sur la demande : dans certains quartiers en pleine transformation, l’offre de logements neufs peut devenir trop importante. Cela crée une concurrence entre investisseurs, avec un risque de baisse des loyers ou d’allongement des délais de location.

Notre conseil : bien choisir l’emplacement

Pour sécuriser un achat en VEFA, l’emplacement reste le critère numéro un. À Pantin, il est préférable de viser :

• Les zones bien desservies par les transports (métro, RER, tramway)

• Les quartiers proches des futurs arrêts du Grand Paris Express

• Les programmes situés à proximité d’écoles, de commerces ou d’équipements publics

Un logement situé à deux pas d’une gare ou d’un grand axe aura plus de chances d’attirer un locataire rapidement. De plus, sa valeur à la revente sera mieux préservée.

Checklist : comment réussir son investissement locatif à Pantin

Réussir un investissement locatif ne s’improvise pas. À Pantin, la demande est forte, mais le marché reste diversifié. Il est donc essentiel de suivre une méthode claire, étape par étape. Cette checklist vous permet de poser les bonnes bases pour sécuriser votre projet et optimiser votre rentabilité.

Définir votre stratégie d’investissement

Avant toute chose, fixez vos objectifs. Souhaitez-vous défiscaliser, générer un revenu complémentaire ou valoriser un patrimoine sur le long terme ? En fonction de vos priorités, orientez-vous vers un dispositif adapté. La loi Pinel convient aux investisseurs intéressés par le neuf et la réduction d’impôts. Le LMNP est idéal pour ceux qui privilégient la rentabilité à court terme, notamment en louant un studio ou un T2 meublé. Le déficit foncier s’adresse aux profils qui investissent dans l’ancien avec travaux. Enfin, la nue-propriété répond à une stratégie patrimoniale de long terme.

Prenez le temps d’étudier chaque option. Votre fiscalité personnelle, votre capacité d’emprunt et votre horizon de placement sont des critères déterminants.

Choisir le bon quartier

Tous les quartiers de Pantin n’offrent pas les mêmes opportunités. Le centre-ville est dynamique, très recherché, mais plus cher à l’achat. Le nord de la commune propose des prix plus accessibles, avec de nombreux projets urbains en cours. Privilégiez les secteurs proches des transports, des commerces, des écoles et des espaces verts. Ces éléments augmentent la valeur locative du bien.

Renseignez-vous aussi sur les projets du Grand Paris, les éco-quartiers en développement et les zones en rénovation. Ces zones offrent souvent un bon potentiel de valorisation à moyen terme.

Calculer la rentabilité nette

Un bon investissement n’est pas seulement une question de prix au mètre carré. Il faut connaître la rentabilité nette de l’opération. Pour cela, additionnez les loyers annuels, puis soustrayez toutes les charges : taxe foncière, frais de gestion, assurance, travaux, vacance locative éventuelle. Intégrez également les impôts, selon le régime fiscal choisi.

Comparez plusieurs biens similaires dans le quartier ciblé. Vérifiez les loyers réellement pratiqués, pas seulement ceux affichés. La rentabilité brute doit vous alerter, mais seule la rentabilité nette donne une vision réaliste du retour sur investissement.

Multiplier les visites et analyser le marché local

Ne vous précipitez pas. Visitez plusieurs biens, dans différents quartiers. Évaluez l’état général, la qualité de la copropriété, les charges courantes et les travaux à prévoir. Évitez les achats sur plan sans une étude rigoureuse du promoteur, du quartier et du marché locatif.

Renseignez-vous sur l’évolution des prix, le taux de vacance et le type de population du secteur. Le marché de Pantin évolue rapidement. Un bien intéressant aujourd’hui peut devenir une opportunité rare demain… ou une erreur d’achat si mal placé.

Identifier les attentes des locataires

Un bien adapté à sa cible se loue mieux et plus vite. À Pantin, les profils de locataires sont variés : étudiants, jeunes actifs, familles, salariés du secteur tertiaire. Proche du métro et des pôles économiques, un studio meublé attirera un étudiant ou un célibataire actif. Un T3 bien situé, au calme, plaira davantage à une famille.

Posez-vous les bonnes questions : le logement dispose-t-il de rangements ? Est-il lumineux ? Y a-t-il un espace extérieur ? Chaque détail compte. Plus le bien correspond aux attentes du marché local, moins vous aurez de vacances locatives.

Se faire accompagner par un professionnel

Investir seul est possible, mais risqué si vous ne connaissez pas bien le marché. Un expert local peut vous faire gagner du temps et de l’argent. Il connaît les prix réels, les quartiers en devenir, les types de biens les plus rentables. Il peut aussi vous aider à identifier les bons artisans en cas de travaux, ou gérer la mise en location.

Certains prestataires proposent même un service d’investissement locatif clé en main. De la recherche du bien à la gestion locative, tout est pris en charge. Cela permet d’investir sereinement, même à distance.

FAQ sur l’investissement immobilier à Pantin

Vous vous posez des questions avant d’investir à Pantin ? Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes. Cette FAQ vous aide à y voir plus clair et à prendre les bonnes décisions.

Quel est le rendement moyen d’un studio à Pantin ?

Le rendement brut d’un studio à Pantin se situe en général entre 5 % et 7 %. Ce chiffre dépend du quartier, de l’état du bien et de la qualité de l’ameublement s’il est loué meublé.

Dans les secteurs proches du métro, un studio bien placé peut se louer entre 750 et 900 euros par mois. Si vous avez acheté à un prix inférieur à 200 000 euros, la rentabilité peut être intéressante.

Pour améliorer encore le rendement, la location meublée courte durée peut être une option, à condition de respecter la réglementation.

Puis-je bénéficier de la loi Pinel dans tous les quartiers ?

Non. Seules certaines zones de Pantin sont éligibles à la loi Pinel, principalement celles classées en zone A ou A bis. Ce sont les zones dites « tendues » où la demande locative est forte.

Les quartiers proches du canal de l’Ourcq, du centre-ville ou des gares sont souvent éligibles. En revanche, les secteurs périphériques ou ceux en développement peuvent ne pas l’être.

Pour vérifier l’éligibilité d’un programme, consultez la fiche du promoteur ou adressez-vous à un professionnel. Vous devez aussi respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par le dispositif.

Y a-t-il des risques de sur-offre locative dans certaines zones ?

Oui, dans les quartiers où plusieurs programmes neufs sortent en même temps, le risque de sur-offre existe. Cela peut créer une concurrence temporaire entre propriétaires bailleurs.

C’est notamment le cas près des futurs écoquartiers ou autour des nouvelles gares du Grand Paris. Si tous les logements arrivent sur le marché en même temps, les délais de location peuvent s’allonger.

Pour limiter ce risque, privilégiez les biens bien situés, proches des transports ou des pôles d’activité. Pensez aussi à diversifier le type de logement : un studio meublé ne touche pas la même cible qu’un T3 familial.

Faut-il privilégier l’achat dans le neuf ou dans l’ancien ?

Les deux options sont possibles à Pantin. Tout dépend de vos objectifs.

Le neuf offre des avantages fiscaux (Pinel), des frais de notaire réduits et une meilleure performance énergétique. C’est souvent un choix sécurisé, avec peu de travaux à prévoir.

L’ancien, quant à lui, permet d’acheter à un prix plus bas. Il offre un potentiel de rénovation, de plus-value et de déduction fiscale via le déficit foncier. La rentabilité y est souvent plus élevée, surtout dans les quartiers en mutation.

Si vous avez un profil patrimonial et que vous cherchez à défiscaliser, le neuf est adapté. Si vous visez la rentabilité et êtes prêt à faire des travaux, l’ancien est plus intéressant.

Quels documents dois-je prévoir pour louer mon bien rapidement ?

Pour mettre votre bien en location à Pantin, vous devez constituer un dossier complet. Voici les éléments indispensables :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour.

• Bail de location conforme à la loi Alur.

• État des lieux d’entrée détaillé.

• Quittance de l’assurance propriétaire non-occupant (PNO).

• Si le logement est meublé : inventaire complet du mobilier.

Préparez aussi les éléments de communication : photos de qualité, texte d’annonce clair et attractif, tarif justifié. Un bien bien présenté se loue plus vite.

Vous pouvez gérer cela vous-même ou passer par une agence immobilière locale. Cette dernière peut aussi filtrer les dossiers et sécuriser votre location.