Insurance of the real estate loan

Making a rental investment is a delicate investment, it requires a significant amount of money. In order to obtain enough capital to realize a rental real estate project, most landlords use a real estate loan. However, when it comes to real estate loans, it is important to have guarantees. Whether you are a lender or a borrower, taking out home loan insurance is an essential step. Let's take a look at this security.

What is home loan insurance?

When applying for financial assistance from a bank to invest in real estate, the bank requires many guarantees. Indeed, it must ensure that borrowers are able to guarantee the payment of monthly instalments. In addition to verifying the borrower's financial and professional stability, the bank requires real estate loan insurance.

Home loan insurance is a guarantee that covers all or part of the possible hazards of life: loss of employment, death, temporary incapacity to work, permanent disability, etc. To negotiate a mortgage, it is therefore important to take out mortgage or loan insurance. It generally covers the risks related to situations where monthly payments will not be reimbursed.

In general, a series of medical questions are involved in purchasing loan insurance. Banks use this form to assess the level of risk of non-repayment of the loan. It includes health status, age, medical history... It is also possible that the insurer or the bank may require additional medical examinations in the event of a dispute. After answering all the questions, the borrower is in a position to know whether or not his real estate loan is granted.

 

The guarantees of the real estate loan insurance :

Although the borrower is in good health and shape, he or she is not immune to unpredictable events. Borrower's insurance covers various risks. Let's find out what all these guarantees are for and what the various levels of coverage are.

The death benefit :

La mort est un phénomène naturel que l’on ne peut pas anticiper. Pour éviter l’incapacité de remboursement en cas de décès, la banque exige une assurance décès. Cette garantie offre aux héritiers et aux co-emprunteurs la possibilité d’éviter de supporter le paiement du crédit immobilier. Lors de l’abonnement à un contrat d’assurance crédit immobilier, l’emprunteur verse une cotisation mensuelle à l’assureur. Cette contribution sera généralement calculée en fonction du montant de prêt.

Ce pourcentage permet à la compagnie d’assurance de régler le montant dû à la banque lorsque l’emprunteur décède. Cependant, l’assureur ne couvre pas le remboursement si la cause du décès de l’emprunteur est le suicide ou une maladie non signalée dans le formulaire.

Disability coverage :

L’assurance invalidité concerne 3 grandes éventualités : l’invalidité permanente totale (IPT), l’invalidité permanente partielle (IPP) et l’incapacité temporaire de travail (ITT). Elles se diffèrent les unes des autres par un taux établi par un médecin choisi par l’assureur. En effet, suite à un accident (de travail ou sur les gestes quotidiens), il se peut que l’emprunteur ne puisse plus exercer son métier. Un médecin viendra ensuite pour évaluer le taux d’invalidité du débiteur. Le professionnel médical détermine le taux d’invalidité en se basant sur le barème du concours médical.

A disability is classified under TPI when the rate is greater than 66%. Blindness, for example, is classified as TBI and has a rate of 85%. PPI, on the other hand, has a disability rate around 33%. A borrower is in TTI when he or she is unable to work for a limited period of time. The insurer will compensate his mortgage until he is able to resume his activity.  

The guarantee of total and irreversible loss of autonomy:

The total and irreversible loss of independence benefit is a form of disability considered serious. It applies to a borrower who is no longer able to perform the tasks of daily living (dressing, eating, showering, etc.) independently. To carry out these tasks, he or she requires the assistance of a third person. Thus, he is no longer able to work and earn a living. The Total and Irreversible Loss of Autonomy Insurance or PTIA covers the total reimbursement of the remaining unpaid capital.

In order not to be subject to guarantee cancellations, great attention must be paid to the conditions of the insurers when signing the insurance contract. In general, chronic illnesses, high-risk professions and sports are subject to special clauses.... However, this type of guarantee costs a little more than the PTIA insurance of a borrower who is not exposed to the risk of accidents on a daily basis. The ideal is to take the time to read and check all the terms and conditions of the contract advanced by the insurer.

The unemployment guarantee:

During the repayment period of a property loan, it is likely that the borrower may be faced with a situation of cessation of activity. The job loss guarantee covers the payment of monthly installments during unemployment. The insurance company takes care of all or part of the payment of the capital remaining due following the loss of income of the borrower. This insurance is mainly intended for salaried borrowers with a permanent employment contract. It is sometimes subject to a seniority requirement.

The clauses of the loss of employment insurance contract may contain several exclusions. It is therefore important to carefully check the conditions put forward by the insurer. However, before going to an insurance company, you should know that the liberal professions, employees on fixed-term contracts, shopkeepers and self-employed workers are not eligible for this cover. Employees in probationary period, resigning employees, those dismissed for professional misconduct or on notice of dismissal are also excluded from this insurance.

The non-objective sickness coverage:

Non-objective disease or NRM refers to disorders that physicians are unable to characterize. They are represented as NRMs because their symptoms vary from person to person. With NRM, suffering cannot be measured objectively and the harm caused cannot be precisely defined. Psychosomatic illnesses, burnout, and mental disorders such as depression and chronic fatigue are included in NRMs.

Non-objective health insurance is a kind of protection that provides coverage if the borrower has an NRM. It can lead to a work stoppage for a certain period of time, resulting in loss of income and difficulties in making monthly payments. To be eligible for this insurance, it is important to provide certain records (CT scan, X-ray, etc.) to the insurance company.

Le coût de l’assurance prêt immobilier ?

The cost of the insurance is calculated according to the borrower's age, gender, general state of health, the risks associated with the practice of sport or work and the amount of the loan covered. For example, it can be difficult to find a borrower's insurance that agrees to cover a soldier regularly deployed in a war zone.

La banque proposera son contrat d'assurance appelé "contrat groupe" qui est généralement chère par rapport aux prix du marché.
Il existe 3 lois qui permettent d'être assuré ailleurs que chez la banque prêteuse :

• Loi LAGARDE (passée en 2011) : Elle ouvre le marché de l'assurance emprunteur aux assureurs externes en 2011. Avant cette date il n'était pas possible d'être assuré ailleurs que chez la banque. Elle permet de réaliser une " délégation d'assurance " exactement au moment de la signature du crédit, mais pas d'en changer après.

• Loi HAMON (passée en 2014) : Elle permet aux emprunteurs de changer d'assurance de prêt immobilier dans les 12 premiers mois de la signature du crédit, avec un préavis de 15 jours.

• Amendement BOURQUIN (passé en 2018) : Elle permet aux emprunteurs de changer d'assurance de prêt immobilier tous les ans après la première année, à chaque date anniversaire de signature du crédit. Il faut alors prévoir un préavis de 2 mois.

Dans tous les cas de changement d'assurance, la loi impose de conserver à minima les mêmes garanties que celles qui couvrent l'assuré. Il ne peut en aucun cas être moins couvert après son changement d'assurance. En revanche il peut demander à augmenter sa couverture (mais rares sont la demandes en ce sens).

Les changements d'assurance emprunteur sur www.compareil.fr sont rapides et complètement en ligne, avec une assistance téléphonique d'aide à la souscription et de conseil. Les meilleurs prix du marché sont comparés afin de fournir à l'assuré le contrat le moins cher qui correspond à sa situation.

En moyenne leurs clients économisent entre 30% et 50% sur le prix de leur assurance actuelle. Ce résultat peut varier jusqu'à 70% pour les cas les plus extrêmes, avec des assurances groupes très chères souscrites il y'a quelques années.
Les économies réalisées sont donc conséquentes et significatives, et permettent à l'assurer de diminuer ses mensualités afin de dégager du budget pour d'autres dépenses.

Is home loan insurance mandatory?

In general, there is no law requiring the debtor to take out home loan insurance. Protection against the risk of non-repayment is mainly imposed by financial institutions granting credit for a real estate project. Indeed, in France, it is difficult to find a bank or credit institution that grants a loan without a minimum guarantee. This insurance is essentially required to finance an investment such as arental investment requiring a large sum to be repaid over several years.

There are institutions that do not ask for mortgage loan insurance, but instead require a pledge of assets equivalent to the loan. However, the borrower sometimes has to repay up to twice the amount borrowed. This approach is, moreover, reserved for borrowers who already have assets to pledge. For an investment in stone, mortgage loan insurance therefore proves to be a cheaper and more secure solution to guarantee the payment of a loan.

L’assurance prêt immobilier se constitue de nombreuses garanties, certaines assurances sont obligatoires. L’assurance décès est la garantie principale de cette protection contre le non-remboursement de crédits. Les conditions varient suivant les exigences de l’assureur et le projet immobilier de l’emprunteur.

Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, les garanties obligatoires sont limitées. En cas de défaut d’acquittement, l’emprunteur peut payer les mensualités du crédit immobilier par les loyers. Pour financer un investissement dans une résidence principale, l’établissement prêteur exige de plus importantes garanties.

Is it possible to insure a home loan outside the bank?

Lors d’une souscription à une demande de prêt immobilier, la banque propose sa propre assurance. L’emprunteur peut choisir l’assurance suggérée par l’établissement financier ou adopter les garanties présentées par un autre établissement d’assurance.

Depuis 2015, les banques sont tenues de fournir à chaque emprunteur un formulaire standardisé exposant en détail les caractéristiques fondamentales de l’assurance crédit immobilier proposée. Si l’emprunteur trouve que les offres avancées par la banque sont trop onéreuses, il a la possibilité d’effectuer une délégation d’assurance. Il faut, cependant, opter pour un contrat d’assurance allouant des garanties similaires à celles de la banque, mais avec un tarif souvent plus intéressant.

The choice of insurance

The bank may offer you a particular insurance company, but you are not required to take out insurance with your bank's insurance company. On the other hand, your bank may refuse your loan if you do not take out the insurance offered by your bank.

Guaranteeing yourself against the various hazards of life can be necessary to protect yourself against loss of income. As an investor in rental property, property income must be declared to the tax authorities, the various insurance premiums relating to the property loan will be deductible in the same way as the interest on it.

FAQ - Questions fréquentes sur l'assurance prêt immobilier

Puis-je acheter sans assurance ?

La réponse courte : Non, c'est quasi impossible.

Techniquement, aucune loi ne vous y oblige. Mais dans les faits, 99% des banques refuseront votre dossier. C'est leur sécurité. Sans assurance, elles prennent trop de risques.

Seule alternative : avoir un patrimoine énorme à mettre en garantie. Mais alors, pourquoi emprunter ?

Combien ça coûte vraiment ?

En moyenne : Entre 0,20% et 0,60% du montant emprunté par an.

Concrètement :

• Prêt de 200 000€ = entre 400€ et 1 200€ par an

• Soit entre 33€ et 100€ par mois

Le piège : Les banques annoncent souvent le tarif mensuel. Ça paraît moins cher. Mais calculez toujours le coût total sur toute la durée !

Quand puis-je changer d'assurance ?

3 moments possibles :

1. Au moment de signer : C'est le moment idéal

2. Dans les 12 premiers mois : Loi Hamon (préavis 15 jours)

3. Chaque année après : Loi Bourquin (préavis 2 mois avant l'anniversaire)

Astuce : Mettez une alarme dans votre téléphone 3 mois avant chaque anniversaire. Vous pourrez comparer les offres tranquillement.

J'ai des problèmes de santé, suis-je fichu ?

Pas forcément !

Si c'est léger : Déclarez tout honnêtement. Les assureurs sont habitués. Diabète, hypertension... ça se négocie souvent.

Si c'est plus lourd : Direction la convention AERAS. Elle aide les personnes avec des risques de santé aggravés.

Important : Ne mentez JAMAIS sur votre santé. Si l'assureur découvre le mensonge plus tard, il peut refuser de payer. Vous perdez tout.

Qu'est-ce que c'est, ce questionnaire médical ?

C'est normal, ne paniquez pas.

L'assureur veut connaître votre état de santé. Comme un médecin qui vous examine.

Questions classiques :

• Votre poids et taille

• Vos traitements actuels

• Vos hospitalisations récentes

• Vos antécédents familiaux

Conseil : Rassemblez vos documents médicaux avant. Ça ira plus vite.

Je fais du sport extrême, c'est un problème ?

Ça dépend du sport.

Sports "classiques" : Foot, tennis, natation → Aucun souci Sports à risque : Alpinisme, parapente, plongée → Surprime ou exclusion

La solution : Négociez une assurance spécialisée dans votre sport. Ça existe !

Bon à savoir : Même si vous arrêtez votre sport plus tard, prévenez l'assureur. Vos tarifs peuvent baisser.

Mon métier est dangereux, que faire ?

Certains métiers inquiètent les assureurs :

• Militaire en opération

• Ouvrier du BTP en hauteur

• Pilote d'avion

• Journaliste de guerre

Solutions :

1. Assurance spécialisée dans votre secteur

2. Exclusion du risque professionnel (moins cher, mais pas de couverture au travail)

3. Changement d'assureur (ils n'ont pas tous les mêmes critères)

IPT, ITT, PTIA... Je n'y comprends rien !

On simplifie :

ITT = Vous ne pouvez plus travailler temporairement Exemple : Jambe cassée, vous reprendrez dans 3 mois

IPP = Vous êtes handicapé partiellement (33 à 66%) Exemple : Vous perdez 2 doigts, vous pouvez encore travailler mais moins bien

IPT = Vous êtes handicapé totalement (+ de 66%) Exemple : Vous devenez aveugle, impossible d'exercer votre métier

PTIA = Vous ne pouvez plus rien faire seul Exemple : Vous avez besoin d'aide pour manger, vous laver...

La banque refuse mon assurance externe, normal ?

Malheureusement, oui, c'est légal.

La banque peut refuser si votre nouvelle assurance n'offre pas les mêmes garanties.

Solution :

1. Vérifiez que les garanties sont bien équivalentes

2. Insistez poliment (parfois c'est juste de la paresse)

3. Menacez de changer de banque (ça marche parfois !)

4. Faites appel à un courtier pour négocier

Puis-je récupérer l'argent si j'annule ?

Ça dépend quand vous annulez :

Avant signature définitive : Remboursement total Après signature : Généralement perdu (sauf clause spéciale)

Exception : Si vous remboursez votre prêt par anticipation, l'assurance s'arrête automatiquement.

Mon conjoint et moi, comment on se partage ?

Vous choisissez la répartition :

• 50/50 (chacun assure la moitié)

• 100/100 (chacun assure le tout - plus cher mais plus sécurisant)

• 70/30 ou autre répartition selon vos revenus

Important : Si l'un de vous décède, l'autre paiera sa part. Réfléchissez bien au pourcentage !

J'ai un problème avec mon assurance, qui contacter ?

Ordre d'action :

1. Votre conseiller (première étape)

2. Le service réclamation de l'assurance

3. Le médiateur de l'assurance (gratuit)

4. Votre avocat (en dernier recours)

Conseil : Gardez TOUS vos échanges par écrit (emails, courriers). C'est votre preuve en cas de litige.

Comment être sûr de faire le bon choix ?

Nos 3 conseils d'or :

1. Comparez au moins 3 offres différentes

2. Lisez les exclusions (ce qui n'est PAS couvert)

3. Calculez le coût total sur toute la durée du prêt

Et surtout : Prenez votre temps. C'est un engagement sur 15, 20 ou 25 ans. Une heure de réflexion peut vous faire économiser des milliers d'euros !