En 2024, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) reste un impôt auquel certaines sociétés civiles immobilières (SCI) et autres entreprises non salariées sont soumises en France. Cette imposition est une composante de la Contribution Économique Territoriale (CET) avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE).

Elle est due annuellement par les entreprises ayant une activité professionnelle indépendante et s’applique en particulier aux SCI exerçant une activité commerciale, comme la location de biens meublés. Cet impôt est calculé principalement en fonction de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers utilisés. Son montant peut varier selon les communes.

Les SCI sont souvent créées pour faciliter la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier, sont généralement exemptes de CFE si elles se limitent à des activités de gestion passive de biens loués nus.

En revanche, celles qui louent des biens meublés à des tiers et qui génèrent des revenus assimilés à des activités commerciales, sont assujetties à la CFE. 

Redevabilité de la CFE pour une SCI : qui est concerné ?

La redevabilité de la CFE pour une SCI dépend de plusieurs critères qui permettent de déterminer si cette dernière exerce une activité professionnelle imposable.

Critères d’assujettissement 

Les SCI concernées sont celles qui exercent une activité économique de manière régulière et professionnelle sans avoir de salariés. C'est le cas des sociétés qui louent des biens meublés ou qui utilisent un siège social ou des bureaux pour administrer et gérer des biens.

Exceptions et seuil de chiffre d'affaires

En revanche, des exceptions existent pour les SCI dont l’activité se limite à la gestion passive de biens loués nus. Par ailleurs, un seuil de chiffre d’affaires s’applique. Si le revenu annuel est supérieur à 100 000 € en louant des biens, sont également redevables de la CFE (même si ces biens sont loués à des tiers). Ce seuil constitue un indicateur de l'activité commerciale de l'entreprise, conduisant ainsi à son assujettissement à cet impôt local.

Impact de la domiciliation

Chaque municipalité fixe son propre taux. Celui-ci peut varier sensiblement d’une ville à l’autre. 

Dans les grandes métropoles, le taux appliqué peut être plus élevé. Pour optimiser les coûts fiscaux des SCI, la localisation géographique devient alors un facteur stratégique.

Calcul de la CFE pour les SCI : les éléments à prendre en compte

Le calcul de la Cotisation Foncière des Entreprises pour les Sociétés Civiles Immobilières repose sur plusieurs éléments :

• la valeur locative des biens immobiliers, 

• le taux d’imposition communal.

Valeur locative des biens immobiliers

Elle est évaluée par la Commission Départementale des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (CDVLLP). Elle prend en compte des facteurs comme :

• la surface des locaux,

• les caractéristiques du marché immobilier local.

Cette commission établit une valeur locative standard pour chaque type de bien, en fonction :

• de sa nature,

• de son emplacement.

Pour le calcul de la CFE pour une année donnée, on se base sur la valeur locative établie deux ans auparavant, soit la valeur de l’année N-2.

Pour 2024, c'est la valeur locative de 2022 qui sera utilisée. Ce décalage permet aux communes d’ajuster les valeurs en fonction des évolutions du marché immobilier. Il faudra éviter les variations excessives d’une année à l’autre.

Taux d’imposition communal

Chaque commune fixe son propre taux d’imposition pour la CFE. Cela entraîne une disparité entre les territoires. Les grandes villes appliquent souvent des taux plus élevés en raison de la forte demande de services et d'infrastructures locales.

En 2021, Paris appliquait un taux d’environ 16,52 %, tandis que Toulouse atteignait 36,58 %. Cela peut influencer les décisions d’implantation des SCI, surtout pour celles qui recherchent une optimisation fiscale.

City	Taux d’imposition
Paris	16,50 %
Lyon	28,60 %
Marseille	31,00 %
Nantes	31,45 %
Bordeaux	35,10 %
Toulouse	36,55 %

Forfait minimum pour faible valeur locative

Pour les SCI dont les biens possèdent une faible valeur locative, un barème minimum de CFE est appliqué. Ce montant forfaitaire varie en fonction du chiffre d’affaires (CA) de la société.

En 2021, les SCI réalisant un chiffre d’affaires très faible étaient redevables d’un minimum de 223 €, tandis que celles dont le CA approchait les seuils supérieurs pouvaient voir leur minimum grimper jusqu’à 6 901 €.

Ce barème assure que même les SCI générant peu de revenus participent au financement des services publics locaux.

Chiffre d’affaires de l’année N-2	Base d’imposition minimum due au titre de l’année 2021
Inférieur à 10 000 €	220 € à 530 €
10 001 € à 32 600 €	220 € à 1 060 €
32 601 € à 100 000 €	220 € à 2 230 €
100 001 € à 250 000 €	220 € à 3 715 €
250 001 € à 500 000 €	220 € à 5 310 €
500 001 € et plus	220 € à 6 900 €

 

Exonérations de CFE pour les SCI en 2024 : les différents cas possibles

En 2024, les SCI peuvent bénéficier de différentes exonérations de la CFE selon :

• leur activité,

• leur localisation

• leur niveau de chiffre d’affaires.

Ces exonérations allègent la fiscalité des SCI remplissant certains critères spécifiques. Voici les principaux cas d’exonération :

Exonérations automatiques et totales

Certaines SCI peuvent être exonérées de CFE de manière automatique et complète dans les situations suivantes :

• Biens à usage d’habitation : les SCI qui gèrent et qui louent des biens à usage exclusivement d’habitation, sans caractère commercial, bénéficient d’une exonération totale de la CFE. Elle vise à encourager la gestion de biens immobiliers résidentiels sans activité professionnelle au sens fiscal.

• Chiffre d'affaires des loyers inférieur à 10 000 € : si le chiffre d'affaires provenant des biens immobiliers loués de la SCI ne dépasse pas 10 000 € par an, celle-ci est automatiquement exonérée de la CFE. Cette mesure est particulièrement avantageuse pour les petites entreprises qui gèrent un patrimoine locatif modeste.

• Chiffre d'affaires total inférieur à 5 000 € : une exonération s’applique également aux SCI dont le chiffre d'affaires annuel, tous revenus confondus, est inférieur à 5 000 €. Ce plafond allègera la charge fiscale des SCI ayant un faible volume d’activité et des revenus limités.

Exonération temporaire pour les nouvelles SCI

Les nouvelles sociétés peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux les premières années suivant leur création. L'exonération de CFE sera totale. Cela facilite le démarrage des nouvelles structures en réduisant leur charge fiscale initiale. L’année suivante, une réduction de 50 % du montant de la taxe est appliquée. Elle permet aux SCI de bénéficier d’une transition progressive vers leur régime fiscal normal.

Exonérations en zones spécifiques

Certaines SCI peuvent également être exonérées de CFE en fonction de leur localisation dans des zones bénéficiant d’incitations fiscales. Cela est conforme aux dispositions de la Loi de Finances 2024. Ces zones incluent :

• Zones d’Aides à Finalité Régionale (ZAFR) : les SCI y sont exonérées de CFE pour encourager le développement économique régional, surtout dans les régions qui nécessitent un soutien accru.

• Zones Franches Urbaines (ZFU) : ces zones permettent aux SCI d’être exonérées de CFE si elles y mènent une activité répondant aux critères d’éligibilité. Il favorisera le développement économique et social des quartiers prioritaires urbains.

• Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPPV) : l'exonération s'applique aussi aux SCI situées dans ces zones. Cela permet d'améliorer la dynamique économique et la qualité de vie dans ces quartiers.

• Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) : les SCI qui y exercent peuvent obtenir une exonération pour encourager l’activité économique dans les zones rurales.

• Bassins d'Emploi à Redynamiser (BER) : des exonérations de CFE pour les SCI situées dans des zones en reconversion économique sont appliquées pour soutenir les initiatives qui redynamisent ces bassins.

Les professions exonérées de CFE 

Différents métiers sont aussi exonérés de CFE. Il s'agit des peintres, des auteurs, des photographes, des activités de location, des sages-femmes, et bien d'autres.

Qu'en est-il de la CFE en SCI et de la taxe foncière ?

L'assiette fiscale de la CFE et de la SCI sont différentes. Ce sont les propriétaires de biens immobiliers qui paient la taxe foncière. Quant à la CFE, ce sont les entreprises qui utilisent des bâtiments pour leur usage professionnel qui y sont soumises.

La taxe foncière doit donc être payée tous les ans par les propriétaires de résidence principale, secondaire et de bien en location. La SCI peut donc être imposée pour la CFE et la taxe foncière si elle possède des biens et si elle en utilise pour son activité professionnelle.

Procédures de déclaration et de paiement de la CFE pour une SCI

La CFE impose aux SCI de respecter certaines obligations de déclaration et de paiement, adaptées selon leur situation fiscale. Comprendre et suivre les procédures en vigueur permet d’éviter les pénalités de retard et de gérer efficacement cette charge.

Déclaration initiale de CFE

Lors de la création d'une SCI, il faut procéder à la déclaration initiale de la CFE. Il faudra remplir le formulaire Cerfa n°14187, également appelé "Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises."

Il doit être déposé auprès de l’administration fiscale avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la création de la SCI. Il s’agit d’une démarche unique, sauf en cas de modification, comme :

• le changement de surface des biens,

• une autre demande d'exonération

• une transformation d’activité entraînant un chiffre d'affaires supérieur à 100 000 euros lié aux revenus locatifs, une modification du nombre de salariés, etc

Si ces cas se présentent, il sera nécessaire de soumettre une déclaration 1447-M-SD pour que l'administration fiscale puisse recalculer la cotisation.

Paiement et options de règlement de la CFE

Le paiement de la CFE intervient annuellement et est à régler au plus tard le 15 décembre. Pour faciliter ce paiement, les SCI disposent de plusieurs options de règlement :

• Option de mensualisation : le montant de la CFE pourra être étalé en prélèvements mensuels. Elle doit être demandée avant le 30 juin de l’année en cours pour que les prélèvements soient mis en place. Elle est avantageuse pour les SCI qui ont une trésorerie modeste, car la charge fiscale sera répartie sur toute l’année.

• Prélèvement à l’échéance : il est possible de choisir le prélèvement à l’échéance pour les SCI qui préfèrent effectuer le paiement à la fin de l'année. Cette option permet de régler la CFE d’un seul coup le 15 décembre, directement depuis le compte bancaire de la SCI. Il faudra l'activer avant le 30 novembre.

• Paiement en ligne avec le compte fiscal

Exemples et études de cas d’exonération de CFE pour SCI en 2024

L’exonération de la CFE pour les SCI peut considérablement alléger la charge fiscale en fonction :

• de la nature de l’activité,

• du chiffre d’affaires

• de l’usage des biens détenus.

En 2024, les cas d’exonération couvrent diverses configurations. Ils offrent un soutien fiscal important pour certaines SCI.

Voici des exemples et études de cas concrets pour mieux comprendre les situations dans lesquelles une SCI peut bénéficier d’une exonération de cette taxe :

Étude de cas 1 : exonération pour une SCI familiale louant à des tiers, avec un chiffre d’affaires inférieur à 10 000 €

Prenons l’exemple d’une SCI familiale qui détient un petit bien immobilier en location saisonnière ou longue durée. Son chiffre d’affaires annuel issu des loyers est inférieur à 10 000 €. Elle reste exonérée de CFE grâce seuil de chiffre d’affaires limité.

Ce cas est fréquent pour les SCI créées dans un cadre familial. Le bien est mis en location pour couvrir les frais de gestion et d’entretien sans nécessairement générer de revenus importants.

Dans cette situation, l’exonération de cette taxe permet de maintenir une rentabilité plus élevée. Surtout si les marges sont faibles et que les charges de gestion, comme l’entretien ou les taxes locales, absorbent une part significative des revenus.

L’exonération de CFE pour ce type de SCI allège ainsi leur fiscalité et permet aux associés d'augmenter leurs revenus nets sans grever la trésorerie de la structure.

Étude de cas 2 : SCI à usage d’habitation non redevable

Les SCI qui ne gèrent que des biens à usage d’habitation sont aussi exonérées de CFE.

Si une SCI familiale détient un immeuble de logements et n’a aucune activité commerciale liée à ces biens, elle bénéficie d’une exonération complète de la CFE. Cet allégement s’applique indépendamment du chiffre d’affaires généré, puisque cette imposition vise les activités à caractère professionnel.

Cette exonération est avantageuse pour les SCI créées dans l’objectif de simplifier la gestion du patrimoine immobilier familial, sans transformer cette activité en entreprise commerciale. L’absence de CFE dans ce contexte permet de diminuer les coûts d’exploitation et facilite la répartition des revenus locatifs nets entre les associés.

Comparaison financière : exemple chiffré de l’impact de l’exonération de la CFE selon les taux d’imposition locaux

L’impact de l’exonération de la CFE peut varier significativement en fonction des taux d’imposition fixés par les communes.

Supposons qu'il y a deux SCI identiques, l’une située à Paris (avec un taux de CFE de 16,52 %) et l’autre à Toulouse (avec un taux de 36,58 %). Si elles sont redevables de la CFE, le coût fiscal serait proportionnellement plus élevé dans une ville comme Toulouse.

Prenons l’exemple d’une SCI détenant une propriété dont la valeur locative est estimée à 10 000 €.

• À Paris (taux de 16,52 %) : la CFE annuelle serait de 1 652 €.

• À Toulouse (taux de 36,58 %) : la CFE annuelle grimperait à 3 658 €.

Dans le cas où une SCI bénéficierait d’une exonération totale, cette différence de coût fiscal devient significative, surtout pour les sociétés à faibles revenus locatifs.

Pour les SCI exonérées, ce gain financier permet de préserver davantage de trésorerie, pouvant être utilisée pour des travaux d’entretien ou pour distribuer des revenus aux associés.

Les exonérations de CFE, bien qu’encadrées par des seuils et des critères spécifiques, représentent donc une opportunité majeure pour les SCI de maintenir une excellente rentabilité.

Ce qu'il faut retenir

Les critères d’assujettissement à la CFE pour les SCI reposent principalement sur l’activité professionnelle et le chiffre d'affaires généré. Les exonérations quant à elles, s'appliquent dans des cas spécifiques, comme l'usage d’habitation ou un revenu locatif modeste.

Pour optimiser leur fiscalité, les SCI peuvent envisager des stratégies comme le choix d’une domiciliation avantageuse dans une commune à faible taux de CFE. Une gestion proactive du chiffre d'affaires permet aussi de réduire les charges fiscales, pour rester sous les seuils d’exonération.

En maîtrisant ces différents aspects, les entreprises peuvent assurer une rentabilité maximale tout en limitant l'impact de cette imposition sur leurs finances.