SCI réduction d'impôt : les dernières nouveautés fiscales pour les SCI

SCI réduction d'impôt est la clé d'une gestion patrimoniale optimisée. Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société indépendante, formée par plusieurs personnes désireuses de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers. La création d’une SCI permet aux associés de mutualiser leurs ressources et leurs compétences pour optimiser la gestion et la valorisation de leur patrimoine immobilier. Ces ressources peuvent inclure l'acquisition de nouveaux biens, la gestion locative, ainsi que la transmission de patrimoine.

Cette mutualisation offre une flexibilité et des avantages fiscaux significatifs. Par exemple, il est possible de déduire les charges liées à la gestion des biens. Cela inclut les intérêts d'emprunt, les frais de gestion et les travaux de rénovation, des revenus fonciers. De plus, en cas de déficit foncier, celui-ci peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Cela réduit ainsi la base imposable.

La création d’une Société Civile Immobilière permet également de bénéficier d'abattements fiscaux sur les donations et successions. Ces abattements sont des réductions appliquées sur la valeur des biens transmis aux héritiers ou aux bénéficiaires lors d'une donation ou d'une succession. C'est-à-dire, lorsque vous transférez des biens immobiliers à vos enfants ou à d'autres héritiers, une partie de la valeur de ces biens n'est pas soumise à l'impôt. Cela diminue le montant des droits de donation ou de succession à payer, rendant la transmission du patrimoine immobilier moins coûteuse pour les héritiers. La SCI est donc particulièrement adaptée aux familles souhaitant organiser la transmission de leur patrimoine qu'aux investisseurs cherchant à mutualiser les risques et les ressources.

Les principes de base d’une SCI et la fiscalité appliquée

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont conçues pour être flexibles. Cette flexibilité est liée à la diversité des types de SCI disponibles, notamment la SCI Familiale, la SCI de Location et la SCI d'Attribution. Chacun de ces types répond à des besoins spécifiques.

La SCI Familiale

La SCI Familiale est principalement utilisée pour gérer et transmettre le patrimoine familial. Elle permet à chaque membre de la famille de détenir des parts sociales en fonction de son apport. Elle est particulièrement avantageuse pour organiser la transmission du patrimoine. En effet, elle permet de bénéficier d'abattements fiscaux sur les droits de donation et de succession. En outre, la SCI Familiale offre une structure juridique qui simplifie la répartition des biens entre les héritiers. Cela permet de réduire les risques de conflits entre les héritiers.

La SCI de Location

La SCI de Location est créée pour acquérir et gérer des biens immobiliers destinés à la location. Ce type de SCI est idéal pour les investisseurs souhaitant mutualiser leurs ressources pour investir dans l'immobilier locatif. Les revenus locatifs générés par les biens détenus par la SCI sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts sociales. Les charges liées à la gestion des biens immobiliers sont déductibles des revenus fonciers. Cela inclut notamment les intérêts d'emprunt contractés pour acquérir ces biens. Les frais de gestion courante et les coûts de rénovation entrent également dans ce dispositif. Cette déductibilité permet ainsi de réduire le montant des impôts à payer.

Un autre avantage de la création d’une SCI de Location est la possibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel. Ce dispositif offre des réductions d'impôt pour les investissements locatifs réalisés dans des zones géographiques spécifiques définies par la loi. Ces zones sont appelées zones Pinel. Elles sont déterminées en fonction de la demande locative et de la tension du marché immobilier.

La SCI d'Attribution

La SCI d'Attribution est souvent utilisée par des groupes d'amis ou de collègues souhaitant investir ensemble dans un projet immobilier. Pour créer une SCI d'Attribution, les associés  doivent apporter des fonds pour financer le projet. Une fois le projet achevé, il est attribué aux associés en fonction de leurs apports. Chaque associé devient alors propriétaire de son lot, tout en restant membre de la SCI pour la gestion des parties communes. Ce type de SCI permet de bénéficier de dispositifs fiscaux comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce prêt offre un financement sans intérêt. Cela réduit ainsi le coût global de l'investissement pour les associés.

Différence entre SCI soumise à l’impôt sur le revenu et SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ont effectivement la possibilité de choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix influence directement la manière dont leurs revenus fonciers et immobiliers sont imposés.

SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR)

Lorsqu'une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, les revenus qu'elle génère sont imposés au niveau des associés. Ces revenus, issus de la location des biens immobiliers, sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts dans la société. Cela signifie que chaque associé est personnellement imposé sur la part des revenus fonciers qui lui revient, proportionnellement à sa participation dans la SCI.

Les charges liées à la gestion des biens immobiliers sont déductibles des revenus fonciers. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les taxes foncières et les travaux de rénovation. Cette déduction permet de réduire la base imposable, ce qui peut diminuer le montant de l'impôt dû par les associés.

En créant une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à ce type d’impôt, les associés peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs de réduction d'impôt, dont :

• Le déficit foncier ;
• La Loi Pinel ;
• La Loi Malraux.

Le déficit foncier

Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles d'une SCI dépassent les revenus fonciers. Ces charges peuvent inclure les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, travaux, etc.  Ce déficit peut être imputé sur le revenu global des associés . Cette imputation permet de réduire l'impôt sur le revenu de chaque associé. Cependant, cette réduction est plafonnée à 10 700 euros par an et par associé. L'excédent de déficit non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La Loi Pinel

En investissant dans des logements neufs ou réhabilités destinés à la location, la Loi Pinel peut permettre aux associés d'une SCI de bénéficier d'une réduction d'impôt. Cette réduction est proportionnelle à la durée de l'engagement de location. Elle peut être de 6, 9 ou 12 ans, et peut atteindre jusqu'à 21 % du montant de l'investissement. Ces réductions d'impôt rendent l'investissement immobilier plus attrayant.

Loi Malraux

La Loi Malraux est un dispositif fiscal destiné à encourager la restauration de biens immobiliers. Ces biens doivent être situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les associés d'une SCI peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur les travaux de restauration, pouvant aller jusqu'à 30 % des dépenses engagées.

SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)

Lorsqu'une Société Civile Immobilière (SCI) opte pour l'impôt sur les sociétés (IS), ses revenus fonciers sont imposés directement au niveau de la société. Le taux normal de ce type d’impôt est de 25 % pour les bénéfices supérieurs à 42 500 euros. Pour les bénéfices inférieurs ou égaux à ce montant, un taux réduit de 15 % s'applique est appliqué. Toutefois, l’application de cette réduction peut être soumise à certaines conditions. Ces conditions peuvent inclure un  chiffre d'affaires hors taxes ne dépassant pas 10 millions d'euros. Le capital de la société doit également être détenu à plus de 75 % par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes critères. Enfin, le capital social de la société doit être entièrement libéré.

À l'instar de l'impôt sur le revenu (IR), les charges liées à la gestion des biens immobiliers sont déductibles des revenus fonciers pour les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés (IS). Cependant, les règles de déduction peuvent différer. Par exemple, les biens immobiliers sont amortissables. L'amortissement permet de déduire une partie de la valeur du bien chaque année. Cette déduction réduit ainsi la base imposable. De plus, si le gérant de la SCI perçoit une rémunération, celle-ci est également déductible du bénéfice imposable. La rémunération du gérant vient donc diminuer le bénéfice imposable.

Les plus-values réalisées par la SCI lors de la vente de biens immobiliers sont également imposées différemment. Sous le régime de l'IS, ces plus-values sont considérées comme des profits taxables à l'impôt sur les sociétés, sans possibilité d'abattement pour durée de détention. Cela peut entraîner une imposition plus élevée par rapport au régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour bénéficier des réductions d'impôt, les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) peuvent utiliser divers dispositifs fiscaux, tels que les crédits d'impôt pour la transition énergétique. Ces crédits permettent de déduire une partie des dépenses engagées pour des travaux d'amélioration énergétique.

Nouveautés fiscales et réformes impactant la fiscalité des SCI

Cette année, plusieurs réformes fiscales ont été introduites pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI). L'une des principales réformes concerne l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt, qui remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018, cible les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros.

En 2024, un amendement du projet de loi de finances a modifié les règles de calcul de l'IFI. Cette réforme concerne les biens immobiliers détenus au sein de SCI. L'objectif est de limiter les avantages fiscaux des SCI et d'inciter à diversifier le patrimoine. Les principales modifications incluent la limitation de la déductibilité des dettes et l’introduction de nouveaux plafonds.

La limitation de la déductibilité des dettes

Cette modification a un impact significatif sur les SCI. Désormais, seules les dettes liées à l'acquisition, la conservation ou l'amélioration des biens immobiliers imposables à l'IFI. peuvent être déduites. Cette mesure vise à garantir une évaluation plus précise des biens immobiliers. Cette réforme s'inscrit dans un ensemble de nouveautés fiscales visant à renforcer la transparence et l'équité fiscale pour les SCI. En conséquence, si les SCI souhaitent optimiser leur fiscalité, ils doivent revoir leur stratégie de financement.

L’introduction de nouveaux plafonds

En France, la loi de finances pour 2024 a introduit de nouveaux plafonds pour la valeur déclarée des biens immobiliers détenus par les Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Désormais, la valeur déclarée ne peut dépasser ni la valeur nette totale des biens immobiliers, ni la valeur réelle de la société. Cette mesure vise à garantir une évaluation plus précise et à éviter toute surévaluation des biens immobiliers dans le cadre de la déclaration fiscale.

Forfaitisation des annonces légales de création d’une SCI

Depuis janvier 2021, les frais d'annonces légales en France sont fixés à un tarif forfaitaire. Cette mesure vise à réduire les coûts administratifs liés à la création de SCI. Elle permet aux créateurs de SCI de mieux anticiper les coûts associés à la création de leur société. En 2024, les tarifs forfaitaires continuent de s'appliquer aux annonces légales. Ces tarifs sont ajustés en fonction de la forme juridique de la société et de la région de publication.

Conseils pour optimiser les avantages fiscaux de votre SCI

Pour maximiser les avantages fiscaux d’une Société Civile Immobilière (SCI), il est conseillé de bien comprendre les différents régimes fiscaux disponibles et de choisir celui qui correspond le mieux à la structure de revenus et aux objectifs de la société. Voici quelques conseils détaillés pour optimiser les avantages fiscaux de votre SCI.

Choisir le régime fiscal adapté

Pour bénéficier de la déduction des  charges liées aux travaux de rénovation, d'entretien et de réparation, il est conseillé de choisir le régime de l'Impôt sur le Revenu (IR). En revanche, pour profiter des taux réduits de l'Impôt sur les Sociétés (IS), le régime de l'IS est le mieux.

Planifier les travaux de rénovation et d'entretien

En réalisant des travaux de rénovation et d'entretien, les SCI peuvent créer un déficit foncier, ce qui permet de réduire l'impôt sur le revenu. Pour ce faire, les SCI doivent réaliser des travaux éligibles à la déduction fiscale. En général, les travaux de réparation, d'entretien et de rénovation sont déductibles en totalité des revenus fonciers en totalité des revenus fonciers.

Pour maximiser les déductions fiscales, il est conseillé de planifier les travaux de manière stratégique. Par exemple, réaliser des travaux importants avant la fin de l'année fiscale peut permettre de générer un déficit foncier. Cela peut également réduire l'impôt sur le revenu des associés.

Utiliser les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif

Les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, tels que la loi Pinel ou le dispositif Malraux, peuvent offrir des réductions d’impôt significatives pour les SCI. Pour bénéficier de ces réductions, il suffit d’investir dans des biens immobiliers destinés à la location. Cela permet, par ailleurs, d’améliorer la rentabilité de l’investissement.

SCI et réduction d'impôt : ce qu'il faut savoir

SCI réduction d'impôt continue d’évoluer offrant de nouvelles opportunités tout en intégrant les réformes fiscales récentes. La déductibilité des charges, ainsi que les abattements sur les donations et successions, représentent des avantages considérables pour les SCI. Cependant, les récentes modifications, telles que la limitation de la déductibilité des dettes et l'introduction de nouveaux plafonds pour la valeur déclarée des biens, exigent une gestion encore plus rigoureuse et stratégique des investissements. Ces évolutions soulignent l'importance d'une veille fiscale constante et d'une adaptation proactive pour maximiser les bénéfices fiscaux et patrimoniaux des SCI.