Investir à Bordeaux, dans le quartier Saint-Seurin

Saint-Seurin : un quartier bourgeois et vivant

Bordeaux répond à de multiples critères comme la qualité de vie, les services et les transports. D’ailleurs, le quartier Saint-Seurin réunit également tous ces points.

Saint-Seurin : une richesse patrimoniale

Dans la ville de Bordeaux, le quartier de Saint-Seurin en intéresse plus d’un. À savoir que les rues sont bordées de bâtiments bourgeois en pierre typique de l’architecture bordelaise. Dans le secteur, on retrouve la rue du Palais Gallien, la rue Judaïque, l’avenue de la République ou encore la rue Fondaudège. Sur la place des Martyrs de la Résistance s’établit la maison Frugès, construite en 1878.

Cette résidence, pour son jardin et son décor, a été classée monument historique en 1992. D’ailleurs, la zone abrite la basilique Saint-Seurin, inscrite au patrimoine mondial de l’Organisation des nations unies pour l’éducation, la science et la culture (UNESCO). Le secteur recèle donc de nombreux trésors architecturaux et historiques. D’ailleurs, divers programmes anciens encore disponibles sont implantés dans la rue Fondaudège.

Un cadre de vie d’exception à Saint-Seurin

Partie intégrante de la Gascogne, Bordeaux se situe au carrefour de la forêt des Landes et de l’estuaire de la Gironde. Parmi toutes les villes de France, elle dispose d'une situation idéale. Plusieurs transports desservent les quatre coins de Saint-Seurin et également d'autres quartiers comme celui des Chartrons. À proximité du centre, des commerces et des services, le secteur de Saint-Seurin est desservi par plusieurs lignes de bus et le tramway B.

Saint-Seurin est doté de tous les services de proximité et commodités essentiels. Il recense également plusieurs établissements scolaires, de la maternelle au lycée public ou privé. Dans la rue Fondaudège, emblématique du quartier Saint-Seurin, vous trouverez plusieurs commerces, cafés et restaurants aux terrasses conviviales. Le secteur attire indifféremment familles, jeunes couples, ou seniors en quête de tranquillité.

 

Saint-Seurin : un quartier propice à l’achat immobilier

Le quartier Saint-Seurin réunit toutes les caractéristiques pour un investissement immobilier réussi. Réaliser un placement dans cette zone est conseillé.

Investir dans l’ancien à Saint-Seurin

Le bien ancien représente le logement préféré des investisseurs. Ce secteur jouit d’excellents emplacements pour un prix inférieur à celui neuf, avec en prime du cachet et du charme.

Le premier avantage de l’investissement dans l’ancien réside dans son prix à l’achat décoté par rapport au neuf. Il permet d'obtenir un meilleur rendement. Les logements anciens se trouvent aussi souvent en centre-ville, dans des quartiers historiques. La demande locative y est importante. Ainsi, opter pour l’immobilier ancien se présente comme une véritable garantie de sécurité.

L’ancien nécessite souvent des travaux de remise aux normes ou de rénovation. Ces derniers permettent au bien de gagner en valeur et de réaliser une plus-value. Cette dernière est par ailleurs plus importante dans le cas d’un bien ancien par rapport à un logement neuf. Cela s’explique par le fait que tous les travaux engagés ne font qu’apporter de la valeur au bien en plus de la décote à l’achat.

À Saint-Seurin, le parc immobilier se compose principalement d’appartements (84 % contre 16 % de maisons individuelles) pour 53 % de locataires et 45 % de propriétaires.

Analyse du marché immobilier à Saint-Seurin

Prix moyens au mètre carré

Le quartier de Saint-Seurin, situé au cœur de Bordeaux, est l’un des secteurs résidentiels les plus prisés de la ville. Sa proximité avec le centre-ville, ses infrastructures de qualité, et son ambiance conviviale attirent de nombreux acheteurs et investisseurs.

Selon investissement-locatif.com, le prix moyen au mètre carré pour un appartement dans le quartier est d’environ 4 951 €, tandis que celui des maisons s’élève à 5 112 € (Meilleursagents). Cette différence s’explique par la rareté des maisons de plain pied dans ce secteur. Elles sont souvent recherchées par des familles en quête de tranquillité et d’espaces verts.

Comparaison avec la moyenne bordelaise

Saint-Seurin affiche des prix significativement plus élevés par rapport à la moyenne bordelaise, qui se situe autour de 4 455 € pour les appartements. Cet écart traduit l’attractivité du quartier. En particulier grâce à ses établissements scolaires réputés, ses commerces de proximité et ses espaces verts comme le Jardin Public situé à quelques minutes. Cette tendance haussière est aussi alimentée par l'augmentation de la demande pour des résidences principales dans un environnement calme. Elles restent toutefois proches des commodités urbaines.

Évolution des prix

Les prix des appartements ont enregistré une baisse de 6,4 % sur un an, comparé à Bordeaux. Cette diminution s’explique par le ralentissement global du marché immobilier national. Il y a aussi la hausse des taux d’intérêt et les acquéreurs se montrent plus prudents. Cette tendance ne s’applique cependant pas uniformément à tous les quartiers.

Analyse des tendances spécifiques à Saint-Seurin

Saint-Seurin résiste mieux à la tendance baissière contrairement à la moyenne bordelaise. La demande reste forte même si certains segments du marché ont légèrement fléchi. Surtout pour les biens de caractère comme les échoppes bordelaises ou les appartements avec cachet dans des immeubles anciens. Ce maintien relatif des prix s’explique par plusieurs facteurs :

Une demande stable pour les biens familiaux

Les maisons avec jardin ou terrasse sont particulièrement recherchées, notamment par des acheteurs souhaitant s’installer durablement dans le quartier.

L’attractivité des écoles et des infrastructures

La présence d’écoles réputées et la facilité d’accès aux transports en commun renforcent l’intérêt des familles.

Une offre limitée

Le nombre restreint de nouvelles constructions dans ce quartier historique limite l’offre, contribuant ainsi au maintien de prix élevés.

Saint-Seurin continue d’offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs, surtout dans la location meublée ou longue durée. Le quartier conserve son statut de valeur refuge grâce à sa qualité de vie et son attractivité durable, malgré une pression à la baisse sur le marché bordelais.

Rentabilité locative dans le quartier Saint-Seurin

Taux de rentabilité

La rentabilité locative moyenne oscille entre 3 % et 4 % à Bordeaux. Le quartier de Saint-Seurin affiche des caractéristiques particulières qui influencent directement le rendement des investissements. La rentabilité locative y est légèrement inférieure à la moyenne bordelaise à cause des prix d’achat plus élevés.

Prenons l’exemple d’un appartement acheté au prix moyen de 4 951 €/m² :

• Prix d’achat pour un 50 m² : environ 247 500 €

• Loyer mensuel moyen : autour de 16 €/m², soit 800 € par mois

Ce calcul conduit à une rentabilité brute d’environ 3,65 %. Elle est proche de la moyenne bordelaise, mais légèrement inférieure pour des biens de standing ou des maisons, dont le prix au mètre carré atteint 6 461 €. La qualité du cadre de vie, la demande constante et la faible vacance locative permettent toutefois de compenser ce rendement modéré.

Demande locative

Le quartier Saint-Seurin se distingue par une forte proportion de locataires, représentant 70 % de la population. Cette part élevée est soutenue par plusieurs facteurs :

Proximité avec le centre-ville

Saint-Seurin est situé à quelques minutes de l’hyper-centre bordelais. Il attire les jeunes actifs désireux de bénéficier de la vie urbaine tout en profitant d’un environnement résidentiel plus calme.

Accessibilité et commodités

La présence de commerces de proximité, de transports en commun efficaces et d’établissements scolaires de qualité séduit surtout les familles.

Patrimoine architectural et espaces verts

Les logements de caractère, les échoppes bordelaises et la proximité du Jardin Public renforcent l’attractivité du quartier.

Perspectives pour les investisseurs

Saint-Seurin offre une rentabilité sécurisée sur le long terme bien que la rentabilité brute y soit légèrement inférieure à celle des quartiers périphériques. La demande locative constante ainsi qu'une faible vacance garantissent des revenus locatifs réguliers.

Le potentiel de valorisation du patrimoine immobilier reste par ailleurs élevé. Cela peut générer une bonne plus-value lors de la revente.

Saint-Seurin est une option stratégique pour les investisseurs à la recherche d’un équilibre entre rendement stable et valorisation patrimoniale. La stabilité du marché local et la qualité de vie recherchée par les locataires, en fait un secteur de choix pour les placements à long terme.

Comparaison avec d’autres quartiers de Bordeaux

 

Comparaison	Saint-Seurin	Quartier Comparé	Verdict
Saint-Seurin vs Chartrons	Rentabilité moyenne de 3,5 % à 4 %. Atouts : stabilité locative, clientèle familiale et cadre résidentiel. Prix d’achat élevé.	Rentabilité moyenne de 4 % à 5 %. Quartier dynamique, attractivité locative élevée. Loyers compétitifs mais marché plus volatile.	Chartrons : meilleure rentabilité à court terme. Saint-Seurin : stabilité locative et valorisation patrimoniale.
Saint-Seurin vs Caudéran	Prix similaires (5 000 à 6 000 €/m²). Proximité centre-ville, clientèle de cadres et familles. Rentabilité stable (3,5 % à 4 %).	Prix comparables. Quartier calme, familial avec des logements spacieux. Rentabilité similaire (3 % à 3,5 %).	Les deux offrent un bon placement patrimonial. Saint-Seurin : proximité centre. Caudéran : environnement plus calme.
Saint-Seurin vs Bassins à Flot	Rentabilité plus faible (3,5 % à 4 %). Investissement dans l’ancien avec potentiel de valorisation à long terme. Moins d’incitations fiscales.	Rentabilité élevée (5 % à 6 %). Investissement neuf avec dispositifs fiscaux (loi Pinel). Quartier en plein développement.	Bassins à Flot : meilleur choix pour la rentabilité et les incitations fiscales. Saint-Seurin : privilégier le long terme et la valorisation patrimoniale.

 

Risques et précautions à prendre avant d’investir

Il faudra anticiper plusieurs risques pour optimiser la rentabilité et éviter de mauvaises surprises avant d'investir dans l'immobilier à Saint-Seurin. Voici les principaux points à surveiller avant de concrétiser votre projet.

Risques de vacance locative : évaluation du taux d’occupation

La vacance locative représente l’un des principaux risques pour tout investisseur. La demande locative à Saint-Seurin reste globalement soutenue grâce à la proximité du centre-ville de Bordeaux et à l’attractivité du quartier pour les familles et les jeunes professionnels. La typologie des logements peut cependant influencer le taux d’occupation.

Les grands appartements et maisons familiales trouvent facilement preneur sur le long terme et réduisent la vacance locative. À l’inverse, les petits studios ou T1, bien que demandés par les étudiants, peuvent rester vides en été ou lors des changements de locataires. Pour limiter ce risque :

Ciblez le bon profil locatif

Privilégiez les logements adaptés aux familles ou aux jeunes cadres qui recherchent la stabilité.

Assurez-vous de la qualité du bien

Un logement en bon état, bien isolé et correctement équipé est loué plus rapidement.

Pratiquez un loyer adapté au marché

Cela évitera de décourager les locataires potentiels.

Astuce : Analysez le taux de rotation des locataires dans le quartier et interrogez des agences immobilières locales pour connaître la durée moyenne de vacance.

Taxation locale : montant de la taxe foncière et impact sur le rendement

La taxe foncière doit être prise en compte. Elle peut affecter la rentabilité de votre investissement. À Bordeaux, et particulièrement dans les quartiers centraux comme Saint-Seurin, le montant de cette imposition est généralement élevé.

Cette taxe peut dépasser les 1 000 € annuels pour un appartement de 70 m². Elle peut grimper à plus de 2 000 € pour une maison familiale. Cela dépend de la valeur cadastrale et des politiques fiscales locales. Cette charge, non récupérable sur le locataire, doit être intégrée dans votre calcul de rentabilité nette.

Pour atténier son impact :

• renseignez-vous auprès de la mairie ou du centre des impôts fonciers pour connaître le montant exact,

• comparez plusieurs biens qui peuvent présenter des écarts de taxe foncière significatifs,

• considérez les dispositifs fiscaux (comme le déficit foncier en cas de travaux) pour compenser cette charge.

Attention : Bordeaux ayant connu des hausses récentes de taxe foncière, il est prudent d’anticiper de futures augmentations.

Réglementations locales : règles d’urbanisme et restrictions pour la location saisonnière

Avant d’investir, il faudra se familiariser avec les règles d’urbanisme et les réglementations sur la location en vigueur à Bordeaux. Plus précisément à Saint-Seurin.

Vérifiez les contraintes du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les géorisques si vous prévoyez des travaux de rénovation. Certaines modifications de façade ou extensions peuvent être soumises à des autorisations strictes. En particulier dans ce quartier au patrimoine architectural préservé. Une agence immobilière locale pourra vous accompagner et vous aider à trouver toutes les informations dont vous avez besoin.

Pour les biens situés dans des immeubles anciens, il peut exister des règles de copropriété limitant certains aménagements ou usages.

Location saisonnière (type Airbnb) :

Bordeaux encadre strictement la location de courte durée dans les quartiers centraux comme Saint-Seurin pour limiter la pénurie de logements longue durée. La location saisonnière est souvent soumise à une autorisation préalable de la mairie, avec des quotas de conversion des logements en meublés touristiques, si le logement n’est pas votre résidence principale.

Des amendes élevées peuvent être infligées en cas de non-respect des règles, pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.

Avant de vous lancer, consultez la mairie de Bordeaux ou le site officiel de l’urbanisme local. Vérifiez la règlementation Airbnb locale si vous envisagez des locations courtes durées. Vous devez aussi privilégier la location longue durée si vous souhaitez éviter des démarches administratives complexes.

Investissement locatif dans l’ancien à Saint-Seurin : une importante économie

Cette rubrique se focalise sur le placement dans l’ancien, car celui-ci présente beaucoup d’avantages comme vous avez pu le voir tout au long de cet article.

Bordeaux se classe parmi les meilleures villes de France pour réaliser un placement immobilier locatif. Cela peut s’expliquer par le bon dynamisme du marché immobilier. Et l’ancien s’avère souvent la meilleure décision d’investissement. Bordeaux figure également au palmarès général des villes recensant le plus d’étudiants. Ainsi, le secteur immobilier s’avère pérenne grâce à une forte demande pour la location d’appartement, notamment en colocations pour les logements disposant de plusieurs chambres. 

De ce fait, investir dans un bien ancien, à rénover, en centre-ville, vous offre un rendement locatif certain. Aussi, la vacance locative est moindre pour ce type de placement.

L’acquisition d’un bien ancien nécessite souvent de réaliser des travaux. Toutefois, sachez qu’il vous faut voir à long terme et vous intéresser à la rentabilité future plutôt qu’aux dépenses initiales. Par ailleurs, le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) permet au propriétaire bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés.

Pour conclure, les programmes anciens (maisons et appartements) vous offrent une rapidité d’acquisition, une variété des biens en centre-ville et des prix d’acquisition abordables.