Comment investir dans l'immobilier à partir de mon entreprise ?
Key points to remember
- Achetez directement un bien avec votre SAS ou SARL, puis louez-le à un particulier ou une entreprise.
- Créez une SCI : votre société peut en détenir jusqu’à 99,9%, avec un second associé obligatoire.
- Préservez la trésorerie de l’entreprise en séparant l’activité commerciale et le patrimoine immobilier.
- En 2026, l’IS est de 25%, avec un taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 € sous conditions.
- Comparez achat direct, SCI à l’IR ou à l’IS selon vos loyers, votre durée de détention et vos objectifs.
En 2026, investir dans l’immobilier via une SAS, une SARL ou une SCI permet de choisir entre achat direct et détention séparée. Une SCI doit réunir au moins 2 associés. À l’IS, le taux normal est de 25%, avec un taux réduit possible de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, sous conditions.
Dans le cadre d’un investissement immobilier d’entreprise, il existe plusieurs moyens de vous constituer un patrimoine. Que vous soyez un particulier ou un professionnel, il est possible de choisir entre différents mécanismes d’investissement. Ainsi, les investisseurs pourront se lancer dans un projet adapté à leur capacité de placement, mais également à leur aversion aux risques. Toutefois, avant d’effectuer un quelconque investissement, il est important de voir en détail les spécificités du mécanisme.
Dans cette optique, une analyse approfondie est nécessaire afin d’évaluer les potentiels de chaque schéma d’investissement. Alors, comment investir dans l’immobilier à partir d’une entreprise ? Cet article abordera les différentes possibilités ainsi que les avantages de chaque type d’investissement pour faciliter votre placement.
Acheter directement le bien immobilier à partir d’une SAS ou d’une SARL
Votre SAS (Société par actions simplifiée) ou SARL (Société à responsabilité limitée) peut procéder à l’acquisition directe d’un bien immobilier. Plus précisément, l’entreprise peut apparaître comme propriétaire sur les mentions de l’acte notarié.
Les spécificités d’une acquisition immobilière directe à partir de votre société
Même si les activités d’une SAS ou d’une SARL n’ont aucun rapport avec l’immobilier locatif, une entreprise peut intégrer le marché. C’est notamment le cas des sociétés qui procèdent à l’achat d’une structure immobilière, comme des bureaux ou des locaux commerciaux, pour exercer leurs activités. Par conséquent, il est possible de faire de la location à partir d’un bien immobilier détenu directement par une société.
D’ailleurs, vous pourrez tirer des revenus en louant le bien immobilier à une entreprise ou à un particulier. Par ailleurs, il faut que le statut prévoie une mention spécifique sur l’objet social de l’entreprise. Aussi, intégrer l’acquisition, la rénovation ainsi que l’exploitation de bien immobilier permettra à la société d’effectuer un placement locatif.
L’intérêt d’effectuer l’achat du bien immobilier locatif avec votre SAS ou SARL
Les avantages d’un investissement direct à partir d’une SAS ou d’une SARL sont nombreux. En effet, l’acquisition du bien immobilier est amortie à hauteur de 70 à 90 % de sa valeur. La part restante représente le coût du terrain qui n’est pas amortissable. Pour cette typologie de placement, la durée de l’amortissement est de 25 à 30 ans. Par ailleurs, la dotation aux amortissements est soustraite au bénéfice de votre SARL ou SAS. Ainsi, si l’entreprise en question génère des revenus positifs, cela permettra de diminuer votre imposition.
Vous pouvez faire le choix d’investir directement avec votre SAS ou SARL si l’entreprise est assez mature. Il est important d’avoir une bonne visibilité d’au moins 5 ans sur l’activité de votre société outre la location. Par contre, si l’activité de votre SAS ou de votre SARL est cyclique, il est conseillé d’éviter l’investissement direct. En effet, il s’avère difficile de prévoir avec exactitude le déroulement de la vente et de la gestion de ce type de projet.
Exemple de placement avec une société par action simplifiée ou une SARL
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif avec votre entreprise, il est possible de prendre un parking en guise d’exemple. Si vous achetez un parking d'une valeur de 100 000 euros en France, sa valeur amortissable est de 70 %. Le montant amortissable est donc de 70 000 euros. En ce qui concerne la dotation aux amortissements qui est passée dans la comptabilité sur chaque année, elle est de 2 333 euros. Ce chiffre est le résultat de la division de 70 000 euros par 30.
Les frais de gestion et d’entretien ainsi que les charges de copropriété pourront être intégrés dans la comptabilité de la SAS ou de la SARL. Si vous louez le parking 5 000 € à une autre société, l’imposition du loyer se fera dans les comptes de votre entreprise. En outre, le bénéfice imposable de cette activité sera le résultat de la soustraction : 5 000 euros – 2 333 euros, ce qui donne 2 667 euros.
Faire l’investissement à partir d’une SCI entièrement détenue par votre société
Suite à la formation d’une holding, vous avez la possibilité de séparer les activités de vos sociétés. De ce fait, vous pouvez investir à partir d’une SCI (Société civile immobilière) détenue à 100 % par votre entreprise.
Les caractéristiques d’un placement à partir d’une filiale exclusive à votre société
La création d’une société civile immobilière offre de nombreux points positifs dans le cadre d’un placement dans la pierre. Vous pouvez notamment séparer l’activité principale de votre SAS ou SARL de votre projet d’exploitation immobilière. Ainsi, toutes les formes professionnelles iront dans votre SAS ou SARL et tout ce qui a un rapport avec le prêt et l’immobilier ira dans les sociétés civiles immobilières. Grâce à cette démarche, vous pourrez conserver la capacité d’emprunt de votre entreprise.
La démarche à suivre pour investir à partir d’une SCI, filiale intégrale de votre entreprise
Pour un achat à partir d’une société civile immobilière, le schéma d’investissement est simple et se fait en quelques étapes. La création de la SCI par votre entreprise est la première démarche. À noter que votre société par action simplifiée ou société à responsabilité limitée doit être actionnaire à 99,9 % lors de la création.
Cela, puisque la création d’une société immobilière nécessite la présence de deux associés. Ainsi, vous serez le deuxième associé en disposant d’un statut de particulier, puisque la totalité du capital sera prise en charge par votre société.
Suite à la création de la société civile immobilière, cette dernière procède à l’achat du bien immobilier locatif. D'ailleurs, une SCI a la possibilité de souscrire à un prêt auprès d’une banque pour couvrir une partie du prix du bien. Généralement, elle peut effectuer un prêt s'élevant jusqu’à 70 % du montant total de l’investissement.
La société immobilière met ensuite le bien en location, ce qui vous permettra d’encaisser les loyers à partir des dividendes. Par ailleurs, une SCI a la possibilité d’opter pour de la location meublée afin d'obtenir un meilleur rendement locatif.
Les détails sur la fiscalité
En ce qui concerne le régime fiscal, l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés constitue la meilleure option. Opter pour le régime d’imposition de l’intégration fiscale dès la création de la SCI est avantageux puisque la location immobilière est structurellement déficitaire. Cela vous permettra de remonter le déficit fiscal au niveau de l’actionnaire principal, c’est-à-dire votre SAS ou SARL.
Les intérêts d’un placement à partir d’une filiale appartenant à votre société
Investir dans l’immobilier locatif à partir d’une SCI détenue intégralement par votre société présente plusieurs intérêts. En effet, ce type d’investissement permet de ne pas influencer la capacité d’emprunt de votre société, que ce soit une SAS ou une SARL. De plus, vous pourrez facilement mettre en vente des parts sociales de la SCI afin d’intégrer de nouveaux associés.
L’autre avantage de ce schéma d’investissement est la possibilité de remonter à la SAS ou SARL les pertes réalisées sur les travaux, la gestion et autres pour compenser les bénéfices.
Aussi, si vous souhaitez un schéma d’investissement immobilier locatif pratique et simple à mettre en place, la SCI est la solution. De plus, elle est facilement acceptée par les banques pour la demande d’un crédit immobilier. Ce type de placement permet également de garder les activités d’investissement confidentielles par rapport aux différentes sociétés partenaires de votre entreprise. En effet, le bien immobilier mis en location ne figure pas dans les comptes de votre SAS ou SARL.
Investir à partir d’une SCI détenue partiellement par votre société
Il est également possible pour votre société de créer une SCI et de ne détenir que 15 % de parts sociales. Dans ce schéma d'investissement, les étapes sont les mêmes que dans le cadre de la possession intégrale. Toutefois, les caractéristiques et les avantages sont différents.
Les spécificités du placement
Avec ce schéma d’investissement, votre société détient 15 % du capital de la SCI. En ce qui concerne les 85 % restants, vous les obtiendrez avec un statut de particulier. Il est important de préciser que lors de la création d’une SCI, l’autorité juridique ne fait pas de distinction entre une personne physique et morale.
Ainsi, ce schéma d’investissement permet de faire une meilleure distinction de votre patrimoine, et par la même occasion, de mieux le protéger. En effet, en cas de difficulté de l’une des activités, les répercussions seront moins importantes. Grâce aux parts sociales de 15 % de votre société, cette dernière peut faire un prêt à la SCI en interne. Cela constitue notamment une façon intelligente d’épargner pour votre SAS ou SARL, mais également une alternative aux demandes de crédit pour la SCI.
La fiscalité dans le cadre de ce schéma d’investissement
D’un point de vue fiscal, une société immobilière pourra généralement choisir entre deux régimes d’imposition à sa création. Il s’agit de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Si vous optez pour le régime de l’impôt sur le revenu, le bien immobilier que vous avez mis en location ne sera pas amorti dans les comptes de la SCI. Si une plus-value se présente lors de la revente du bien immobilier, le montant sera limité à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
En tant qu’actionnaire principal avec votre capital de 85 %, vous serez contraint de payer des impôts sur des revenus que vous ne toucherez pas. En effet, les premiers bénéfices servent généralement à rembourser le crédit de la banque.
Autrement, si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, votre patrimoine immobilier sera amorti. Cela vous permettra de dégager des déficits, ce qui évitera à l’actionnaire de payer l’impôt sur le revenu. Par conséquent, lors d’un bénéfice dans le cadre de votre activité de location immobilière, l’imposition sera à la charge de la SCI. Ce choix permet notamment de protéger les actionnaires, ce qui constitue un avantage certain.
L’intérêt d’effectuer ce type de placement
L’avantage principal de ce schéma d’investissement repose dans la bonne distinction entre vos patrimoines. Grâce à cette distinction, la gestion sera plus facile en cas de difficulté. De plus, votre société principale pourra prêter de l’argent à la SCI pour financer ses activités, et notamment la gestion locative du bien.
Le seul inconvénient dans cette démarche se trouve dans la perte au niveau de la SCI. En effet, en cas de pertes, cette dernière ne peut pas remonter au niveau des actionnaires pour réduire l’imposition. Aussi, ce type de placement est intéressant seulement si vous optez pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
FAQ
Une SAS ou une SARL peut-elle acheter directement un bien immobilier ?
Oui. Une SAS ou une SARL peut acheter un immeuble, des bureaux, un local commercial ou un autre bien destiné à son activité ou à la location. La société apparaît alors comme propriétaire dans l’acte notarié. Il est toutefois recommandé de vérifier que l’objet social autorise l’acquisition, la gestion ou l’exploitation de biens immobiliers.
Est-il possible de louer un bien acheté par une SAS ou une SARL ?
Oui. Une société peut louer le bien à un particulier ou à une autre entreprise. Les loyers perçus sont alors intégrés au résultat de la SAS ou de la SARL et soumis au régime fiscal applicable à cette société.
Quels sont les avantages d’un achat immobilier direct par une société ?
L’achat direct permet notamment de comptabiliser certains frais liés à la gestion, à l’entretien et à la copropriété. Lorsque le bien est amortissable, la société peut également déduire chaque année une dotation aux amortissements, ce qui peut réduire son bénéfice imposable. En pratique, le terrain n’est généralement pas amortissable et doit être distingué de la construction.
Quel est l’intérêt de créer une SCI détenue par une entreprise ?
Créer une SCI détenue par une SAS ou une SARL permet de séparer l’activité principale de l’entreprise de son activité immobilière. La SCI peut acheter et louer le bien, tandis que la société d’exploitation conserve ses ressources et ses activités commerciales dans une structure distincte. Ce montage peut également faciliter la gestion du patrimoine immobilier et préserver la capacité d’emprunt de la société d’exploitation.
Une société peut-elle détenir 100% d’une SCI ?
Non, une SCI doit être constituée d’au moins deux associés, personnes physiques ou personnes morales. Une SAS ou une SARL peut donc détenir la quasi-totalité des parts, par exemple 99,9%, tandis qu’un second associé détient le solde du capital.
Une SCI détenue par une société peut-elle obtenir un prêt immobilier ?
Oui. Une SCI peut solliciter un financement bancaire pour acheter un bien immobilier. La banque étudiera notamment les revenus locatifs prévisionnels, la valeur du bien, les garanties proposées, les associés et la situation financière de la société qui détient les parts.
Quel régime fiscal choisir pour une SCI ?
Une SCI relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Les bénéfices sont alors imposés directement entre les mains des associés, selon leur participation au capital. Elle peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés, régime qui permet notamment de prendre en compte l’amortissement du bien, mais qui peut avoir des conséquences fiscales lors de la revente.
Quel est le taux de l’impôt sur les sociétés applicable à une SCI ?
Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25%. Sous certaines conditions, un taux réduit de 15% peut s’appliquer sur une fraction des bénéfices, jusqu’à 42 500 €. L’éligibilité dépend notamment du chiffre d’affaires et de la composition du capital.
Une SCI peut-elle opter pour l’intégration fiscale avec sa société mère ?
Oui, sous réserve de respecter les conditions légales propres à l’intégration fiscale. Ce régime peut permettre de compenser certains résultats déficitaires et bénéficiaires entre sociétés d’un même groupe. Son intérêt dépend toutefois de la situation financière, de la structure du groupe et de la nature des revenus immobiliers.
Quels sont les avantages d’une SCI détenue partiellement par une société ?
Une société peut détenir une participation minoritaire dans une SCI, tandis que le reste des parts appartient à une ou plusieurs personnes physiques. Cette organisation permet de distinguer davantage les patrimoines et peut faciliter l’entrée de nouveaux associés. La société peut également consentir un prêt ou effectuer un apport à la SCI, sous réserve de respecter les règles juridiques et fiscales applicables.
Quelle différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
Avec une SCI à l’IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de bénéfices, même si ceux-ci ne sont pas effectivement distribués. Avec une SCI à l’IS, la société est imposée sur son résultat et peut généralement amortir la construction. En revanche, la revente peut entraîner une fiscalité différente, notamment en raison de la réintégration des amortissements.
Une SCI peut-elle louer un logement meublé ?
Oui, mais la location meublée constitue une activité commerciale susceptible de faire basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés lorsque cette activité devient prépondérante. Le choix du régime doit donc être étudié avant la mise en location. Lorsqu’une activité de loueur en meublé professionnel est exercée par l’intermédiaire d’une SCI, celle-ci relève de l’IS.
Les pertes d’une SCI peuvent-elles réduire les bénéfices de la société mère ?
Cela dépend du régime fiscal et du montage retenu. Une SCI soumise à l’IR transmet généralement son résultat à ses associés. Une SCI soumise à l’IS reste imposée séparément, sauf dispositif particulier comme l’intégration fiscale. Il est donc nécessaire d’analyser la détention, les liens entre les sociétés et les conditions d’éligibilité.
Quels sont les principaux risques d’un investissement immobilier par une entreprise ?
Les principaux risques concernent l’endettement, la baisse des loyers, les périodes de vacance, les travaux imprévus, les impayés et la diminution de la capacité d’emprunt. Il faut également anticiper les conséquences fiscales d’une revente et les frais liés à la création et à la gestion d’une SCI.
