DPE petites surfaces : le guide pour les investisseurs immobiliers

Le DPE petites surfaces est une opération déterminante pour assurer le succès de votre investissement. Pour sélectionner leur logement, les locataires ne se limitent plus au loyer et évaluent d’autres critères importants comme la consommation d’énergie. Avec un bon DPE, synonyme de confort thermique et d’économies sur les factures énergétiques, vos chances d’attirer les candidats à la location sont élevées. 

Les petites surfaces T1 ou T2 sont très sollicitées sur le marché. Elles se louent facilement et à prix élevé, surtout dans les zones tendues, où les étudiants et les professionnels sont nombreux. Voilà pourquoi ces types de logements séduisent de plus en plus d’investisseurs. Mais saviez-vous que la majorité de ces petits appartements affichent une classe énergétique médiocre ? Heureusement, vous avez la possibilité de prévoir des travaux de manière ciblée pour améliorer les rendre moins énergivores. De plus, vous pouvez bénéficier d’aides à la rénovation pour alléger vos dépenses. En quoi le DPE petites surfaces peut-il alors vous aider dans votre investissement locatif ? 

À quoi sert le DPE dans le cadre de l’immobilier locatif ?

Pour informer les candidats à l’achat de manière transparente sur l’état de votre appartement, vous devez leur présenter quelques documents essentiels. Le DPE location est l’un des diagnostics immobiliers que vous devez réaliser. En effet, il doit obligatoirement faire partie du dossier de diagnostic technique de location dans la majorité des cas.

Le DPE : de quoi s’agit-il ?

Le diagnostic de performance énergétique est une opération réalisée par un professionnel certifié. Les propriétaires qui envisagent de vendre ou de louer leur logement doivent absolument passer par cet audit. Le document issu de cette intervention a une durée de validité de 10 ans. La classe énergétique attribuée après le DPE est cruciale pour les locataires. Cette information reflète la consommation d’énergie d’un logement et leur donne une idée sur les futures factures énergétiques et le confort thermique de l’appartement. C’est pourquoi elle doit absolument être affichée sur l’annonce locative.

L’importance du DPE dans le cadre d’une location s’est davantage renforcée. L’application progressive de la loi Climat et Résilience, visant à exclure les passoires thermiques du marché locatif d’ici quelques années, justifie la nécessité de se lancer dans les travaux d’amélioration énergétique de votre appartement sans plus attendre. 

Pourquoi le DPE petites surfaces est-il important ?

Les petits appartements T1 et T2 attirent différents profils de locataires, tels que les étudiants et les jeunes professionnels. Cependant, conscients des impacts négatifs d’une note énergétique médiocre, ces derniers sont exigeants en termes d’efficacité énergétique.

Pourtant, la majorité des petites surfaces sont gourmandes en énergie à cause d’une isolation de mauvaise qualité ou des installations énergivores. De plus, l’ancien mode de calcul de la consommation énergétique par mètre carré était loin d’être favorable aux studios, T1 et T2. Tout simplement parce que les dépenses énergétiques fixes d’un foyer n’étaient pas proportionnelles à la surface réduite des petits logements.

Heureusement, la nouvelle réforme appliquée depuis le 1er juillet 2024 a amélioré la situation des petites surfaces. En fixant de nouveaux seuils pour les logements de moins de 40m2, celle-ci apporte un meilleur équilibre sur le calcul de la consommation d’énergie. Elle rend l’évaluation des petits logements plus juste, et leur met à l’abri d’un gel de loyer ou d’une exclusion du marché de la location injustifiée.

Avec un bon DPE petites surfaces 2024, vous aurez plus de chances d’attirer les candidats à la location et de toucher des revenus plus élevés. Mais comment y parvenir ? La réponse est simple ! Planifiez des travaux d’amélioration énergétique comme le renforcement de l’isolation ou l’installation d’un système de chauffage plus performant !

À quelles surfaces le DPE s’applique-t-il ?

Pour maîtriser les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie des bâtiments, le DPE a été rendu obligatoire depuis le 1er juillet 2017. Que vous proposez un appartement vide ou meublé, vous devez vous soumettre à cette obligation. Même les appartements meublés de tourisme occupés plus de 4 mois par an sont concernés. Seules les locations saisonnières et temporaires ne sont pas soumises à cette règle. 

Les petites surfaces inférieures à 40 m2 bénéficient du nouveau mode de calcul défini par la nouvelle réforme de 2024, selon les nouveaux seuils déterminés.

Quelles sont les caractéristiques d’un DPE petites surfaces ?

Vous avez choisi d’investir dans une petite surface pour profiter de l’engouement des locataires pour ce type de logement et du niveau de loyer élevé ? Voici quelques points à connaître sur le DPE petites surfaces avant la mise en location.

Quels sont les critères évalués lors d’un DPE petites surfaces ?

Pour évaluer la performance énergétique des petites surfaces, le diagnostiqueur certifié s’intéresse à différents paramètres :

• l’isolation thermique de l’appartement : il identifiera les principales sources de pertes thermiques ;
• la performance des fenêtres : cette inspection lui permet de déterminer la nécessité de l’installation d’un double vitrage ou non ;
• le système de chauffage : le remplacement des équipements des petites surfaces peut réduire leur consommation d’énergie de manière non négligeable ;
• la ventilation : elle assure la qualité de l’air intérieur.

Cet audit poussé lui permettra de dresser un rapport détaillé pour vous donner toutes les informations et les conseils nécessaires pour viser une meilleure classe énergétique.

Quels sont les risques d’une note médiocre sur le DPE pour un investisseur ?

Quelle que soit la classe énergétique de votre appartement après le DPE, vous n’êtes pas obligé de suivre les recommandations de travaux du diagnostiqueur. Cependant, si vous décidez de louer votre logement de classe F ou G tel quel, prenez conscience des risques auxquels vous vous exposez. 

Sachez que les mesures prises par la loi Climat et résilience sont strictes. Le gel des loyers s’est appliqué aux classes F et G depuis le 25 août 2022. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués. D’ici 2028, cette interdiction s’appliquera à la classe F, et elle s’étendra aux logements de classe E en 2034.

Si vous désirez poursuivre votre investissement locatif, pensez donc à réaliser les travaux d’amélioration dès maintenant. D’ailleurs, ce projet ne vous permet pas seulement d’anticiper les normes. Ce sera aussi une occasion pour augmenter la valeur de votre logement. 

Quels sont les coûts d’un DPE pour une petite surface ?

Pour réaliser votre DPE petites surfaces, sachez que vous devez trouver un diagnostiqueur certifié. Comptez entre 100 et 200 euros pour cette opération. Ce montant peut varier d’une région à une autre, et la complexité de votre appartement peut aussi faire la différence. 

Le coût par mètre carré du DPE des petites surfaces est légèrement plus élevé par rapport aux grands logements. Néanmoins, le montant total restera plus bas à cause de la petite superficie.

Comment utiliser le DPE pour booster la rentabilité locative ?

Vous êtes enfin conscient de l’importance du DPE petites surfaces pour votre investissement locatif ? N’hésitez pas à l’utiliser pour maximiser la rentabilité locative. Voici nos conseils pour optimiser votre projet !

Quels travaux envisager pour optimiser le DPE d’un studio ou d’un T1 ?

Vous souhaitez améliorer la classe énergétique de votre studio ou T1 ? L’improvisation n’aura pas sa place dans ce projet. Vous devez définir les travaux à réaliser en fonction de l’état général de votre appartement. Le DPE vous sera d’une aide précieuse dans cette étape, car il vous révèle les différents points à améliorer dans le logement. 

L’isolation des murs, des fenêtres ou du plancher fonctionne à tous les coups pour améliorer le DPE. Le remplacement des fenêtres, qui peut être financé par Ma Prime Rénov' fenêtre, est également envisageable. Débarrassez-vous des équipements standardisés énergivores généralement présents dans les petites surfaces et pensez à installer un système de chauffage plus performant. La pose d’un chauffe-eau plus efficace et moins énergivore vous permettra aussi de gagner une meilleure note énergétique. 

Quelles sont les aides disponibles ?

Les coûts des travaux d’amélioration énergétique sont l’une des principales raisons qui empêchent les propriétaires bailleurs de se lancer. Heureusement, différentes aides à la rénovation permettent de remédier à cette situation et d’alléger les dépenses des propriétaires.

Lors de la planification de votre projet d’amélioration énergétique de votre appartement, pensez à vérifier votre éligibilité aux différentes subventions disponibles. 

MaPrimeRénov' est, par exemple, une prime proposée par le gouvernement à travers l’agence nationale de l’habitat ou l’Anah. Elle vous permet de réduire considérablement votre reste à charge pour les travaux. De plus, vous pouvez la compléter avec l’éco-prêt à taux zéro vous permettant de disposer d’un montant pour les travaux sans intérêts. Vérifiez également les Certificats d’Économie d’Énergie ou CEE qui peuvent vous faire profiter de prime ou de réduction. 

Comment valoriser votre logement grâce au DPE petites surfaces ?  

Un bon DPE petites surfaces vous offre de multiples avantages. Il vous autorise à augmenter votre loyer, mais il vous garantit aussi des revenus stables et réguliers. Un appartement bien isolé et économe en énergie se loue sans difficulté, et les risques de vacance locative sont donc réduits. 

Il est tout à fait possible d’investir dans un logement avec un mauvais DPE, à condition de bien estimer le montant des travaux. Avant de réaliser l’achat, vous devez absolument déchiffrer le DPE pour avoir une idée sur les dépenses liées aux éventuels travaux. Ainsi, vous aurez la possibilité de calculer la rentabilité du bien. Vous pouvez utiliser le mauvais DPE comme arme de négociation pour obtenir une ristourne sur le prix d’achat.

Après amélioration de la performance énergétique d’un petit logement à louer, n’hésitez pas à valoriser les résultats des travaux. Certes, la note énergétique affichée sur l’annonce met déjà en avant les économies que pourraient faire vos futurs locataires, mais pensez aussi à aborder les travaux réalisés ainsi que leurs avantages durant les visites. 

Comment trouver le bon diagnostiqueur pour votre DPE petites surfaces ?

Notez que le DPE ne peut être confié à n’importe qui. Seul un professionnel certifié est en mesure de le faire. Avant de vous lancer dans ce diagnostic, nous vous conseillons de le sélectionner avec soin. 

Pour être certain d’avoir affaire à un diagnostiqueur fiable et compétent dans la réalisation du DPE, vérifiez sa certification et ses qualifications. Ces critères sont importants pour garantir la conformité de l’opération aux normes. Les prix et les services proposés varient également en fonction de votre région et du diagnostiqueur. Voilà pourquoi il est important de solliciter plusieurs devis pour pouvoir comparer. 

Il peut être tentant de recourir à des simulateurs en ligne qui vous permettent de réaliser une estimation du DPE de votre appartement sur la base de ses spécificités. Cependant, ces outils sont loin d’être fiables et efficaces, et ne peuvent pas remplacer le travail d’un diagnostiqueur certifié. 

Comment lire et déchiffrer votre DPE petites surfaces ?

Si vous souhaitez utiliser le rapport du DPE pour améliorer la performance énergétique de votre logement, vous devez commencer par apprendre à le lire et à le déchiffrer. 

Le rapport de ce diagnostic inclut deux étiquettes, notamment l’étiquette énergie indiquant la consommation énergétique, et celle climat mettant en avant l’émission de gaz à effet de serre. Une note de A à G sera attribuée à votre appartement, A pour désigner une performance énergétique optimale, et G pour traduire une consommation excessive. Une bonne note valorisera alors votre logement sur le marché, tandis qu’une mauvaise note nuira à votre investissement locatif.

Le diagnostiqueur intègre aussi des recommandations de travaux dans son rapport. Il s’appuie sur les différents points analysés durant l’opération pour en déduire les travaux prioritaires à réaliser. Par conséquent, vous avez la possibilité de baser votre projet d’amélioration énergétique sur ces conseils. 

Le DPE petites surfaces : les points essentiels à retenir 

En tant qu’investisseur immobilier, vous ne devez pas négliger l’importance du DPE. Si vous investissez dans une petite surface, les risques de tomber sur un appartement énergivore sont élevés. Pour optimiser votre investissement immobilier, vous serez donc obligé de mettre en place des stratégies d’optimisation, dont la réalisation de travaux. Inspirez-vous de votre DPE petites surfaces pour identifier les points à améliorer et valoriser votre logement efficacement. 

Trouvez un diagnostiqueur fiable qui se chargera de l’opération, et maximisez la rentabilité locative en suivant ses recommandations. Pour alléger vos dépenses, pensez à vous renseigner sur les éventuelles aides auxquelles vous êtes éligible. Elles seront vos meilleures alliées pour éviter de faire exploser votre budget. Avec un bon DPE, vous profiterez de la demande importante des logements de petites surfaces, tout en attirant les locataires facilement et en fixant des loyers plus élevés.