Investir dans le locatif à Courbevoie

Courbevoie, une localité attractive

Courbevoie est une ville résidentielle d'Île-de-France, située en zone A bis. Chaque trimestre ou chaque année, cette zone attire de plus en plus de touristes et d'habitants. Ces derniers sont séduits par la possibilité de résider à proximité de leur travail et par les commodités offertes. D’après la documentation démographique de la commune, la localité compte environ 85 000 habitants dont la majorité est composée de cadres et d'employés de bureau.

À noter d’ailleurs que le taux de chômage sur la municipalité est inférieur à la moyenne nationale, certainement du fait de la présence de plus de 8 000 entreprises. La société Documentation et Développement figure parmi les entreprises les plus connues dans la région. Elle est spécialisée dans le secteur d’activité de la programmation informatique. La visite de l’entreprise reste gratuite pour les jeunes.

Courbevoie est aussi un pôle d’enseignement supérieur. Vous y trouverez de bons établissements comme l’École des dirigeants et créateurs d’entreprises (EDCE), l’Institut d’économie scientifique et de gestion (IESEG), l’École de commerce de 3 000 étudiants, l’École nationale de l’assurance (ENASS) et l’École supérieure du commerce extérieur (ESCE).

Étant située en bord de Seine, Courbevoie amène la nature en ville. Récemment, les berges de Seine ont été réaménagées pour devenir un endroit propice à la promenade. L’ancien port a été transformé et accueille actuellement de vastes pelouses et une mythique Société nautique de la basse Seine (SNBS) où pratiquer l’aviron. La localité est donc en pleine évolution.

D'ici 2030 par exemple, le village Delage deviendra un lieu dynamique rapprochant appartements neufs ou rénovés, nature et immeubles. Les environs du centre commercial Charras seraient aussi réaménagés, les commerces modernisés et la dalle en poumon de verdure remplacée. Encore, deux nouvelles tours de bureaux labellisées Haute qualité environnementale (HQE) devraient être bâties. Tous ces atouts expliquent la forte demande d’appartements locatifs dans la zone de Courbevoie. D'après une documentation statistique sur la ville, la localité compte environ 60 % de locataires. C’est pourquoi elle est aussi plébiscitée par les investisseurs.

Le transport à Courbevoie

La ville de Courbevoie est bordée par la Seine au Sud et se trouve face à Neuilly et Levallois-Perret. À son extrême nord se trouvent Asnières-sur-Seine et Colombes, Nanterre et la Défense à l’est. Les autres villes voisines sont La Garenne-Colombes, Puteaux, Bois-Colombes, Suresnes, Rueil-Malmaison et Clichy. Son emplacement à seulement 2 kilomètres de Paris lui permet notamment de bénéficier d’un bon réseau de transports en commun.

La zone est dotée de deux gares que sont celle de Courbevoie et celle de Bécon-les-Bruyères. Le Transilien L s’y arrête avant de rejoindre Paris-Saint-Lazare, Puteaux, Clichy Levallois et Colombes. Elle bénéficiera bientôt de l’extension du Réseau express régional (RER) ligne E. Les métros 1 et 3, situés à l’extérieur de la ville, peuvent être reliés aux stations Pont de Levallois et Pont de Neuilly.

Dans le cadre du projet du Grand Paris express (GPE), la gare de Bécon-les-Bruyères sera bientôt desservie par la ligne 15. Celle-ci permettra de faire le tour de Paris par le sud. Si vous souhaitez séjourner à Rueil-Malmaison, vous pourrez désormais prendre un train. Rueil-Malmaison est effectivement la commune la plus étendue des Hauts-de-Seine. Le RER parisien assure actuellement les liaisons ferroviaires de Rueil-Malmaison à Courbevoie. 

Courbevoie, un marché immobilier rentable

Le marché immobilier de Courbevoie est stable au cours de ce dernier trimestre. Il s’agit d’ailleurs de la 8e municipalité la plus dense de France. Selon une documentation statistique sur la commune, seuls 3 % des logements sont des maisons (neuves ou anciennes). Vous avez la possibilité d’investir dans un immeuble bourgeois ou dans l'une des résidences disponible sur les lieux. Les prix de l’immobilier locatif y restent toutefois dans la moyenne des tarifs des Hauts-de-Seine. Pour les appartements, l’estimation du coût peut varier de 5 342 à 9 781 euros le mètre carré, selon leur emplacement. Quant aux maisons (neuves ou rénovées), la valeur du mètre carré peut coûter entre 5 425 et 14 824 euros, en fonction des quartiers et du cachet du logement. Avant tout achat ou mise en location, une documentation détaillée sur les meilleurs quartiers est donc recommandée.

Sa proximité avec la capitale fait de Courbevoie une zone très appréciée. Elle est notamment prisée par les jeunes couples en recherche de logement chaque trimestre ou chaque année. De plus, sa taxe foncière qui est inférieure à la moyenne nationale ne manque pas d’attirer plus d’investisseurs. Une rentabilité de près de 5,30 % est observée sur la localité avec un coût moyen de 5 600 euros par mètre carré.

Les particularités du paysage immobilier à Courbevoie

L’environnement immobilier à Courbevoie est très diversifié. Vous pouvez y trouver une large sélection de programmes neufs, d’appartements anciens, de studios et de maisons en résidence principale ou secondaire. Cependant, la plupart des investisseurs s’intéressent aux biens de surface moyenne, surtout avec travaux. Selon une documentation statistique sur la ville, près de 70 % des ventes immobilières au cours de chaque trimestre concernent les appartements anciens. Il s’agit précisément de 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces en livraison gratuite. Ces appartements peuvent être réaménagés pièce par pièce avec des travaux selon les besoins des potentiels locataires.

Le secteur immobilier de Courbevoie est assez spécifique, car il est en grande partie constitué de biens de prestige. Chaque trimestre, vous pourrez facilement trouver des villas disponibles sur les hauteurs de la cité ou de ses voisines, Clichy, Asnières-sur-Seine, Neuilly et Rueil-Malmaison. Ce type de résidence offre une vue panoramique sur la Seine, ce qui est très sollicité.

Courbevoie suggère évidemment des biens (neufs ou anciens), de type studio ou des appartements toujours en livraison gratuite, à des clients à budget modeste. Ceux-ci préféreront vivre dans de belles résidences privées. Ils peuvent également envisager d’élire domicile dans des villas bourgeoises au cœur de la cité. De même, ils peuvent opter pour l’achat des appartements moyens avec quelques pièces en périphérie (Neuilly, Clichy, Asnières-sur-Seine, Colombes) et en livraison gratuite. Ainsi, Courbevoie s’avère être une localité extrêmement rentable pour un investissement immobilier locatif.

Les types d’investissement locatif possibles à Courbevoie

Avant l’investissement dans l'immobilier locatif à Courbevoie, vous devez choisir le type de bien sur lequel vous positionner. Par exemple pour un investissement en location nue, la maison ou l'appartement est loué vide (sans équipements et meubles).

Faire louer des appartements (neufs ou anciens) étudiants propose également des avantages non négligeables (réduction mise de fonds, rendements élevés, demande locative forte…). Ce type d’investissement immobilier nécessite néanmoins une documentation géographique de la nouvelle maison ou du nouvel appartement. Vous devez également vérifier si le logement que vous souhaitez acquérir est encore disponible ou déjà pris. Il vous faudra notamment tenir compte des frais rattachés à l’équipement, à l’ameublement effectué pièce par pièce dans le logement.

Vous pouvez également acheter et mettre un bureau ou un immeuble en location. En effet, l’immobilier d’entreprise connaît un grand succès grâce aux rendements élevés, aux coûts stabilisés et au faible taux de vacance. Votre choix devra toutefois se porter sur un emplacement profitant d’un important bassin d’emplois. Vous devez donc effectuer une documentation sur les différents secteurs d’activité, les quartiers d’affaires avec une zone industrielle, etc.

Enfin, vous pouvez investir dans un bien immobilier neuf ou rénové (réaménagé pièce par pièce) dans la zone. Vous pouvez également envisager l’ajout d’une pièce, de 2 pièces, voire de 3 pièces supplémentaires à votre appartement. L’aide d’un expert immobilier vous sera bien utile. Grâce à une consultation gratuite, il pourra effectivement vous présenter un large choix de maisons constituées de pièces neuves ou d’appartements rénovés.

Les quartiers où investir à Courbevoie

Le choix de l’emplacement est une étape capitale lors d’un investissement immobilier locatif. En effet, l’appartement ou la résidence doit se trouver à proximité d’une école, d’une structure sanitaire, de loisirs et de commerces. Une documentation sera ainsi nécessaire pour vous aider dans votre sélection. Pour obtenir un rendement plus élevé, la solution idéale est d’acheter ou de mettre en location un studio ou une maison 1 pièce. Cependant, tout dépendra de l’endroit où vous souhaitez investir et de vos objectifs de rentabilité. 

Bécon est un quartier très attractif en raison de la proximité de sa gare avec Paris. L’investissement immobilier locatif y est sûr, mais plus cher. Étant effectivement un lieu chic, le prix du loyer d’une maison peut atteindre 7 000 euros le mètre carré. Cela dépend néanmoins du nombre d’étages, de pièces, de l’emplacement, etc. À l’aide d’une documentation sur le quartier, vous y trouverez également de petits immeubles, des commerces et la fameuse paroisse Saint-Maurice.

Le quartier de Charras sera lui aussi modernisé. Situé non loin de la gare et du centre-ville, vous y découvrirez de grands immeubles, mais également des maisons. Ils sont constitués de plusieurs étages et de nombreuses pièces. Il s’agit également d’un lieu de résidence prisée par les hommes d’affaires. Il est connu pour son centre commercial et son église Saint-Vivien. Concernant le prix de location d’un appartement au mètre carré, Charras reste dans la moyenne des autres quartiers de la ville, à 5 911 euros.

Un autre quartier intéressant où investir est celui de Faubourg de l’Arche. C’est un lieu dynamique situé au pied du centre d’affaires de la Défense. Étant un endroit doté du pôle d’enseignement supérieur Léonard de Vinci et de l’église catholique Saint-Adrien de Courbevoie, sa population est assez jeune et active. C’est pourquoi la rotation de location y est très forte. Le prix du loyer de la plupart des logements et appartements y est de 5 667 euros au mètre carré.

Le nouvel écoquartier Village-Delage devrait également embellir la zone d'ici quelques années. Les objectifs du projet sont l’amélioration du cadre de vie, l’optimisation des habitations et la réduction du temps de trajet domicile-travail. Ce futur quartier peut s’avérer très rentable, pour les locations chaque trimestre entre autres.

Les dispositifs fiscaux favorables à l’investissement locatif à Courbevoie

Investir à Courbevoie, c’est déjà un bon début… Mais quand en plus l’État vous tend la main avec quelques dispositifs fiscaux bien pensés, c’est un peu comme si on vous offrait le tapis rouge avant même que vous ayez posé vos valises !

Le dispositif Pinel : l’ami des investisseurs modernes

Vous avez peut-être déjà entendu parler du Pinel, ce dispositif qui permet de réduire ses impôts en investissant dans un logement neuf ou réhabilité destiné à la location. À Courbevoie, en zone A bis, le Pinel est particulièrement avantageux.
Concrètement, si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat. C’est un peu comme si l’État vous disait : « Merci d’investir dans nos villes, voilà un petit coup de pouce fiscal ! »
Attention cependant à respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, car comme dans une bonne série, il y a toujours des règles à suivre.

Le déficit foncier : la magie des travaux

Vous avez un faible pour les biens anciens à rénover ? Le déficit foncier est un dispositif taillé pour vous.
Imaginez : vous investissez dans un appartement à Courbevoie un peu daté, vous dépensez pour le rénover, et… surprise, ces travaux viennent réduire votre revenu imposable !
Autrement dit, plus vous dépensez pour rendre votre bien charmant, plus vous réduisez vos impôts. C’est un peu comme transformer les coups de pinceau en économies d’impôt — un deal gagnant-gagnant.
Notez que cela ne s’applique que sur les biens mis en location nue, et il faut que les travaux soient bien justifiés, mais rien d’insurmontable.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : pour ceux qui aiment que ça bouge

Si vous préférez louer un bien meublé, le statut LMNP est votre allié. Il permet d’amortir le bien, le mobilier et les travaux, réduisant ainsi vos revenus imposables.
En plus, la location meublée attire souvent des profils dynamiques : étudiants, jeunes actifs, expatriés… À Courbevoie, avec son écosystème économique et universitaire, c’est un choix malin.
Et cerise sur le gâteau : le régime LMNP est relativement souple, vous évitez le casse-tête administratif souvent associé à la location professionnelle.

Autres dispositifs à surveiller

Courbevoie, par son dynamisme local, peut aussi être éligible à certains programmes d’aides régionales ou de subventions à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économies d’énergie (CEE). Un plus non négligeable pour booster la rentabilité de votre investissement tout en rendant votre bien plus écologique.

Comment réussir son investissement locatif à Courbevoie ?

Investir dans l’immobilier, c’est un peu comme préparer un bon gâteau : il faut les bons ingrédients, un peu de savoir-faire… et surtout éviter de tout brûler au dernier moment. À Courbevoie, pour que votre investissement locatif soit un succès digne d’un chef pâtissier, voici les critères à ne surtout pas négliger.

Choisir le bon emplacement : le nerf de la guerre

À Courbevoie, tous les quartiers ne se valent pas (même si on aimerait croire le contraire). La proximité des transports, des écoles, des commerces, et des espaces verts fait toute la différence.
Un appartement bien situé, proche d’une gare ou d’une station de métro, c’est un peu comme une place VIP : ça se loue vite, bien, et à bon prix. Bécon, Faubourg de l’Arche, Village-Delage… autant de lieux où votre bien ne restera pas seul sur le marché.

L’état du bien : neuf, ancien, avec travaux ?

Un bien neuf ? Parfait pour les investisseurs qui aiment la tranquillité (et éviter les frais surprises). Un appartement ancien avec du charme ? Un terrain de jeu idéal pour booster la valeur par quelques travaux bien ciblés.
Mais attention : les travaux, c’est comme le sport, ça demande du temps et de la rigueur. Si vous n’êtes pas bricoleur, mieux vaut bien choisir son prestataire pour ne pas se retrouver avec une facture plus salée que prévu.

Le potentiel de rénovation : voir au-delà du carrelage

À Courbevoie, les appartements anciens sont nombreux et offrent souvent un vrai potentiel. Ne vous arrêtez pas à la tapisserie défraîchie ou au carrelage kitsch des années 80 : imaginez plutôt ce que vous pouvez faire avec un coup de peinture, une cuisine moderne et une optimisation des espaces.
Un appartement repensé peut facilement doubler sa valeur locative. C’est le super-pouvoir des investisseurs avisés.

L’accès aux transports : un critère non négociable

Courbevoie est une ville bien desservie, mais tous les biens ne bénéficient pas de la même facilité d’accès. Gare Transilien, RER, métro, bus : un bon investissement est avant tout un bien accessible.
Parce qu’après tout, même le plus joli appartement ne séduira pas un locataire s’il faut marcher 20 minutes sous la pluie pour attraper le métro.

Penser à la cible locative : qui va habiter chez vous ?

Étudiants, jeunes actifs, familles, cadres ? Chaque profil a ses attentes spécifiques. Les étudiants chercheront souvent un studio fonctionnel proche des écoles. Les familles, un appartement plus spacieux, proche des écoles et des espaces verts.
Se poser la question de la cible, c’est éviter de finir avec un logement vide… ou un locataire mécontent qui décide de déménager au bout de trois mois.

Ne pas oublier les charges et la fiscalité

Avant de signer, faites vos comptes : charges de copropriété, taxe foncière, impôts, frais de gestion locative… Un investissement rentable, c’est aussi un investissement bien chiffré.
Et puis, comme on l’a vu, les dispositifs fiscaux (Pinel, LMNP…) peuvent parfois faire pencher la balance en votre faveur.

Comment financer un investissement locatif à Courbevoie ?

Investir dans l’immobilier à Courbevoie, c’est un peu comme partir en randonnée : il faut bien préparer son sac à dos pour ne pas être pris au dépourvu en plein milieu du chemin. Le financement, c’est ce sac à dos. Sans lui, pas de sommet (ni de rendement au bout du compte) !

Le crédit immobilier : le partenaire classique mais indispensable

La majorité des investisseurs passent par la case prêt bancaire, et c’est bien normal. Les taux des crédits immobiliers sont aujourd’hui historiquement bas, même s’ils ont un peu remonté ces derniers mois. En moyenne, vous pouvez compter sur des taux entre 3 % et 4 % selon la durée et votre profil.
Mieux vaut donc bien soigner son dossier : apport personnel, stabilité professionnelle, et capacité de remboursement sont les clés pour décrocher un prêt au meilleur taux.
Petite astuce : si vous arrivez à convaincre la banque que votre projet est solide (avec une bonne étude de marché locatif), vous aurez plus de chances de négocier des conditions avantageuses.

Le prêt à taux zéro (PTZ) 

Le PTZ n’est pas réservé qu’à l’achat de la résidence principale. Dans certaines conditions, il peut aussi venir booster votre investissement locatif, notamment si vous achetez un logement neuf ou en rénovation avec travaux lourds.
Ce coup de pouce financier permet de réduire la somme empruntée auprès de la banque… un vrai coup de fraîcheur pour votre budget !
Attention cependant : ce prêt est soumis à des plafonds de ressources et à des conditions spécifiques, alors mieux vaut bien vérifier si votre projet y est éligible avant de s’emballer.

Les aides locales et régionales : le bonus caché

Certaines collectivités, dont la région Île-de-France, proposent des aides pour encourager la rénovation énergétique ou la construction de logements. Par exemple, des subventions pour isoler votre bien ou installer des équipements écologiques.
Ces aides sont souvent un vrai plus pour optimiser votre budget travaux et réduire vos charges à long terme.
Pensez aussi aux dispositifs comme MaPrimeRénov’, qui peuvent s’appliquer sur certains types de travaux réalisés dans votre logement à Courbevoie.

Quel apport personnel prévoir ?

L’apport recommandé tourne souvent autour de 10 à 20 % du prix d’achat. C’est la petite somme que vous devez sortir de votre tirelire pour convaincre la banque que vous êtes sérieux.
Mais bonne nouvelle : certains établissements acceptent de financer un projet avec un apport plus faible, surtout si votre profil est solide et que le bien est situé dans une zone attractive comme Courbevoie.
Et si vous n’avez pas d’apport ? Pas de panique, cela peut se compenser par un bon dossier, un projet rentable et une capacité de remboursement rassurante.

FAQ sur l’investissement locatif à Courbevoie

Q1 : Quelle est la rentabilité moyenne d’un investissement locatif à Courbevoie ?
La rentabilité brute tourne généralement autour de 4,5 % à 5,5 %, ce qui est plutôt solide pour une commune située en zone tendue comme Courbevoie. Bien sûr, ce chiffre peut varier selon le quartier, le type de bien et l’état du logement. Bref, pas mal pour un investissement qui allie stabilité et potentiel de valorisation !

Q2 : Quel type de bien privilégier à Courbevoie ?
Si vous aimez la tranquillité et la simplicité, les appartements de 2 à 3 pièces dans des quartiers bien desservis comme Bécon ou Faubourg de l’Arche sont de bons candidats. Pour les amateurs de rénovation et de plus-value, les biens anciens avec travaux dans des secteurs en plein renouveau, comme Village-Delage, peuvent être intéressants. Les studios meublés séduisent aussi la clientèle étudiante, très présente ici. En résumé : il y en a pour tous les goûts, il suffit de bien cibler sa stratégie !

Q3 : Comment gérer la location de son bien à Courbevoie ?
Vous pouvez opter pour une gestion directe si vous êtes du genre bricoleur et que vous aimez garder le contact avec vos locataires. Mais pour éviter les tracas (et les appels à 22h pour une fuite d’eau), la gestion locative par une agence locale est souvent recommandée. Cela a un coût, certes, mais ça garantit tranquillité et professionnalisme. Pensez aussi à bien choisir votre locataire avec un dossier solide – ça évite les mauvaises surprises.

Q4 : Quels sont les délais pour rentabiliser un investissement locatif à Courbevoie ?
En moyenne, la rentabilité commence à se faire sentir entre 7 et 12 ans, en fonction du montant de l’apport, des travaux éventuels, et des loyers perçus. Mais avec un bon choix de bien et une gestion efficace, certains investisseurs voient leur projet s’équilibrer bien plus vite. Patience et rigueur sont donc les maîtres mots… et parfois un peu de chance ne fait pas de mal !

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.