Investir dans le locatif à Courbevoie

Courbevoie, une localité attractive

Courbevoie est une ville résidentielle d'Île-de-France, située en zone A bis. Chaque trimestre ou chaque année, cette zone attire de plus en plus de touristes et d'habitants. Ces derniers sont séduits par la possibilité de résider à proximité de leur travail et par les commodités offertes. D’après la documentation démographique de la commune, la localité compte environ 85 000 habitants dont la majorité est composée de cadres et d'employés de bureau.

À noter d’ailleurs que le taux de chômage sur la municipalité est inférieur à la moyenne nationale, certainement du fait de la présence de plus de 8 000 entreprises. La société Documentation et Développement figure parmi les entreprises les plus connues dans la région. Elle est spécialisée dans le secteur d’activité de la programmation informatique. La visite de l’entreprise reste gratuite pour les jeunes.

Courbevoie est aussi un pôle d’enseignement supérieur. Vous y trouverez de bons établissements comme l’École des dirigeants et créateurs d’entreprises (EDCE), l’Institut d’économie scientifique et de gestion (IESEG), l’École de commerce de 3 000 étudiants, l’École nationale de l’assurance (ENASS) et l’École supérieure du commerce extérieur (ESCE).

Étant située en bord de Seine, Courbevoie amène la nature en ville. Récemment, les berges de Seine ont été réaménagées pour devenir un endroit propice à la promenade. L’ancien port a été transformé et accueille actuellement de vastes pelouses et une mythique Société nautique de la basse Seine (SNBS) où pratiquer l’aviron. La localité est donc en pleine évolution.

D'ici 2030 par exemple, le village Delage deviendra un lieu dynamique rapprochant appartements neufs ou rénovés, nature et immeubles. Les environs du centre commercial Charras seraient aussi réaménagés, les commerces modernisés et la dalle en poumon de verdure remplacée. Encore, deux nouvelles tours de bureaux labellisées Haute qualité environnementale (HQE) devraient être bâties. Tous ces atouts expliquent la forte demande d’appartements locatifs dans la zone de Courbevoie. D'après une documentation statistique sur la ville, la localité compte environ 60 % de locataires. C’est pourquoi elle est aussi plébiscitée par les investisseurs.

Le transport à Courbevoie

La ville de Courbevoie est bordée par la Seine au Sud et se trouve face à Neuilly et Levallois-Perret. À son extrême nord se trouvent Asnières-sur-Seine et Colombes, Nanterre et la Défense à l’est. Les autres villes voisines sont La Garenne-Colombes, Puteaux, Bois-Colombes, Suresnes, Rueil-Malmaison et Clichy. Son emplacement à seulement 2 kilomètres de Paris lui permet notamment de bénéficier d’un bon réseau de transports en commun.

La zone est dotée de deux gares que sont celle de Courbevoie et celle de Bécon-les-Bruyères. Le Transilien L s’y arrête avant de rejoindre Paris-Saint-Lazare, Puteaux, Clichy Levallois et Colombes. Elle bénéficiera bientôt de l’extension du Réseau express régional (RER) ligne E. Les métros 1 et 3, situés à l’extérieur de la ville, peuvent être reliés aux stations Pont de Levallois et Pont de Neuilly.

Dans le cadre du projet du Grand Paris express (GPE), la gare de Bécon-les-Bruyères sera bientôt desservie par la ligne 15. Celle-ci permettra de faire le tour de Paris par le sud. Si vous souhaitez séjourner à Rueil-Malmaison, vous pourrez désormais prendre un train. Rueil-Malmaison est effectivement la commune la plus étendue des Hauts-de-Seine. Le RER parisien assure actuellement les liaisons ferroviaires de Rueil-Malmaison à Courbevoie. 

Courbevoie, un marché immobilier rentable

Le marché immobilier de Courbevoie est stable au cours de ce dernier trimestre. Il s’agit d’ailleurs de la 8e municipalité la plus dense de France. Selon une documentation statistique sur la commune, seuls 3 % des logements sont des maisons (neuves ou anciennes). Vous avez la possibilité d’investir dans un immeuble bourgeois ou dans l'une des résidences disponible sur les lieux. Les prix de l’immobilier locatif y restent toutefois dans la moyenne des tarifs des Hauts-de-Seine. Pour les appartements, l’estimation du coût peut varier de 5 342 à 9 781 euros le mètre carré, selon leur emplacement. Quant aux maisons (neuves ou rénovées), la valeur du mètre carré peut coûter entre 5 425 et 14 824 euros, en fonction des quartiers et du cachet du logement. Avant tout achat ou mise en location, une documentation détaillée sur les meilleurs quartiers est donc recommandée.

Sa proximité avec la capitale fait de Courbevoie une zone très appréciée. Elle est notamment prisée par les jeunes couples en recherche de logement chaque trimestre ou chaque année. De plus, sa taxe foncière qui est inférieure à la moyenne nationale ne manque pas d’attirer plus d’investisseurs. Une rentabilité de près de 5,30 % est observée sur la localité avec un coût moyen de 5 600 euros par mètre carré.

Les particularités du paysage immobilier à Courbevoie

L’environnement immobilier à Courbevoie est très diversifié. Vous pouvez y trouver une large sélection de programmes neufs, d’appartements anciens, de studios et de maisons en résidence principale ou secondaire. Cependant, la plupart des investisseurs s’intéressent aux biens de surface moyenne, surtout avec travaux. Selon une documentation statistique sur la ville, près de 70 % des ventes immobilières au cours de chaque trimestre concernent les appartements anciens. Il s’agit précisément de 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces en livraison gratuite. Ces appartements peuvent être réaménagés pièce par pièce avec des travaux selon les besoins des potentiels locataires.

Le secteur immobilier de Courbevoie est assez spécifique, car il est en grande partie constitué de biens de prestige. Chaque trimestre, vous pourrez facilement trouver des villas disponibles sur les hauteurs de la cité ou de ses voisines, Clichy, Asnières-sur-Seine, Neuilly et Rueil-Malmaison. Ce type de résidence offre une vue panoramique sur la Seine, ce qui est très sollicité.

Courbevoie suggère évidemment des biens (neufs ou anciens), de type studio ou des appartements toujours en livraison gratuite, à des clients à budget modeste. Ceux-ci préféreront vivre dans de belles résidences privées. Ils peuvent également envisager d’élire domicile dans des villas bourgeoises au cœur de la cité. De même, ils peuvent opter pour l’achat des appartements moyens avec quelques pièces en périphérie (Neuilly, Clichy, Asnières-sur-Seine, Colombes) et en livraison gratuite. Ainsi, Courbevoie s’avère être une localité extrêmement rentable pour un investissement immobilier locatif.

Les types d’investissement locatif possibles à Courbevoie

Avant l’investissement dans l'immobilier locatif à Courbevoie, vous devez choisir le type de bien sur lequel vous positionner. Par exemple pour un investissement en location nue, la maison ou l'appartement est loué vide (sans équipements et meubles).

Faire louer des appartements (neufs ou anciens) étudiants propose également des avantages non négligeables (réduction mise de fonds, rendements élevés, demande locative forte…). Ce type d’investissement immobilier nécessite néanmoins une documentation géographique de la nouvelle maison ou du nouvel appartement. Vous devez également vérifier si le logement que vous souhaitez acquérir est encore disponible ou déjà pris. Il vous faudra notamment tenir compte des frais rattachés à l’équipement, à l’ameublement effectué pièce par pièce dans le logement.

Vous pouvez également acheter et mettre un bureau ou un immeuble en location. En effet, l’immobilier d’entreprise connaît un grand succès grâce aux rendements élevés, aux coûts stabilisés et au faible taux de vacance. Votre choix devra toutefois se porter sur un emplacement profitant d’un important bassin d’emplois. Vous devez donc effectuer une documentation sur les différents secteurs d’activité, les quartiers d’affaires avec une zone industrielle, etc.

Enfin, vous pouvez investir dans un bien immobilier neuf ou rénové (réaménagé pièce par pièce) dans la zone. Vous pouvez également envisager l’ajout d’une pièce, de 2 pièces, voire de 3 pièces supplémentaires à votre appartement. L’aide d’un expert immobilier vous sera bien utile. Grâce à une consultation gratuite, il pourra effectivement vous présenter un large choix de maisons constituées de pièces neuves ou d’appartements rénovés.

Les quartiers où investir à Courbevoie

Le choix de l’emplacement est une étape capitale lors d’un investissement immobilier locatif. En effet, l’appartement ou la résidence doit se trouver à proximité d’une école, d’une structure sanitaire, de loisirs et de commerces. Une documentation sera ainsi nécessaire pour vous aider dans votre sélection. Pour obtenir un rendement plus élevé, la solution idéale est d’acheter ou de mettre en location un studio ou une maison 1 pièce. Cependant, tout dépendra de l’endroit où vous souhaitez investir et de vos objectifs de rentabilité. 

Bécon est un quartier très attractif en raison de la proximité de sa gare avec Paris. L’investissement immobilier locatif y est sûr, mais plus cher. Étant effectivement un lieu chic, le prix du loyer d’une maison peut atteindre 7 000 euros le mètre carré. Cela dépend néanmoins du nombre d’étages, de pièces, de l’emplacement, etc. À l’aide d’une documentation sur le quartier, vous y trouverez également de petits immeubles, des commerces et la fameuse paroisse Saint-Maurice.

Le quartier de Charras sera lui aussi modernisé. Situé non loin de la gare et du centre-ville, vous y découvrirez de grands immeubles, mais également des maisons. Ils sont constitués de plusieurs étages et de nombreuses pièces. Il s’agit également d’un lieu de résidence prisée par les hommes d’affaires. Il est connu pour son centre commercial et son église Saint-Vivien. Concernant le prix de location d’un appartement au mètre carré, Charras reste dans la moyenne des autres quartiers de la ville, à 5 911 euros.

Un autre quartier intéressant où investir est celui de Faubourg de l’Arche. C’est un lieu dynamique situé au pied du centre d’affaires de la Défense. Étant un endroit doté du pôle d’enseignement supérieur Léonard de Vinci et de l’église catholique Saint-Adrien de Courbevoie, sa population est assez jeune et active. C’est pourquoi la rotation de location y est très forte. Le prix du loyer de la plupart des logements et appartements y est de 5 667 euros au mètre carré.

Le nouvel écoquartier Village-Delage devrait également embellir la zone d'ici quelques années. Les objectifs du projet sont l’amélioration du cadre de vie, l’optimisation des habitations et la réduction du temps de trajet domicile-travail. Ce futur quartier peut s’avérer très rentable, pour les locations chaque trimestre entre autres.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.