Investissement locatif à Montfermeil : les opportunités en 2025

Analyse du rendement locatif à Montfermeil

Un marché immobilier attractif avec des prix accessibles

Montfermeil est une commune qui se trouve en Seine-Saint-Denis. Son marché immobilier est encore abordable comparé à d’autres villes du département et attire les investisseurs en quête de rentabilité locative.

Le prix moyen au m² oscille entre 2 600 et 3 200 €/m², selon le type de bien et l’emplacement, en 2025. Les rendements sont intéressants grâce à ces prix accessibles et la demande locative en hausse par les familles et les jeunes actifs.

Taux de rendement locatif moyen par typologie de bien

Le rendement locatif brut à Montfermeil varie en fonction du type de bien :

• Studios et T2 : ces petites surfaces affichent généralement une rentabilité brute comprise entre 6 et 8 %, grâce à une forte demande de la part des étudiants et des jeunes actifs.

• T3 et T4 : destinés aux familles, ces logements offrent un rendement légèrement plus modéré, autour de 5 à 6 %, mais bénéficient d’une meilleure stabilité locative.

• Maisons individuelles : ce segment, bien représenté à Montfermeil, offre des rendements plus faibles, souvent entre 4 et 5 %, mais attire des locataires plus stables.

Comparaison avec d’autres communes de Seine-Saint-Denis

Montfermeil se situe dans une zone où les prix immobiliers sont en hausse, mais restent plus abordables que des communes voisines comme :

• Montreuil (5 000 à 6 500 €/m²)
• Noisy-le-Grand (4 000 à 5 500 €/m²).

En comparaison, la rentabilité brute y est plus élevée :

Commune	Prix moyen au m²	Loyer moyen/m²	Rendement brut estimé
Montfermeil	2 500 - 3 500 €	15 - 18 €/m²	6 - 8 %
Montreuil	5 000 - 6 500 €	18 - 22 €/m²	4 - 5 %
Noisy-le-Grand	4 000 - 5 500 €	16 - 20 €/m²	5 - 6 %
Saint-Denis	3 500 - 4 500 €	17 - 20 €/m²	5 - 7 %

 

Montfermeil devient ainsi un compromis intéressant entre prix d’achat et rentabilité locative. En particulier pour les investisseurs qui cherchent des biens accessibles avec un bon potentiel de valorisation.

Exemple de calcul de rentabilité locative

Prenons l’exemple d’un T2 de 40 m² acheté à 3 000 €/m², soit un prix total de 120 000 €.

Loyer mensuel estimé : 700 € (soit 17,5 €/m²).

Revenu locatif annuel : 8 400 €.

Rendement brut : (8 400 / 120 000) × 100 = 7 %.

Le rendement net pourrait se situer autour de 5,5 à 6 %, un chiffre attractif pour une commune en pleine mutation. Les charges, la taxe foncière et les éventuels travaux (environ 20 % des loyers) y sont intégrés.

Impact des dispositifs fiscaux sur la rentabilité nette

Plusieurs dispositifs fiscaux permettent d’optimiser la rentabilité nette à Montfermeil :

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :

Ce régime permet d’amortir le bien et de déduire de nombreuses charges, réduisant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs.

Pinel (en zone A bis et B1)

Montfermeil étant en zone B1, l’achat d’un bien neuf sous Pinel permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 14 % du prix du bien sur 12 ans.

Déduction des travaux et déficits fonciers

Les investisseurs en location nue peuvent optimiser leur fiscalité en effectuant des travaux déductibles des revenus fonciers.

Les avantages de la ville de Montfermeil

Limitrophe de Chelles, Clichy-sous-Bois, Coubron et Gagny, Montfermeil est une ville attractive avec une population qui ne cesse de croître. Ville propice à un investissement immobilier locatif, elle dispose de nombreux atouts.

La proximité avec trois pôles économiques

Outre une bonne démographie et un bon dynamisme, Montfermeil profite également de la proximité avec trois pôles économiques. Située à 15 km de Paris, elle constitue une excellente alternative aux locations onéreuses de la capitale. Elle est également à 19 km de Roissy qui constitue un point d’ancrage important. Aussi, elle profite d’une situation privilégiée en termes d’emplacement.

Une ville verte

Outre sa proximité avec Paris et son emplacement privilégié, Montfermeil dispose également de vastes espaces verts. Elle est notamment collée à la forêt de Bondy d'une superficie de 21 hectares de verdure.

Elle dispose également de 20 hectares d’espace vert au niveau du Bois des Ormes et de 23 hectares de parcs et jardins. De ce fait, la cible pour la location dans cette zone peut être très diversifiée. Entre le sénior qui aime se balader dans le parc, les familles et les jeunes actifs, la commune constitue un endroit de choix pour investir dans l’immobilier.

Les projets d’améliorations

Montfermeil fait partie de la métropole du Grand Paris depuis 2016. Elle intègre le Grand Est parisien avec les communes de Clichy-sous-Bois, Les Pavillons-sous-Bois, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand et Rosny-sous-Bois. Aussi, elle est éligible à la loi Pinel, même si l'investissement dans l'ancien reste le plus recommandé. Grâce à son emplacement et à son statut, la ville profite des projets d’infrastructure du Grand Paris. Parmi eux, les prolongements de la ligne 16 du métro et de la ligne du tramway sont les plus conséquents. Ainsi, les habitants profiteront de services de transports plus efficaces.

La tendance immobilière à Montfermeil

La localité se compose d’un parc immobilier très diversifié. Que vous optiez pour un appartement ancien ou neuf, vous aurez un large choix, surtout en centre-ville. Par ailleurs, la tendance du marché penche vers les maisons et les appartements anciens.

Le choix de la maison ou de l’appartement doit se faire avec l’aide d’un professionnel si vous souhaitez investir dans l’ancien. Une résidence ancienne vous offre une meilleure rentabilité, puisque le prix est nettement inférieur à celui des biens neufs.

La typologie des biens à Montfermeil

Montfermeil se compose d’un vaste choix de logements. La typologie du bien constitue l’un des facteurs de rentabilité d’un projet d’investissement locatif. Vous devez donc choisir votre nouvelle acquisition avec minutie.

Le studio et le deux-pièces

Que ce soit dans les logements neufs ou anciens, les petites surfaces présentent toujours une bonne rentabilité. La demande locative est permanente grâce aux jeunes actifs, surtout dans une ville dynamique comme Montfermeil. Une résidence de petite surface se compose en général d’une chambre et en fonction de la typologie, d’une cuisine ou d’une salle d’eau.

Le plus important c'est l’emplacement du logement que ce soit un studio ou un deux-pièces. La résidence doit se trouver à proximité des commerces et des services essentiels si vous avez pour cible un jeune actif. Plus vous aurez d’informations sur votre cible, plus votre investissement locatif sera rentable.

Les trois pièces

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, un appartement ou une maison trois-pièces offre une bonne rentabilité. De plus, ce type de résidence constitue 23 % du parc immobilier de Montfermeil. Composé d’une chambre, d’une salle d’eau et d’une cuisine ouverte sur le séjour, un trois-pièces est très recherché dans la zone.

Les appartements trois-pièces correspondent à la demande des couples et des cadres. Les maisons, par contre, constituent un bon compromis pour un locataire senior indépendant. Ce dernier a besoin d’espace en plus de la proximité des commerces et des différents services. Aussi, un trois-pièces peut être particulièrement rentable s’il est situé en centre-ville.

Les quatre-pièces et plus

Les quatre-pièces et plus constituent la majorité du parc immobilier de la ville de Montfermeil. Représentant plus de 60 % des appartements et des maisons de la localité, ces typologies de bien offrent une bonne rentabilité, notamment en colocation. Avec une chambre pour chaque locataire, vous pourrez multiplier le loyer par le nombre de pièces. Vous pouvez également investir dans un grand espace avec plusieurs pièces pour des familles.

Les meilleures zones d’investissement de Montfermeil

Montfermeil dispose de 5 quartiers bien distincts. Le choix du secteur est important dans le cadre d’un placement dans l’immobilier locatif. De plus, votre rendement dépend de ce choix, puisque le prix des appartements et des maisons varie en fonction de l’emplacement.

Downtown

Le quartier du centre-ville fait l’objet de programmes de rénovation de la commune dans l’optique de redynamiser la ville. Le secteur est animé et dispose de petits commerces surtout dans la rue Henri-Barbusse. Avec son cadre calme et agréable, le prix moyen d’un appartement dans le centre-ville est de 3 208 euros le mètre carré. Si vous souhaitez investir dans une maison, le prix au mètre carré est de 2 706 euros en moyenne.

Le quartier Les Oiseaux

Situé dans le département de la Seine-Saint-Denis, le quartier Les Oiseaux constitue une zone relativement calme et résidentielle. Composé majoritairement d’appartements, le secteur est propice à un investissement dans l’immobilier locatif. Les appartements trois-pièces et quatre-pièces sont les plus recherchés dans ce quartier.

Toutefois, vous pouvez également investir dans une maison puisque de nombreux cadres habitent ce secteur. Le quartier abrite près de 5 200 habitants. Avec une moyenne d’âge de 38 ans, cette partie de la ville est dynamique.

Les Coudreaux

Composé de 81 % d’appartements et de 19 % de maisons, le quartier les Coudreaux propose un large choix de biens immobiliers. Vous pourrez investir dans toutes les typologies de logement dans ce secteur. Toutefois, les deux-pièces et les trois-pièces présentent le rendement le plus intéressant. De plus, la population est relativement jeune, ce qui offre un bon dynamisme au secteur. Ce dernier compte 4 853 habitants et dispose de divers commerces de proximité.

Pour une meilleure rentabilité, vous pouvez investir dans les maisons et les appartements anciens en moyennant le prix des travaux.

Franceville

Situé en bordure de Chelles dans le département de la Seine-Saint-Denis, le quartier de Franceville dispose de tous les prérequis pour un investissement locatif rentable. Il possède des rues avec des commerces et des services de qualité qui font la satisfaction de ses 6 900 habitants. Le quartier est composé majoritairement d’appartements. Les maisons ne constituent que 23 % du parc immobilier. Aussi, si vous souhaitez investir dans une maison, une résidence ancienne est plus rentable. Votre rendement locatif sera plus conséquent.

Les voies d’accès et les transports dans la ville de Montfermeil

Ville limitrophe de Clichy-sous-Bois, Gagny et Chelles dans le département de la Seine-Saint-Denis, Montfermeil possède de nombreux accès. Elle dispose également de différents modes de transport permettant de desservir la ville et son agglomération.

En voiture

Montfermeil se trouve à 15 km de Paris. L’autoroute A3 en direction de Lille permet de rejoindre la ville, en venant de la capitale par la Porte de Bagnolet. La N34 relie la ville de Montfermeil à Marne-la-Vallée.

En bus

Le secteur est desservi par différents réseaux de bus. Le réseau TRA (Transports rapides automobiles) comprend 4 lignes qui desservent la gare de Gagny, la Gare de Chelles et Aulnay-sous-Bois.

Investir avec un dispositif de défiscalisation à Montfermeil

Composé d’un vaste choix de logements, le secteur est propice à un investissement dans l’immobilier locatif. Pour augmenter la rentabilité de votre nouvelle acquisition, vous pouvez optimiser votre investissement avec une loi de défiscalisation.

Le régime LMNP

Vous pouvez améliorer votre rendement avec le régime LMNP (Loueur meublé non professionnel). Ce dernier est pratique dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Il permet à l’investisseur de récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). Elle correspond à 20 % du prix de la maison ou de l’appartement. Le nombre de pièces n’a pas d’importance pour être éligible. Vous devez mettre en location un logement meublé avec tous les essentiels.

Investissement immobilier locatif à Montfermeil : opportunités et risques

Opportunités d’un investissement locatif à Montfermeil

Des prix encore attractifs pour un bon rendement

Ces prix accessibles permettent aux investisseurs de bénéficier de rendements locatifs bruts élevés. Ils sont souvent compris entre 6 et 8 % pour des petites surfaces, avec un prix d’entrée bien inférieur aux villes voisines.

Une forte demande locative

Montfermeil connaît une croissance démographique et une demande locative stable. Les jeunes actifs et familles cherchent des logements plus spacieux à des prix raisonnables.

Les grands pôles d’emploi en Seine-Saint-Denis et dans l’Est parisien sont proches de la commune et les infrastructures de transport sont toujours améliorés. La ligne 16 du Grand Paris Express entrera bientôt en fonction.

Les logements bien situés et bien entretenus trouvent rapidement preneur, le taux de vacance locatif est ainsi faible.

Une valorisation immobilière à moyen terme avec le Grand Paris

Le projet du Grand Paris Express va augmenter l'affluence vers la ville. L’ouverture prévue de la ligne 16 du métro va réduire les temps de trajet vers Paris et encourager les transactions immobilières.

L’arrivée d’une nouvelle ligne de métro dans le passé, a entraîné une hausse des prix de l’immobilier de 10 à 20 % dans les années qui suivent. Un investisseur qui achète aujourd’hui à un prix encore bas pourrait ainsi voir son bien prendre de la valeur dans les prochaines années.

Les risques à anticiper

Une hausse possible des taxes foncières

Les taxes foncières à Montfermeil ont tendance à augmenter, comme dans de nombreuses communes de la petite couronne parisienne. La taxe foncière moyenne a subi une hausse de 7 à 10 % en Seine-Saint-Denis en 2023. Cette évolution aura des conséquences sur la rentabilité nette d’un investissement locatif. Surtout pour les biens les plus imposés. Il faut anticiper cette charge et comparer les taxes foncières des différents quartiers avant d’investir.

Une réglementation des loyers stricte en Île-de-France

Montfermeil étant située en Île-de-France. Elle est de ce fait concernée par certaines réglementations qui encadrent les loyers, surtout en cas de forte pression locative. Une future extension du dispositif pourrait limiter la capacité des investisseurs à fixer librement les loyers. Ceci prendra effet même si la ville n’est pas encore intégrée au dispositif d’encadrement des loyers appliqué à Paris et dans d’autres communes de Seine-Saint-Denis.

Il est recommandé d’opter pour des biens avec un bon rapport qualité/prix et situés dans des secteurs attractifs pour limiter ce risque. Cela assurera une demande locative forte.

L’importance du choix de l’emplacement pour garantir la rentabilité

Tous les quartiers de Montfermeil n’offrent pas les mêmes opportunités. Certaines zones proches des transports et des commerces bénéficient d’une forte attractivité. D’autres, plus excentrées ou moins bien desservies, peuvent être plus difficiles à louer et à revendre.

Il faudra :

• privilégier les secteurs proches des futures stations du Grand Paris (horizon 2026),

• étudier la dynamique du quartier (projets d’aménagement, développement des infrastructures),

• éviter les zones à forte vacance locative ou avec un taux de turnover élevé.