Investissement immobilier locatif à Montfermeil

Les avantages de la ville de Montfermeil

Limitrophe de Chelles, Clichy-sous-Bois, Coubron et Gagny, Montfermeil est une ville attractive avec une population qui ne cesse de croître. Ville propice à un investissement immobilier locatif, elle dispose de nombreux atouts.

La proximité avec trois pôles économiques

Outre une bonne démographie et un bon dynamisme, Montfermeil profite également de la proximité avec trois pôles économiques. Située à 15 km de Paris, elle constitue une excellente alternative aux locations onéreuses de la capitale. Elle est également à 19 km de Roissy qui constitue un point d’ancrage important. Aussi, elle profite d’une situation privilégiée en termes d’emplacement.

Une ville verte

Outre sa proximité avec Paris et son emplacement privilégié, Montfermeil dispose également de vastes espaces verts. Elle est notamment collée à la forêt de Bondy d'une superficie de 21 hectares de verdure. Elle dispose également de 20 hectares d’espace vert au niveau du Bois des Ormes et de 23 hectares de parcs et jardins. De ce fait, la cible pour la location dans cette zone peut être très diversifiée. Entre le sénior qui aime se balader dans le parc, les familles et les jeunes actifs, la commune constitue un endroit de choix pour investir dans l’immobilier.

Les projets d’améliorations

Depuis 2016, Montfermeil fait partie de la métropole du Grand Paris. Elle intègre le Grand Est parisien avec les communes de Clichy-sous-Bois, Les Pavillons-sous-Bois, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand et Rosny-sous-Bois. Aussi, elle est éligible à la loi Pinel, même si l'investissement dans l'ancien reste le plus recommandé. Grâce à son emplacement et à son statut, la ville profite des projets d’infrastructure du Grand Paris. Parmi eux, les prolongements de la ligne 16 du métro et de la ligne du tramway sont les plus conséquents. Ainsi, les habitants profiteront de services de transports plus efficaces.

La tendance immobilière à Montfermeil

La localité se compose d’un parc immobilier très diversifié. Que vous optiez pour un appartement ancien ou neuf, vous aurez un large choix, surtout en centre-ville. Par ailleurs, la tendance du marché penche vers les maisons et les appartements anciens.

Aussi, si vous souhaitez investir dans l’ancien, le choix de la maison ou de l’appartement doit se faire avec l’aide d’un professionnel. Investir dans une résidence ancienne vous offre une meilleure rentabilité, puisque le prix est nettement inférieur à celui des biens neufs.

La typologie des biens à Montfermeil

Montfermeil se compose d’un vaste choix de logements. La typologie du bien constitue l’un des facteurs de rentabilité d’un projet d’investissement locatif. Vous devez donc choisir votre nouvelle acquisition avec minutie.

Le studio et le deux-pièces

Que ce soit dans les logements neufs ou anciens, les petites surfaces présentent toujours une bonne rentabilité. Cela est notamment dû à la demande locative permanente des jeunes actifs, surtout dans une ville dynamique comme Montfermeil. Une résidence de petite surface se compose généralement d’une chambre et en fonction de la typologie, d’une cuisine ou d’une salle d’eau.

Que ce soit un studio ou un deux-pièces, ce qui est crucial c’est l’emplacement du logement. En effet, si vous avez pour cible un jeune actif, la résidence doit se trouver à proximité des commerces et des services essentiels. Plus vous aurez d’informations sur votre cible, plus votre investissement locatif sera rentable.

Les trois pièces

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, un appartement ou une maison trois-pièces offre une bonne rentabilité. De plus, ce type de résidence constitue 23 % du parc immobilier de Montfermeil. Composé d’une chambre, d’une salle d’eau et d’une cuisine ouverte sur le séjour, un trois-pièces est très recherché dans la zone. Les appartements trois-pièces correspondent à la demande des couples et des cadres. Les maisons, par contre, constituent un bon compromis pour un locataire senior indépendant. Ce dernier a besoin d’espace en plus de la proximité des commerces et des différents services. Aussi, un trois-pièces peut être particulièrement rentable s’il est situé en centre-ville.

Les quatre-pièces et plus

Les quatre-pièces et plus constituent la majorité du parc immobilier de la ville de Montfermeil. Représentant plus de 60 % des appartements et des maisons de la localité, ces typologies de bien offrent une bonne rentabilité, notamment en colocation. Avec une chambre pour chaque locataire, vous pourrez multiplier le loyer par le nombre de pièces. Vous pouvez également investir dans un grand espace avec plusieurs pièces pour des familles.

Les meilleures zones d’investissement de Montfermeil

Montfermeil dispose de 5 quartiers bien distincts. Le choix du secteur est important dans le cadre d’un placement dans l’immobilier locatif. De plus, votre rendement dépend de ce choix, puisque le prix des appartements et des maisons varie en fonction de l’emplacement.

Downtown

Le quartier du centre-ville fait l’objet de programmes de rénovation de la commune dans l’optique de redynamiser la ville. Le secteur est animé et dispose de petits commerces surtout dans la rue Henri-Barbusse. Avec son cadre calme et agréable, le prix moyen d’un appartement dans le centre-ville est de 3 208 euros le mètre carré. Si vous souhaitez investir dans une maison, le prix au mètre carré est de 2 706 euros en moyenne.

Le quartier Les Oiseaux

Situé dans le département de la Seine-Saint-Denis, le quartier Les Oiseaux constitue une zone relativement calme et résidentielle. Composé majoritairement d’appartements, le secteur est propice à un investissement dans l’immobilier locatif. Les appartements trois-pièces et quatre-pièces sont les plus recherchés dans ce quartier. Toutefois, vous pouvez également investir dans une maison puisque de nombreux cadres habitent ce secteur. Le quartier abrite près de 5 200 habitants. Avec une moyenne d’âge de 38 ans, cette partie de la ville est dynamique.

Les Coudreaux

Composé de 81 % d’appartements et de 19 % de maisons, le quartier les Coudreaux propose un large choix de biens immobiliers. Vous pourrez investir dans toutes les typologies de logement dans ce secteur. Toutefois, les deux-pièces et les trois-pièces présentent le rendement le plus intéressant. De plus, la population est relativement jeune, ce qui offre un bon dynamisme au secteur. Ce dernier compte 4 853 habitants et dispose de divers commerces de proximité.

Pour une meilleure rentabilité, vous pouvez investir dans les maisons et les appartements anciens en moyennant le prix des travaux.

Franceville

Situé en bordure de Chelles dans le département de la Seine-Saint-Denis, le quartier de Franceville dispose de tous les prérequis pour un investissement locatif rentable. Il possède des rues avec des commerces et des services de qualité qui font la satisfaction de ses 6 900 habitants. Le quartier est composé majoritairement d’appartements. Les maisons ne constituent que 23 % du parc immobilier. Aussi, si vous souhaitez investir dans une maison, une résidence ancienne est plus rentable. Votre rendement locatif sera plus conséquent.

Les voies d’accès et les transports dans la ville de Montfermeil

Ville limitrophe de Clichy-sous-Bois, Gagny et Chelles dans le département de la Seine-Saint-Denis, Montfermeil possède de nombreux accès. Elle dispose également de différents modes de transport permettant de desservir la ville et son agglomération.

En voiture

Montfermeil se trouve à 15 km de Paris. En venant de la capitale par la Porte de Bagnolet, l’autoroute A3 en direction de Lille permet de rejoindre la ville. Autrement, la N34 relie la ville de Montfermeil à Marne-la-Vallée.

En bus

Le secteur est desservi par différents réseaux de bus. Le réseau TRA (Transports rapides automobiles) se compose notamment de 4 lignes permettant de couvrir la gare de Gagny, la Gare de Chelles et Aulnay-sous-Bois.

Investir avec un dispositif de défiscalisation à Montfermeil

Composé d’un vaste choix de logements, le secteur est propice à un investissement dans l’immobilier locatif. Pour augmenter la rentabilité de votre nouvelle acquisition, vous pouvez optimiser votre investissement avec une loi de défiscalisation.

Le régime LMNP

Vous pouvez améliorer votre rendement avec le régime LMNP (Loueur meublé non professionnel). En effet, ce dernier est particulièrement pratique dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Avec ce régime, l’investisseur peut récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), ce qui correspond à 20 % du prix de la maison ou de l’appartement. Pour y être éligible, le nombre de pièces n’a pas d’importance. Vous devez mettre en location un logement meublé avec tous les essentiels.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.