Jeanbrun 2026 : un démarrage loin des objectifs
Key points to remember
- Jeanbrun 2026 vise 50 000 logements, mais seules quelques centaines de ventes ont été recensées.
- Dans le neuf, l’amortissement varie de 3,5% à 5,5% selon le niveau de loyer.
- La base amortissable du dispositif Jeanbrun représente 80% du prix du logement.
- Les plafonds annuels atteignent 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon la formule choisie.
- Le Denormandie offre 12%, 18% ou 21% de réduction d’impôt selon la durée.
En 2026, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir jusqu’à 80% du prix d’un logement, avec des taux de 3,5% à 5,5% dans le neuf et un plafond annuel de 8 000 à 12 000 euros. Lancé pour créer 50 000 logements, il n’a généré que quelques centaines de ventes au premier trimestre, malgré la progression récente de l’intérêt des investisseurs.
Lancé en février 2026 pour relancer l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun devait contribuer à la création de 50 000 logements. Mais au premier trimestre, seules quelques centaines de ventes dans le neuf auraient été réalisées grâce à cette nouvelle mesure fiscale.
Un démarrage encore poussif
Ce lancement décevant s’explique en partie par le calendrier. Le dispositif n’est entré en vigueur qu’au cours du premier trimestre, laissant peu de temps aux promoteurs et aux investisseurs pour s’approprier ses règles.
Le contexte immobilier reste également peu favorable. Le coût du crédit, le prix des logements et les incertitudes sur la fiscalité locative continuent de peser sur les décisions d’achat. Plusieurs promoteurs signalent toutefois une amélioration de leurs ventes aux investisseurs au fil des mois, ce qui pourrait traduire un intérêt progressif pour le nouveau régime.
Le gouvernement devra néanmoins attendre avant de mesurer son véritable impact sur la construction et l’offre locative.
Comment fonctionne le Jeanbrun ?
Le dispositif, également présenté comme le nouveau statut fiscal du bailleur privé, concerne principalement les logements loués vides. Son avantage repose sur une déduction des revenus fonciers, et non sur une réduction d’impôt calculée directement sur le prix du logement.
Dans le neuf, l’investisseur peut amortir une partie de la valeur du bien selon le niveau de loyer choisi :
-
3,5% pour une location intermédiaire, dans la limite de 8 000 euros par an ;
-
4,5% pour une location sociale, avec un plafond de 10 000 euros ;
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5,5% pour une location très sociale, jusqu’à 12 000 euros.
La base retenue correspond à 80% du prix du logement. À titre d’illustration, pour un bien acheté 200 000 euros, la base théorique atteindrait 160 000 euros. Avec un taux de 3,5%, l’amortissement représenterait 5 600 euros par an avant application des plafonds et des autres règles fiscales. Ce montant ne correspond pas directement à l’économie d’impôt : il vient réduire le revenu soumis à l’impôt.
Le propriétaire doit aussi respecter une durée d’engagement de neuf ans, des plafonds de loyers et des conditions de ressources pour les locataires. Le dispositif peut s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2028 pour les opérations éligibles.
Jeanbrun, LMNP, Denormandie : quelles différences ?
|
Dispositif |
Type de location |
Avantage fiscal |
Principale limite |
|---|---|---|---|
|
Jeanbrun |
Location vide |
Déduction d’une partie de la valeur du bien et des charges |
Loyers plafonnés et engagement de neuf ans |
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LMNP |
Location meublée |
Déduction des charges et amortissement au régime réel |
Fiscalité spécifique et gestion plus exigeante |
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Denormandie |
Location vide dans l’ancien rénové |
Réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% |
Travaux obligatoires et communes éligibles |
Le LMNP conserve des atouts pour les investisseurs qui ciblent les petites surfaces, les étudiants ou les actifs en mobilité. Au régime réel, les charges et l’amortissement peuvent réduire les revenus imposables déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Le Denormandie s’adresse, de son côté, aux acheteurs prêts à rénover un logement ancien situé dans une commune éligible. La réduction d’impôt atteint 12% pour six ans de location, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. L’opération doit notamment consacrer au moins 25% de son coût total aux travaux. Le dispositif reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
La rentabilité reste à vérifier
Le Jeanbrun peut réduire la pression fiscale, mais il ne garantit pas une opération rentable. Les logements proposés avec des loyers sociaux ou très sociaux offrent un amortissement plus élevé, mais leurs recettes locatives sont aussi davantage limitées.
Pour comparer les dispositifs, l’investisseur doit donc examiner le prix d’achat, le loyer réellement applicable, le coût du financement, les charges et la demande locale. Dans l’ancien, le montant des travaux et la capacité de la commune à attirer des locataires sont également déterminants.
Après un démarrage inférieur aux ambitions affichées, le dispositif Jeanbrun commence à susciter davantage d’intérêt chez les promoteurs. Son succès dépendra toutefois de sa capacité à rendre l’investissement locatif suffisamment attractif sans creuser l’effort financier demandé aux propriétaires.
