Intérêts intercalaires en VEFA : comment ça marche ?

Acheter un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), c'est payer le bien au fil du chantier. Votre prêt immobilier n'est pas versé en une seule fois, il est débloqué par étapes.

C'est là que commencent les intérêts intercalaires. Tant que l'appartement ou la maison n'est pas livrée, vous payez des intérêts sur les sommes déjà débloquées par la banque. Plus le chantier avance, plus le montant débloqué augmente, et plus ces intérêts peuvent peser sur votre budget, surtout si vous payez déjà un loyer à côté.

Vous allez comprendre à quoi correspondent les intérêts intercalaires en VEFA, comment faire un calcul simple, et quels leviers utiliser pour limiter leur impact sur le coût total de votre crédit immobilier.

Définition : que sont les intérêts intercalaires en VEFA ?

Les intérêts intercalaires correspondent à la charge payée pendant la période de travaux, avant le remboursement "classique" du prêt. L'idée est simple : dès qu'une partie des fonds est versée au vendeur, le prêteur facture des intérêts sur cette somme.

Dans ce type d'achat, les versements se font par tranches, au rythme des demandes de paiement. Tant que tout le montant emprunté n'a pas été versé, vous ne remboursez pas encore comme avec un prêt amortissable complet. Vous réglez surtout la part liée aux sommes déjà sorties. Exemple : si 30 000 € ont été versés, le calcul se fait sur 30 000 €, pas sur l'enveloppe totale prévue.

Plus les versements cumulés augmentent au fil des étapes, plus la somme à régler augmente, jusqu'à la remise des clés et la mise en place des mensualités "normales".

Source : interets-intercalaires.html

Pourquoi vous les payez : appels de fonds et déblocage progressif

En VEFA, vous ne payez pas le bien en une seule fois. Le promoteur envoie des demandes de paiement au fur et à mesure de l'avancement du chantier. À chaque étape, la banque verse la somme demandée, et vous commencez à payer des intérêts sur ce montant.

C'est mécanique. Au début, seule une petite partie du financement est versée, donc les intérêts restent limités. Puis, à mesure que les appels s'enchaînent, la somme versée augmente. Les intérêts montent, même si vous n'habitez pas encore le logement.

Deux points créent souvent la surprise :

• Le calendrier du chantier. Plus la construction dure, plus la période de paiement avant livraison s'allonge.

• Le montage du financement. Si votre apport sert tôt à payer une partie des premières étapes, vous limitez le montant emprunté débloqué au départ. Si, au contraire, le prêt démarre tout de suite, les intérêts commencent tout de suite.

Source (cadre des appels de fonds en VEFA, plafonds par étapes) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039041606/

Comment se calcule le montant des intérêts ?

Maintenant qu'on voit d'où viennent ces intérêts, passons à la partie la plus utile : comprendre le calcul, pour estimer ce que vous allez payer pendant la construction.

La logique du calcul

Le principe est que vous payez des intérêts uniquement sur les sommes déjà versées au promoteur. Tant que tout le crédit n'a pas été débloqué, vous ne payez pas des intérêts sur la totalité du montant emprunté, mais sur la partie effectivement sortie.

En pratique, la banque calcule ces intérêts au fil de l'eau, souvent au jour le jour. Pour une estimation rapide, beaucoup de gens raisonnent au mois avec une règle simple : prendre le montant déjà débloqué, appliquer le taux annuel, puis ramener au mois. Cette estimation sert à prévoir votre budget, pas à remplacer le décompte exact de la banque.

À ne pas mélanger : ces intérêts sont une chose, l'assurance de prêt en est une autre. Selon les contrats, l'assurance peut démarrer dès le premier déblocage et s'ajouter à ce que vous payez chaque mois.

Exemple chiffré (simple, lisible)

Prenons un cas concret pour visualiser l'évolution.

Vous empruntez 200 000 € à 4% par an. Au début du chantier, la banque a versé 50 000 € au promoteur.

Estimation mensuelle :

• Intérêts annuels sur 50 000 € : 50 000 × 4% = 2 000 €

• Estimation par mois : 2 000 / 12 ≈ 167 € par mois

Quelques mois plus tard, 120 000 € ont été versés :

• 120 000 × 4% = 4 800 € par an

• 4 800 / 12 = 400 € par mois

Ce que cet exemple montre : la somme que vous payez augmente avec les versements, même si le taux ne bouge pas.

Ce que ça change sur le coût total du crédit

Ces intérêts s'ajoutent au coût global du financement. Si vous les payez chaque mois pendant la construction, vous voyez la charge tout de suite et vous gardez un amortissement "normal" pour la suite. Si vous les reportez, vous gardez de l'air au départ, mais vous les payez plus tard, et le total peut augmenter selon la façon dont la banque les traite.

Un point simple aide à raisonner : plus la durée entre le premier versement et la livraison est longue, plus la somme payée au total pendant cette période monte. C'est pour ça que le calendrier du chantier compte autant que le taux du crédit.

Comment les payer : au fil de l'eau ou en différé

Une fois que vous avez une idée du montant, il reste une question simple : est-ce que vous les payez tout de suite chaque mois, ou plus tard via un différé.

Paiement mensuel pendant la construction

Ici, vous payez chaque mois les intérêts liés aux sommes déjà versées. Le montant évolue avec l'avancement du chantier, puisqu'il dépend de la part déjà débloquée.

Ce mode est souvent choisi pour garder une situation claire, vous payez ce qui est dû, au moment où c'est dû. En contrepartie, il faut avoir le budget, surtout si vous payez déjà un loyer pendant la construction.

Différé (franchise) : ce que ça change

Le différé, c'est une période où vous ne remboursez pas le prêt "comme d'habitude". Il existe deux cas fréquents.

• Différé partiel : vous payez les intérêts chaque mois, et parfois aussi l'assurance de prêt, mais vous ne remboursez pas encore le capital.

• Différé total : vous ne payez rien pendant une période définie, puis le remboursement démarre plus tard.

Ce point compte : un différé total ne fait pas disparaître le coût. Selon le contrat, les sommes non payées peuvent être ajoutées au capital ou réglées plus tard, ce qui augmente le montant à rembourser sur la durée.

Comment choisir ?

Posez-vous trois questions avant de signer.

• Votre budget mensuel pendant la construction, avec ou sans loyer en parallèle.

• La durée prévisible du chantier, car c'est elle qui fixe la durée de cette phase.

• La règle de la banque en cas de différé, notamment si les intérêts sont ajoutés au montant à rembourser.

Leviers simples pour réduire la facture pendant la construction

L'objectif est le même : limiter les sommes versées tôt, et réduire le temps entre le premier versement et la remise des clés.

Mettre l'apport au bon endroit

Si votre apport couvre les premières étapes, vous retardez le moment où l'emprunt commence à être versé. Moins de fonds sortis au départ, c'est moins d'intérêts au départ.

Éviter un premier déblocage trop tôt

Selon l'établissement prêteur et le montage, vous pouvez parfois décaler le démarrage, surtout si vous avez un apport disponible. À cadrer dès la simulation, car tout dépend du calendrier et des modalités du dossier.

Choisir le bon type de différé

Le différé total allège la charge mensuelle au départ, mais il peut alourdir le coût final si les montants sont reportés et ajoutés au capital. Le différé partiel laisse une charge mensuelle, mais le coût est plus lisible.

Réduire la durée de la période "avant livraison"

Vous ne contrôlez pas tout, mais vous pouvez limiter les surprises. Vérifiez le calendrier annoncé et la marge de retard prévue au contrat. Anticipez la durée réelle entre signature, demandes de paiement et remise des clés. Plus cette période est longue, plus la somme payée avant d'emménager monte.

Travailler le taux et la structure du prêt

Un taux plus bas réduit mécaniquement ce que vous payez pendant cette phase. Et selon votre situation, un prêt aidé peut aussi réduire la charge.

Ne pas négliger l'assurance de prêt

Même si ce n'est pas un intérêt, c'est une sortie mensuelle. Si elle démarre tôt, elle peut peser autant que la partie intérêts au début. Comparez le coût, la date de démarrage et la base de calcul.

What you need to remember

Si vous achetez en VEFA, le bon réflexe est de chiffrer dès le départ ce que vous allez payer pendant la construction, puis de choisir un montage cohérent avec votre budget. Une simulation basée sur votre calendrier d’appels de fonds permet de voir la charge mois par mois, et d’identifier les leviers simples (apport au bon moment, type de différé, assurance).

Si vous souhaitez, on peut vous mettre en relation avec un partenaire pour comparer les options de financement et clarifier le coût total avant signature. Vos données personnelles servent uniquement à traiter votre demande et ne sont pas revendues.

FAQ : les questions qui reviennent souvent

À partir de quand on commence à payer ?

En général, vous commencez à payer à partir du moment où une première somme est versée au promoteur. Tant qu’aucun fonds n’est sorti, il n’y a rien à payer de ce côté.

Est-ce que ça concerne tous les achats en VEFA ?

Oui, dès qu’il y a un financement débloqué par étapes pendant la construction. Si vous payez comptant, le sujet ne se pose pas.

Est-ce que le montant est fixe chaque mois ?

Non. Il évolue avec l’avancement du chantier, car il dépend des sommes déjà versées. Au début c’est souvent bas, puis ça augmente à chaque étape.

Peut-on les intégrer au crédit au lieu de payer tous les mois ?

Selon les banques, il existe des montages où vous payez plus tard. Dans ce cas, vous gagnez du budget au départ, mais vous ne supprimez pas le coût. Avant de signer, demandez noir sur blanc ce que devient la somme non payée.

Différé, intérêts, assurance : qu’est-ce qui se cumule ?

Souvent, même avec un différé, il reste au minimum l’assurance de prêt si elle démarre tôt. Et selon le type de différé, vous payez aussi les intérêts chaque mois.