Différé de remboursement ou prêt différé : l'un des éléments primordiaux

Pour financer un investissement dans la pierre, vous pouvez contracter un prêt immobilier et définir avec la banque l’ensemble de vos modalités de remboursement. Dès que vos fonds sont disponibles, vous pourrez commencer à payer vos mensualités.

Toutefois, il peut vous être difficile de vous acquitter de cette démarche si vous êtes toujours locataire au cours de l’achat du bien. C’est aussi le cas si vous n’avez pas encore procédé à la vente de votre ancien logement et en supportez encore le remboursement. Opter pour un prêt différé constitue alors un choix intéressant.

Le prêt différé : ses spécificités

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous devez généralement commencer l’acquittement d’une partie de la somme empruntée après le déblocage de vos fonds par votre organisme prêteur. Vos mensualités permettent alors la couverture de votre capital, de vos intérêts et éventuellement de votre assurance de crédit (ou assurance emprunteur).

Cependant, en choisissant un prêt différé, le mode de remboursement devient plus avantageux si votre capacité financière est restreinte. Vous pouvez reporter les échéances du paiement du capital et des intérêts ou seulement payer les intérêts chaque mois. Cela vous permet d’économiser jusqu’à plusieurs centaines d’euros.

Concrètement, un prêt à remboursement différé permet d’acheter un bien immobilier aujourd’hui, mais le rembourser à un autre moment. Ce dispositif peut ainsi être d’une grande utilité dans plusieurs cas de figure. Vous pourrez, en tant qu’emprunteur, mieux gérer votre budget tout en poursuivant la réalisation de votre projet d’investissement. Le différé d’amortissement sera aussi utile dans le cadre d’un PTZ (Prêt à taux zéro) ou d’un prêt relais, et pourra même être allongé (jusqu’à 2 ans).

Il est à noter qu’un prêt différé n’affecte pas la cotisation liée aux frais de garantie. Un organisme financier prêteur, en l’occurrence une banque, impose et définit les modalités concernant le paiement. Ces termes seront fixés lors de la signature du contrat de l’offre de crédit. Il faudra alors que le différé d’amortissement et les échéances soient déterminés en fonction de vos besoins et de votre capacité financière.

Le différé d’amortissement ou différé remboursement : c’est quoi ?

Le différé d’amortissement peut être considéré comme un accord écrit entre vous et votre banque. Il permet de rembourser l’argent emprunté de façon échelonnée (partiellement ou en totalité).

Les conditions relatives à l’application de ce différé d’amortissement devront ensuite être inscrites dans votre dossier de crédit immobilier et dans votre contrat de prêt définitif. Vous devez toutefois savoir que même un remboursement différé total nécessite le paiement d’une mensualité correspondant à votre assurance et à vos différents intérêts intercalaires.

Obtenir des mensualités allégées est assez intéressant pendant les premiers mois de votre emprunt. Vous aurez notamment le temps de stabiliser votre budget ou pourrez percevoir des compléments de revenus (lors d’un investissement locatif, par exemple). Le différé d’amortissement est souvent assimilé aux opérations effectuées dans le neuf (un premier achat notamment). Il reste également utile pour aider la réalisation de vos travaux de rénovation dans l’ancien.

Les typologies de projet finançable avec un prêt différé

Le prêt différé constitue une option régulièrement prisée par les entreprises et les professionnels, mais aussi par les investisseurs immobiliers. Il s’adapte à tous types de situations financières. Les cas de contractualisation les plus fréquents concernent :

• la réalisation d’ouvrages dans l’immobilier ancien ;

• l’acquisition d’un entrepôt, de locaux commerciaux ou d'un bien immobilier d'entreprise;

• achat d’un bâtiment en VEFA (Vente en état futur d’achèvement)

Cette solution de financement séduit plus particulièrement les emprunteurs qui ne veulent pas cumuler loyers et mensualités de remboursement durant leurs prêts. Les établissements bancaires proposeront alors les remboursements différés les plus adaptés aux situations des emprunteurs. Il vous est recommandé de connaître les spécificités de chaque type de prêt différé. Vous pouvez distinguer le remboursement différé partiel, le remboursement différé total ainsi que la franchise par tranches.

Le principe du différé d’amortissement partiel

Aussi appelé franchise partielle, le différé partiel vous permet de ne pas payer votre capital emprunté tant que la période de votre différé de paiement n’arrive pas à échéance. Pendant cet intervalle, seuls l’assurance et les intérêts sont à rembourser. Cependant, le montant restant de votre capital auprès de votre organisme prêteur reste inchangé et aucun paiement n’est à prévoir pour celui-ci. Ensuite, vous aurez à payer simultanément les intérêts restants et le montant obtenu à la fin de votre période de remboursement. 

En conséquence, le coût total de votre crédit sera plus cher par rapport à un crédit sans différé en considérant les mêmes conditions. Vous devrez alors débourser jusqu’à plusieurs centaines d’euros en plus.

Le fonctionnement du différé d’amortissement total

Aussi appelé franchise totale, le différé total vous donne l’occasion de ne rembourser ni capital ni intérêts avant l’échéance de votre crédit. Les seuls frais dont vous devez vous acquitter sont ceux rattachés à la garantie de votre prêt. Bien entendu, les intérêts s’ajoutent au capital restant à rembourser. La somme due augmente donc à chaque mensualité. 

Ainsi, ce dispositif est plus onéreux que le différé remboursement partiel. Dans ce cas spécifique, vous faites face à un amortissement négatif. Il peut être dans votre intérêt de vous servir des conseils d’un professionnel pour bien préparer votre dossier au début de votre projet de financement.

La franchise par tranches : un financement dédié à la construction

Aussi appelée déblocage progressif des fonds, la franchise par tranches peut être utilisée si vous souhaitez réaliser la construction d’un bien immobilier. Il vous sera alors possible d’assurer le déblocage petit à petit de vos fonds de financement auprès de votre banque.

Cela s’effectuera en fonction d’une date prédéfinie ou de l’avancement de vos travaux. Ainsi, votre promoteur vous contactera afin d’obtenir des fonds. Votre rôle sera ensuite de transmettre des justificatifs auprès de votre banque pour débloquer le montant nécessaire à la mise en œuvre des ouvrages.

Le calcul des intérêts dus dans le cadre d’une franchise par tranches s’effectue à partir des fonds que vous débloquez. Ainsi, vos mensualités peuvent augmenter progressivement en fonction du capital octroyé par votre organisme prêteur. Les modalités de déblocage et de remboursement de l’échelonnement seront alors précisées dans le contrat de prêt.

Le remboursement différé et l’assurance : comment ça marche ?

Pour l’obtention d’un prêt, un établissement bancaire exige de votre part, en tant qu’emprunteur, que vous souscriviez une assurance. Il ne s’agit toutefois que d’une sollicitation, car aucune mention légale ne vous oblige à répondre à la demande de cet organisme financier.

Vous devez cependant savoir que les banques acceptent rarement d’octroyer un prêt différé sans obtenir un minimum de garantie. Cette exigence permet plus spécifiquement de faire face aux situations imprévues, telles qu’un décès, le chômage, un accident, etc. Ainsi, souscrire une couverture s’avère incontournable si vous souhaitez contracter un prêt à remboursement différé.

Il est à noter que la souscription d’une couverture auprès d’un établissement bancaire peut revenir plus chère que celle effectuée auprès d’autres organismes d’assurance. La Loi Lagarde évoque un bon moyen de vous éviter d’engendrer des sorties d’argent supplémentaires durant votre prêt à remboursement différé.

Ce texte légal vous permet d’engager une délégation d’assurance. Vous pouvez donc, en tant qu’emprunteur, faire jouer la concurrence dans le but de contracter une couverture moins onéreuse auprès d’un établissement autre que votre banque.

L’impact du différé d’amortissement sur le coût final du prêt

Généralement, les modalités que vous choisissez pour rembourser votre crédit ont une incidence sur le coût total de celui-ci. Les différés d’amortissement constituent une facilité octroyée par les établissements bancaires. Ils rallongent la durée totale de votre crédit, ce qui génère pour vous un coût supplémentaire. Le montant de votre opération varie en fonction des taux d’intérêt imposés au moment de la souscription et, plus particulièrement, de la durée de votre différé.

Si vous optez pour un différé partiel, votre capital restant dû ne change pas et le coût total de votre prêt sera plus élevé que celui d’un crédit sans différé, pour une même simulation. Un différé total, se référant à la fois sur les intérêts et sur le capital, produit un coût supérieur à celui généré par un différé partiel. Tous les intérêts qui n’ont pas été payés durant la période définie dans votre contrat sont capitalisés. En d’autres termes, ils seront réintégrés à votre capital emprunté, produisant eux-mêmes d’autres intérêts à régler.

Comment négocier un prêt différé avec sa banque

Obtenir un prêt différé n'est pas automatique. Les banques étudient chaque dossier avec attention. Voici comment maximiser vos chances de succès.

Préparez votre argumentaire avant le rendez-vous

La préparation fait toute la différence. Vous devez convaincre votre banquier que le différé est une solution temporaire et réfléchie.

Les arguments qui fonctionnent

Pour un achat avec travaux : "Je souhaite 6 mois pour réaliser les rénovations. Le bien sera ensuite loué à 850 €. Mes mensualités seront de 720 €."

Pour un achat en VEFA : "La livraison est prévue dans 18 mois. Je paie 650 € de loyer actuellement. Le différé évite de cumuler les deux."

Pour une vente en cours : "Mon appartement est en vente. J'ai déjà eu plusieurs visites. 4 mois me laissent le temps de finaliser."

Les banques cherchent à limiter leurs risques. Montrez que votre projet est cohérent et que vous restez solvable.

Astuce : Présentez un tableau prévisionnel de vos revenus et charges sur 24 mois.

Les documents indispensables à rassembler

Un dossier complet accélère le traitement. Il renforce également votre crédibilité.

Le socle documentaire de base

Documents d'identité et situation :

• Carte d'identité ou passeport en cours de validité

• Justificatif de domicile de moins de 3 mois

• Livret de famille (si marié ou pacsé)

• Dernier avis d'imposition complet

Justificatifs de revenus :

• Trois derniers bulletins de salaire

• Contrat de travail (CDI, CDD, promesse d'embauche)

• Deux derniers bilans comptables (pour les indépendants)

• Attestation de revenus locatifs existants

Documents bancaires :

• Relevés des 3 derniers mois de tous vos comptes

• Tableaux d'amortissement de vos crédits en cours

• Justificatifs d'épargne (livrets, assurance-vie, PEL)

Documents spécifiques au différé

Selon votre projet, ajoutez :

Pour un achat avec travaux :

• Devis détaillés des artisans (3 devis minimum par corps de métier)

• Planning prévisionnel des travaux

• Attestations d'assurance décennale des entreprises

• Estimation de la valeur post-travaux par une agence

Pour un investissement locatif :

• Étude de marché locatif du secteur

• Estimation des loyers par 2-3 agences locales

• Engagement de location ou bail en cours si locataire déjà trouvé

• Calcul de rendement locatif net

Pour une VEFA :

• Contrat de réservation signé

• Notice descriptive du programme

• Planning de construction du promoteur

• Garantie d'achèvement (GFA)

Pour une vente en cours :

• Compromis de vente signé de votre bien actuel

• Estimation du bien par au moins 2 agences

• Historique des visites et retours acquéreurs

• Mandat de vente exclusif (preuve de votre engagement)

Les critères d'acceptation décryptés

Les banques suivent des grilles d'analyse précises. Comprendre leurs critères vous aide à mieux vous positionner.

Le taux d'endettement reste la règle d'or

Même avec un différé, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % après la période de franchise.

Exemple concret :

• Revenus nets : 3 500 €

• Endettement maximum autorisé : 1 225 € (35%)

• Mensualité future du prêt : 980 €

• Autres crédits : 180 €

• Total : 1 160 € → Vous passez ✓

Pendant le différé partiel :

• Vous payez seulement 320 € (intérêts + assurance)

• Taux d'endettement temporaire : 14 %

• Marge de manœuvre confortable

L'apport personnel compte double

Un apport solide compense le risque du différé. Les banques apprécient :

Apport minimum attendu :

• 10 % du prix d'achat (cas classique)

• 15 % si vous demandez un différé total

• 20 % pour un investissement locatif avec différé

Ce qui booste votre dossier :

• Épargne résiduelle après apport (au moins 3 mois de mensualités)

• Épargne régulière ces 12 derniers mois

• Pas de découverts bancaires récents

La stabilité professionnelle rassure

Les banques scrutent votre situation professionnelle.

Profils favorisés :

• CDI avec période d'essai terminée (idéalement 3 ans d'ancienneté)

• Fonctionnaire titulaire

• Profession libérale établie (3 ans d'exercice minimum)

• Chef d'entreprise avec bilans positifs sur 3 ans

Situations plus complexes :

• CDD : possibilité si renouvellement habituel dans votre secteur

• Période d'essai : attendez sa fin avant de faire la demande

• Intérim : montrez une continuité sur 3 ans minimum

• Création d'entreprise : difficile d'obtenir un différé la première année

L'âge et la durée du prêt

Les banques calculent votre âge de fin de prêt.

Limite générale :

• Maximum 75 ans à la fin du crédit (parfois 80 ans)

• Le différé rallonge la durée totale

• Cela peut poser problème après 55 ans

Exemple :

• Vous avez 52 ans

• Prêt sur 20 ans = fin à 72 ans

• Différé de 2 ans = fin à 74 ans → Accepté

• Différé de 3 ans = fin à 75 ans → Limite atteinte

Les profils d'emprunteurs privilégiés

Certains profils obtiennent plus facilement un accord.

L'investisseur locatif expérimenté

Les banques apprécient votre historique de gestion. Vos biens loués sécurisent le dossier. Présentez vos baux en cours et prouvez la rentabilité de vos investissements passés.

Le primo-accédant avec un projet solide

Votre épargne constituée et votre stabilité professionnelle jouent en votre faveur. Expliquez que le différé évite le double paiement loyer/mensualité pendant les travaux ou la construction.

Le cadre en mutation professionnelle

Vos revenus élevés et votre patrimoine rassurent. Le différé couvre la période entre l'achat dans votre nouvelle ville et la vente de votre ancien bien.

L'entrepreneur avec trésorerie

Présentez vos 3 derniers bilans en progression. Lissez vos revenus sur plusieurs années. Un apport conséquent compense l'irrégularité des revenus.

Comprendre les taux de refus

Les banques refusent environ 40 % des demandes de différé. Mais ce n'est pas une fatalité.

Les motifs de refus les plus fréquents

Taux d'endettement trop élevé (50 % des refus) Votre situation post-différé dépasse les 35 % réglementaires. Ou pire, vous êtes déjà au maximum sans le nouveau prêt.

Solution : Réduisez vos crédits existants avant de demander. Soldez un crédit conso. Renégociez un crédit en cours pour baisser les mensualités.

Projet immobilier flou (25 % des refus) Devis absents. Planning imprécis. Estimation locative irréaliste. Budget travaux sous-évalué.

Solution : Constituez un dossier béton. Chiffrez tout. Montrez que vous avez étudié le marché. Soyez réaliste, pas optimiste.

Situation professionnelle fragile (15 % des refus) CDD court. Période d'essai. Activité récente. Secteur en difficulté.

Solution : Attendez d'être en CDI si possible. Apportez des promesses d'embauche. Montrez la solidité de votre secteur. Augmentez votre apport.

Gestion bancaire négative (10 % des refus) Découverts réguliers. Incidents de paiement. Fichage Banque de France. Crédits conso nombreux.

Solution : Assainissez vos comptes 6 mois avant. Régularisez tous les incidents. Fermez les crédits renouvelables inutiles. Montrez une épargne régulière.

Les refus évitables avec les bonnes stratégies

Demande de différé trop long Ne demandez pas 24 mois si 12 suffisent. Les banques sont plus souples sur des durées courtes.

Recommandation : Commencez par demander 12 mois. Vous pourrez toujours prolonger de 6 mois si nécessaire (selon contrat).

Absence de garantie complémentaire Pour un dossier limite, proposez spontanément :

• Une hypothèque sur un autre bien

• Un nantissement d'assurance-vie

• Un co-emprunteur ou caution solidaire

Timing de la demande inadapté N'attendez pas d'avoir signé le compromis pour parler du différé.

Bonne pratique : Évoquez le différé dès la simulation de prêt. La banque intègre ce paramètre dès le départ. Pas de mauvaise surprise au moment de l'offre.

Les erreurs qui compromettent votre dossier

Minimiser vos charges réelles

La transparence est essentielle. Déclarez tous vos crédits en cours. Donnez des chiffres réalistes sur vos dépenses. Une découverte ultérieure ruine votre crédibilité.

Multiplier les demandes bancaires

Sollicitez d'abord votre banque actuelle. Puis testez 1 ou 2 autres établissements maximum. Les demandes multiples simultanées inquiètent les banques.

Présenter un projet non finalisé

Attendez d'avoir signé le compromis. Obtenez des devis confirmés. Établissez un planning précis. Un projet vague ne peut pas être étudié sérieusement.

Négliger l'assurance emprunteur

Comparez 3-4 assurances en délégation avant de choisir. L'économie peut atteindre 40 à 60 % sur ce poste. Sur 20 ans, cela représente 15 000 à 25 000 € d'économie.

Techniques de négociation efficaces

Proposez une relation bancaire globale

Domiciliez vos revenus. Transférez votre épargne. Souscrivez aux assurances de la banque. En échange, négociez un taux réduit de 0,10 à 0,20 % et des frais de dossier offerts.

Choisissez le bon moment

Fin de trimestre et fin d'année sont propices. Les conseillers doivent atteindre leurs objectifs. Évitez janvier (nouvelles directives) et juillet-août (décisions ralenties).

Utilisez la concurrence intelligemment

Demandez d'abord à 2 banques. Comparez les offres. Utilisez la meilleure comme levier auprès de votre banque principale. Soyez honnête sur les propositions reçues.

Faites-vous accompagner si nécessaire

Un courtier connaît les politiques de chaque banque. Il monte le dossier parfaitement et négocie pour vous. Son coût (environ 1 % du montant) est souvent compensé par un meilleur taux.

Checklist finale avant votre rendez-vous

Validez ces points un par un :

☐ Dossier complet (tous les documents listés plus haut)
☐ Projet chiffré précisément (budget total, apport, financement)
☐ Argumentaire écrit et répété
☐ Tableaux prévisionnels de trésorerie préparés
☐ Simulation effectuée avec et sans différé
☐ Questions à poser au banquier notées
☐ Alternatives identifiées si refus du différé
☐ Rendez-vous pris en période favorable
☐ Tenue professionnelle et attitude confiante

Le jour J : bien mener l'entretien

Les 10 premières minutes sont décisives

Commencez par résumer votre projet en 2 minutes maximum. Soyez clair. Allez à l'essentiel.

Structure gagnante :

1. Qui vous êtes (situation pro et familiale)

2. Quel est votre projet (type de bien, localisation)

3. Pourquoi un différé (raison légitime et temporaire)

4. Comment vous allez gérer après (revenus futurs, plan B)

Répondez aux objections avec calme

Objection : "Votre taux d'endettement sera trop élevé."
Réponse : "C'est exact pendant le différé. Mais regardez : après 12 mois, je serai à 32 %, largement sous la limite. Mon locataire paiera 850 € et ma mensualité sera de 780 €."

Objection : "Le différé coûte cher."
Réponse : "J'en ai conscience. J'ai calculé un surcoût de 3 400 € sur 20 ans. Mais sans différé, je paie 650 € de loyer pendant 18 mois, soit 11 700 €. Le différé reste plus avantageux."

Objection : "Votre projet de travaux semble ambitieux."
Réponse : "J'ai 3 devis pour chaque corps de métier. Total : 45 000 €. J'ai prévu 50 000 € pour inclure les imprévus. Mon beau-père, artisan à la retraite, supervisera le chantier."

Demandez une réponse de principe

Ne repartez jamais sans savoir où vous en êtes.

Question à poser : "Si je complète mon dossier avec les éléments que vous m'avez demandés, ai-je une chance raisonnable d'obtenir ce différé ?"

Si la réponse est floue : "Pouvez-vous me dire précisément ce qui pose problème dans mon dossier actuel ? Que puis-je améliorer ?"