Prélèvements sociaux sur revenus fonciers : Réduisez votre impôt

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  • Article written by Mickaël ZONTA
  • Co-fondateur, Investissement-Locatif.com
Publié le mercredi 16 juillet 2025
Summary
Comprendre les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs
Calcul et déclaration des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs
Optimisation des prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs
Cas particuliers et points de vigilance
What you need to remember
prelevements-sociaux-sur-revenus-fonciers

L'investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de générer des revenus du patrimoine. Mais soyons clairs : si l'argent rentre, l'État en prend aussi sa part. Au-delà de l'impôt sur le revenu, il y a un autre poste de dépense souvent sous-estimé par les débutants : les prélèvements sociaux.

Ce ne sont pas l'impôt sur le revenu, même s'ils sont collectés en même temps. Ils financent une grande partie de notre système de sécurité sociale. Pour tout propriétaire qui perçoit des revenus locatifs, ces prélèvements sont une réalité incontournable. Qu'il s'agisse de revenus fonciers (location vide) ou de location meublée.

Quels sont ces prélèvements ? Comment ils s'appliquent à vos revenus locatifs ? Comment les optimiser ? Notre objectif est de vous aider à comprendre et réduire l'impact de la fiscalité sur votre investissement locatif.

Comprendre les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs

Les prélèvements sociaux, c'est quoi au juste ? En fait, c'est de l'argent que vous versez obligatoirement sur vos revenus du patrimoine, comme vos loyers. Ce n'est pas la même chose que l'impôt sur le revenu. Lui, il change selon votre famille. Les prélèvements sociaux sont un taux fixe. On le prend directement sur vos gains. Leur but ? Financer notre sécurité sociale et d'autres aides importantes.

Les composantes des prélèvements sociaux

Quand on parle de prélèvements sociaux, ce n'est pas une seule somme. Il y en a plusieurs, qui s'additionnent :

  • La CSG (Contribution Sociale Généralisée) : C'est 9,2 % sur vos revenus de placements.

  • La CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) : Elle compte pour 0,5 %.

  • Le Prélèvement de Solidarité : C'est 7,5 %.

Au total, ça fait 17,2 %. Ce pourcentage s'applique à tous vos revenus locatifs. Peu importe si c'est une location vide ou une location meublée.

Quels revenus locatifs sont concernés ?

Les prélèvements sociaux touchent tous vos loyers. Pas moyen d'y échapper.

Vos loyers de locations vides (Revenus Fonciers)

Ils sont concernés. On calcule les prélèvements sur le montant net. C'est-à-dire après avoir enlevé les charges, si vous êtes au régime réel. Ou après l'abattement, si vous êtes au régime micro-foncier.

Vos loyers de locations meublées (BIC)

Oui, même si c'est meublé, vous payez ces prélèvements. On les calcule sur votre bénéfice imposable. Là aussi, on tient compte de l'abattement ou des charges et amortissements. Cela dépend de votre régime fiscal.

Calcul et déclaration des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs

Comment ça se calcule ? Le taux de 17,2 % n'est pas sur vos loyers bruts. Il dépend de votre régime fiscal.

Pour les locations vides (revenus fonciers) :

  • En micro-foncier, on prend 70 % de vos loyers. Si vous gagnez 10 000 €, les prélèvements seront calculés sur 7 000 €.

  • Au régime réel, on calcule sur votre revenu net. C'est-à-dire après avoir enlevé toutes vos charges : intérêts, travaux, taxes... Si votre revenu net est de 5 000 €, les prélèvements sont sur cette somme.

Pour la location meublée (BIC) :

  • En micro-BIC, on applique un abattement. C'est 50 % pour la location classique, ou 71 % pour le meublé de tourisme. Avec 10 000 € de loyers classiques, les prélèvements se feront sur 5 000 €.

  • Au régime réel BIC, c'est votre bénéfice imposable qui compte. On déduit toutes les charges et surtout les amortissements. Ça peut faire chuter la base imposable !

Quelques exemples chiffrés :

  • Avec 10 000 € de loyers : en micro-foncier, vous payez 1 204 €. En micro-BIC, 860 €.

  • Si votre revenu net est de 2 000 € au régime réel, ça fait 344 €.

  • Et si vous êtes en déficit foncier ou BIC ? Zéro prélèvement social pour l'année !

Comment on déclare ? Tout se fait avec votre déclaration de revenus annuelle.

  • Si c'est une location vide, vous utilisez les formulaires 2044 (ou 2044 Spéciale) puis vous reportez le résultat sur la déclaration principale 2042.

  • Si c'est une location meublée, c'est le formulaire 2042 C PRO.

Les prélèvements sociaux sont calculés à partir de ces informations. Ils s'ajoutent à votre impôt sur le revenu, même s'ils sont distincts.

Le prélèvement à la source, ça change quoi ? Depuis 2019, vos loyers sont prélevés à la source. Cela veut dire que vos prélèvements sociaux sont déjà inclus dans les acomptes que vous versez chaque mois ou trimestre. À la fin de l'année, l'administration fait le compte et régularise si besoin.

La CSG déductible, qu'est-ce que c'est ? C'est un petit bonus. Une partie de la CSG (6,8 % sur les 9,2 %) peut être déduite de vos revenus imposables l'année suivante. Par exemple, si vous avez payé 1 000 € de CSG, 680 € seront enlevés de vos revenus pris en compte pour l'impôt sur le revenu. C'est une façon de réduire un peu votre impôt.

Les prélèvements sociaux financent notre sécurité sociale et d'autres aides importantes.

Optimisation des prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs

Maintenant que vous savez ce que sont les prélèvements sociaux et comment ils sont calculés, passons à l'essentiel : comment les réduire légalement. L'optimisation passe souvent par des choix cruciaux en amont de votre investissement locatif et lors de votre déclaration de revenus.

L'importance du choix du régime fiscal

Type de Location

Régime Micro

Régime Réel

Revenus Fonciers (Locations Vides)

Micro-Foncier : Abattement de 30 % sur loyers bruts.

Régime Réel : Déduction de toutes les charges réelles.

Conditions

Si loyers < 15 000 €/an

Obligatoire si loyers > 15 000 €/an, ou sur option si < 15 000 €/an

Benefits

Simplicité, pas de comptabilité à tenir

Permet de déduire toutes les charges réelles et de constater un déficit foncier.

Disadvantages

Si charges > 30 % des loyers, régime moins avantageux

Nécessite une comptabilité détaillée, mais optimise la base imposable.

Quand opter pour ce régime ?

Lorsque vos charges sont faibles ou inexistantes

Si vos charges (travaux, emprunts, taxes) dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %.

Location Meublée (BIC)

Micro-BIC

Régime Réel BIC

Conditions

Si recettes < 77 700 € (classique) ou < 188 700 € (meublés touristiques)

Sur option, quel que soit le montant des recettes

Benefits

Simplicité, abattement de 50 % ou 71 %

Permet l'amortissement du bien et du mobilier, réduisant fortement le bénéfice imposable.

Disadvantages

Abattement forfaitaire, impossible de déduire charges réelles

Nécessite une comptabilité détaillée mais permet des optimisations fiscales importantes.

Quand opter pour ce régime ?

Lorsque les charges réelles sont faibles ou inexistantes

Lorsque vous souhaitez amortir le bien et réduire la base imposable.


Attention : Le régime réel BIC implique de tenir une comptabilité précise, souvent avec l'aide d'un expert-comptable. Cependant, le coût de l'expert-comptable est lui-même déductible !

Pour minimiser vos prélèvements sociaux revenus et votre impôt revenu, analysez toujours vos charges réelles. Le régime réel, qu'il soit foncier ou BIC, est souvent la clé de l'optimisation pour un investissement locatif rentable sur le long terme.

Exploiter le déficit foncier et le déficit BIC

Le déficit foncier est un mécanisme puissant pour réduire votre fiscalité si vous avez des revenus fonciers. Et un principe similaire existe pour les revenus de location meublée au réel.

Le déficit foncier (pour les locations vides)

Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles (intérêts d'emprunt exclus) sont supérieures à vos loyers. Concrètement, si vous avez de gros travaux de rénovation sur un bien loué nu, ou des charges importantes, vous pouvez vous retrouver avec un résultat négatif.

Comment ça marche ? Ce déficit foncier est imputable sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 € par an. Cela signifie que 10 700 € de votre revenu global ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux. C'est une économie directe !

Impact sur les prélèvements sociaux :

Si votre revenu net foncier est négatif, la base de calcul de vos prélèvements sociaux revenus fonciers est de zéro pour l'année en question. Pas de revenu, pas de prélèvements. C'est un excellent moyen de réduire l'assiette. La partie du déficit non imputable sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Condition clé :

Pour bénéficier de l'imputation sur le revenu global, vous devez vous engager à louer le bien pendant au moins trois ans.

Les déficits en location meublée (au Régime Réel BIC)

En location meublée au régime réel BIC, le mécanisme est encore plus avantageux. Grâce aux amortissements (qui sont une charge comptable et non une sortie d'argent réelle), il est très fréquent de générer un déficit ou un faible bénéfice pendant de nombreuses années.

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Si votre activité de location meublée génère un déficit (charges + amortissements > recettes), ce déficit n'est imputable que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes. Il ne peut pas s'imputer sur votre revenu global. Cependant, cela reste très intéressant car cela annule vos prélèvements sociaux et votre impôt revenu sur la location meublée pendant toute la durée du report.

Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est plus exigeant (inscriptions aux registres, revenus de la location meublée supérieurs aux autres revenus d'activité du foyer fiscal, etc.), mais il offre un avantage fiscal majeur : le déficit BIC peut être imputé sur votre revenu global sans limitation de montant. C'est un atout considérable pour réduire votre fiscalité globale, y compris la base des prélèvements sociaux.

L'utilisation judicieuse du déficit foncier ou du déficit BIC est une stratégie d'optimisation fiscale majeure. Elle vous permet de transformer des charges et des investissements (travaux, amortissements) en une réduction directe de votre impôt revenu et de vos prélèvements sociaux.

Autres levier d'optimisation fiscale

Au-delà du choix de régime et de la gestion des déficits, d'autres éléments peuvent vous aider à optimiser l'impact des prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs.

Les charges déductibles des revenus fonciers 

Si vous êtes au régime réel, chaque euro de charge déductible (travaux de réparation et d'entretien, frais de gestion, primes d'assurance, taxe foncière non récupérable sur le locataire, intérêts d'emprunt, etc.) vient directement réduire votre revenu net foncier imposable. Moins de revenu imposable, c'est moins de prélèvements sociaux et moins d'impôt revenu. Tenez une comptabilité rigoureuse et ne manquez aucune charge !

Le "Remboursement Dette Sociale" (RSD), c'est du passé ?

Vous avez peut-être entendu parler de la "RSD". Avant, c'était une histoire compliquée pour les non-résidents qui touchaient des revenus en France. S'ils étaient déjà couverts par la sécurité sociale ailleurs en Europe, ils ne payaient pas la CSG ni la CRDS. Juste un petit prélèvement de solidarité de 7,5 %. Mais ça, c'est fini. Depuis 2018, la loi a changé. Maintenant, les non-résidents paient les mêmes 17,2 % de prélèvements sociaux sur leurs revenus locatifs en France que tout le monde. Le débat sur le "remboursement dette sociale" est donc devenu moins pertinent pour les nouveaux revenus.

Comprendre votre Taux Marginal d'Imposition (TMI)

Votre TMI, c'est le taux maximum d'imposition sur vos revenus. Il prend en compte votre impôt revenu et vos prélèvements sociaux. Savoir quel est votre taux marginal d'imposition vous aide à voir l'impact réel de votre investissement locatif sur vos impôts. Plus votre TMI est élevé, plus chaque euro économisé sur les prélèvements sociaux est intéressant.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP), c'est pour les gros investisseurs. Il faut remplir des conditions strictes, comme des recettes annuelles de plus de 23 000 € et que ça dépasse vos autres revenus. Si c'est votre cas, le LMP offre de gros avantages. Vous pouvez déduire vos déficits de votre revenu global, et même être exonéré de plus-value immobilière après un certain temps. C'est plus complexe, oui, mais très puissant fiscalement.

Cas particuliers et points de vigilance

Pour bien gérer vos prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs, il faut aussi connaître certains cas et rester informé des changements.

Les non-résidents et leurs prélèvements sociaux.

La fiscalité des non-résidents avec des biens locatifs en France a beaucoup bougé. Avant, certains non-résidents européens ne payaient pas la CSG ni la CRDS sur leurs revenus du patrimoine français. Ils étaient juste soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %. C'était lié à des décisions de justice européennes.

Mais la loi a changé en 2019. Depuis le 1er janvier 2019, tous les non-résidents doivent payer les 17,2 % de prélèvements sociaux sur leurs revenus locatifs en France, exactement comme les résidents. Il n'y a plus de distinction entre la contribution sociale généralisée et la "contribution remboursement dette" pour eux.

Les prélèvements sociaux touchent tous vos loyers.

Actualités et évolutions législatives

La fiscalité immobilière est un domaine en constante évolution. Les taux des prélèvements sociaux ou les règles de déductibilité peuvent être modifiés par les lois de finances annuelles.

Par exemple, le taux de CSG ou la part de CSG déductible peuvent être ajustés, ou de nouvelles conditions pour certains régimes fiscaux peuvent apparaître. Restez vigilant aux annonces du gouvernement et aux publications officielles de l'administration fiscale.

L'investissement locatif est un engagement sur le long terme. Une veille régulière vous permettra d'anticiper les changements qui pourraient affecter la rentabilité de votre investissement et d'adapter vos stratégies d'optimisation. Abonnez-vous à des newsletters spécialisées, suivez les actualités fiscales, ou, encore mieux, maintenez le contact avec votre expert-comptable ou votre conseiller en gestion de patrimoine.

What you need to remember

Voilà, vous avez maintenant une vision complète des prélèvements sociaux sur revenus locatifs. Ce n'est pas la partie la plus glamour de l'investissement locatif, mais c'est une composante essentielle de votre fiscalité qu'il faut maîtriser.

On a vu que les prélèvements sociaux représentent un taux fixe de 17,2 % sur vos revenus du patrimoine, qu'il s'agisse de revenus fonciers ou de revenus de location meublée. On a aussi détaillé leur composition : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité.

Mais surtout, vous avez découvert qu'il existe de vrais leviers pour optimiser cette charge. Le choix du régime fiscal – opter pour le régime réel plutôt que le régime micro-foncier, ou le régime réel BIC plutôt que le régime micro-BIC – est souvent la clé pour réduire drastiquement l'assiette de ces prélèvements, notamment grâce à la déduction des charges et aux amortissements. Exploiter le déficit foncier ou le déficit BIC est aussi une stratégie gagnante.

L'investissement locatif reste un placement attractif, mais sa rentabilité nette dépend directement de votre capacité à comprendre et à agir sur sa fiscalité. N'oubliez pas que chaque euro économisé sur les prélèvements sociaux et l'impôt revenu est un euro de plus dans votre poche.

Pour une optimisation poussée et adaptée à votre situation spécifique, n'hésitez jamais à consulter un professionnel (expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine). Leur expertise peut vous faire économiser bien plus que le coût de leurs honoraires.

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