Fiscalité LMNP : quelle imposition ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se positionne en deçà du seuil de 32 900 euros de recettes annuelles, opérant ainsi sous le régime de la micro-entreprise. Cette configuration bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% pour couvrir ses frais, et il est assujetti au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Une particularité appréciable : aucune contrainte comptable n'est associée à ce régime.

En restant en deçà du seuil mentionné, le LMNP peut profiter de la simplicité de la micro-entreprise. Cela signifie qu'il n'a pas l'obligation de tenir une comptabilité complexe. Cependant, une fois que ses recettes dépassent ce seuil, le LMNP bascule vers le régime réel.

Dans le cadre du régime réel, le LMNP doit mettre en place une comptabilité plus élaborée

Ce régime, c'est vraiment un atout majeur pour vous. Il vous offre des avantages fiscaux significatifs. Vous pouvez déduire tellement de choses ! Pensez aux frais d'acquisition de votre bien. Vous déduisez aussi les intérêts de vos emprunts. Les dépenses liées aux travaux de réparation et d'entretien ? Elles sont déductibles aussi. Et ce n'est pas tout ! Vous avez la possibilité d'amortir le coût de votre bien immobilier. Même les gros travaux non déductibles peuvent l'être.

Un autre grand point fort du régime réel, c'est sa flexibilité financière. C'est une aide précieuse pour le Loueur en Meublé Non Professionnel. Imaginez : si vous avez un déficit une année, vous pouvez le déduire. Vous le reportez sur vos futurs bénéfices. Et ce, sur une période de 10 ans ! Cette souplesse, c'est génial. Elle vous aide à mieux gérer les aléas économiques. Et elle optimise votre fiscalité liée à la location meublée.

Plus-values : les règles à connaître

Parlons des plus-values. C'est une partie importante à comprendre. En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous relevez du régime des plus-values immobilières privées. Et ce, même si vous avez déjà amorti votre bien. C'est une particularité à ne pas oublier. Elle mérite toute votre attention. Surtout pour la gestion de vos opérations financières.

Le régime des plus-values immobilières privées a ses propres règles. Il implique que les gains que vous faites lors de la cession de votre bien sont soumis à une fiscalité spécifique. Même si vous avez appliqué des amortissements au fil du temps. La vente de ce bien génère une plus-value. Cette plus-value est alors imposée. Elle suit les règles des plus-values immobilières privées.

Il est vraiment essentiel pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels de comprendre ces implications fiscales. Pensez aux amortissements déjà effectués. Cette compréhension vous aide. Elle permet une planification financière plus précise. Et une gestion proactive de tout ce qui touche à la détention et à la vente de vos biens en location meublée.

Quel régime fiscal pour un LMNP ?

Micro-BIC : la simplicité fiscale pour les petits revenus

Si vous êtes un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que vos revenus ne dépassent pas 32 900 € (ou 77 700 € pour les meublés classés), bienvenue dans le royaume de la simplicité ! Le régime Micro-BIC est conçu pour vous faciliter la vie.

Concrètement, l'État applique un abattement forfaitaire de 50 % pour couvrir vos frais. Pas besoin de se compliquer la vie avec des calculs de charges ou de factures. Vous touchez vos loyers, et c'est tout. Pratique, non ?

Le plus beau dans tout ça ? Aucune obligation comptable. Pas de tableurs interminables ou de paperasse à n'en plus finir. Vous remplissez votre déclaration fiscale, et voilà, c'est réglé. Parfait pour ceux qui cherchent la tranquillité d'esprit.

Régime réel simplifié : plus complexe, mais plus avantageux

Mais que se passe-t-il si vos revenus dépassent ce seuil ? Eh bien, le régime réel entre alors en scène. C'est un peu plus compliqué, c'est vrai, mais comme un bon investissement, il offre de belles opportunités.

Avec ce régime, il vous faudra tenir une comptabilité plus détaillée. Pas de panique, un expert-comptable sera votre meilleur allié pour éviter les erreurs et vous guider à travers les déductions possibles.

Parlons de ces déductions ! Vous pouvez déduire une série de charges, comme :

• les intérêts d'emprunt,

• les frais de réparation,

• les charges liées à l'entretien,

• les frais d’acquisition.

Si vous avez rénové votre bien ou acheté du mobilier, tout cela peut alléger votre fiscalité. C'est un peu comme si vous faisiez travailler vos dépenses pour alléger vos impôts !

Autre avantage du régime réel : vous pouvez amortir le coût de votre bien immobilier et du mobilier, ce qui permet de réduire encore un peu plus votre imposition au fil des années. Un petit coup de pouce bienvenu pour alléger la facture fiscale.

Enfin, si jamais votre activité génère un déficit, pas de panique ! Vous avez la possibilité de compenser ce déficit sur vos futurs bénéfices pendant 10 ans. Cela permet d’amortir les fluctuations économiques et d'optimiser votre gestion fiscale à long terme. C’est donc un vrai levier pour gérer au mieux votre investissement.

Alors, même si le régime réel demande un peu plus d’efforts, il peut s’avérer très avantageux pour ceux qui souhaitent maximiser leurs déductions et optimiser leur fiscalité.

Les autres impôts et taxes à connaître

Taxe foncière & exonération de la taxe d'habitation

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous êtes bien sûr soumis à la taxe foncière. Rien de surprenant, cette taxe concerne tous les propriétaires de biens immobiliers. Elle est calculée en fonction de la valeur locative de votre bien. Pas d’échappatoire, donc, mais une fois qu’elle est payée, vous pouvez respirer tranquille.

En revanche, la taxe d'habitation peut être un peu plus avantageuse pour vous. Si votre bien n’est pas utilisé comme résidence principale, vous pouvez en être exonéré. Cela s’applique principalement aux locations meublées qui ne sont pas occupées par vous ou votre famille. C’est un petit plus non négligeable pour alléger votre charge fiscale.

CFE (Contribution Foncière des Entreprises)

La CFE est un impôt souvent un peu flou pour les LMNP. Vous vous demandez pourquoi cette contribution s’applique à votre activité de location meublée ? Eh bien, cette taxe est liée à la nature professionnelle de votre activité. Oui, même en tant que particulier, dès lors que vous êtes dans un cadre commercial (location meublée), vous devez y faire face.

Le montant de la CFE dépend de la valeur locative de votre bien et de votre situation géographique. Il est calculé sur la base de l’emplacement et de l’importance de votre activité. Bon à savoir : pour les petits loyers, cette taxe peut rester relativement modeste. Mais c’est un point qu’il ne faut pas négliger dans votre budget.

TVA : dans quels cas est-elle applicable ?

En principe, les LMNP sont exonérés de TVA. En d’autres termes, pas de TVA sur vos loyers, ni sur vos charges liées à la location. Un soulagement, n'est-ce pas ? Cependant, tout n’est pas si simple.

Oui, la TVA peut parfois s'inviter dans la discussion. Il y a des situations bien précises. Par exemple, si vous proposez des services dits "para-hôteliers". On parle ici de ménage régulier, ou de la fourniture de linge de maison. Dans ce cas, votre activité pourrait bien être soumise à la TVA. Concrètement, vous devrez appliquer le taux en vigueur sur vos prestations. Mais bonne nouvelle : en contrepartie, vous pourrez récupérer la TVA. Celle payée sur certains frais liés à la gestion de votre bien.

Autre cas de figure : si vous louez un bien neuf. Ou alors, un bien de tourisme avec services inclus. Là aussi, vous pourriez être amené à collecter la TVA. Soyez très vigilant dans ce scénario. Il faut bien remplir toutes les conditions. Le but ? Éviter de vous retrouver dans une situation fiscale compliquée.

Plus-values immobilières : quelle facture à la revente ?

Quand vous décidez de revendre votre bien en location meublée, une nouvelle étape fiscale se présente. Vous allez faire face à la fiscalité des plus-values immobilières privées. Ne vous inquiétez pas, ce n'est pas un casse-tête insurmontable. Mais il est vraiment important de bien comprendre les règles. Cela vous évitera de mauvaises surprises.

En pratique, dès que vous vendez votre bien, la plus-value réalisée est concernée. C'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial. Elle est soumise à une imposition spécifique. Ce n'est donc pas un cadeau de l'État. Mais sachez qu'il existe des moyens de réduire cette somme à payer !

Le taux d’imposition : combien ça coûte ?

Les plus-values immobilières privées sont imposées à un certain taux. C'est 19 % pour l’impôt sur le revenu. À cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux. Ils représentent 17,2 %. Ce qui nous donne un total de 36,2 % sur la plus-value nette. Ça peut paraître beaucoup, c'est vrai ! Mais pas de panique, il existe des astuces pour alléger la facture.

Les abattements : une bonne nouvelle pour les anciens !

Heureusement, l'État est plutôt sympa avec les investisseurs qui gardent leurs biens longtemps. Plus vous détenez votre bien, plus vous profitez d'abattements sur la plus-value. Le système fonctionne par paliers. Les réductions augmentent vraiment avec la durée de détention.

Ainsi, au bout de 5 ans, vous commencez déjà à bénéficier d'un abattement. Et après 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Si vous avez géré votre bien pendant un quart de siècle, c'est un très beau cadeau fiscal ! Les prélèvements sociaux, eux, bénéficient d'un abattement plus long. Il va jusqu'à 30 ans. En clair : plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez d'impôts. Ça, c'est une excellente incitation à investir sur le long terme !

Amortissements : un impact sur la plus-value à la revente

Si vous avez eu la bonne idée de profiter des amortissements, soyez attentif. Ils ont servi à réduire vos revenus locatifs. Mais il faut savoir que cela peut impacter la plus-value au moment de la revente. Eh oui, les amortissements ne sont pas du tout réintégrés. Ils ne rentrent pas dans le calcul des plus-values.

Cela signifie qu'au moment de la vente, la valeur d'acquisition de votre bien sera plus faible. Elle le sera par rapport à son prix d'origine. Pourquoi ? Parce que vous aurez déjà "amorti" une partie de son coût. Et c'est sur cette base diminuée que la plus-value sera calculée. Cela peut paraître un peu étrange, c'est vrai. Mais il est vraiment essentiel de garder ce point en tête. Surtout quand vous commencez à envisager une revente.

Pourquoi ils ne sont pas réintégrés ? L'explication simple.

Vous vous demandez sûrement pourquoi les amortissements ne sont pas réintégrés. En fait, c'est assez simple : l'État a sa logique. Il considère que même si vous avez amorti votre bien pendant sa durée de détention, cela n'affecte pas directement la réalité de la plus-value. Celle que vous générez lors de la vente. C'est une manière de ne pas pénaliser davantage les propriétaires. Ceux qui ont déjà joué le jeu de la déduction fiscale. Pendant toute la période d'exploitation de leur bien.

Vigilance : le mot d'ordre pour la revente

Dernier point, et non des moindres : la vigilance est de mise. Quand vous revendez votre bien, assurez-vous de bien calculer votre plus-value. Prenez en compte toutes les règles spécifiques. Celles liées aux amortissements et aux abattements. En cas de doute, n'hésitez jamais. Une consultation avec un expert-comptable peut vous éviter des erreurs qui coûtent cher.

C'est aussi une bonne idée de surveiller les éventuelles exonérations. Elles peuvent dépendre de votre situation personnelle. Par exemple, si c'est votre premier logement vendu. Ou si la vente intervient après de très nombreuses années de détention. Une bonne gestion fiscale peut vraiment vous permettre de réduire l'impact de cette revente sur votre portefeuille.

Transmission et succession

Régime fiscal applicable lors de la transmission

Lorsque vous transmettez un bien en LMNP à vos héritiers, plusieurs règles fiscales entrent en jeu. Si le bien est transmis à titre gratuit (donation ou succession), il sera soumis aux droits de succession. Ces droits varient selon la valeur du bien et le lien de parenté entre vous et vos héritiers.

Cependant, il existe des abattements qui peuvent réduire le montant des droits de succession. Par exemple, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur la part qu’il reçoit. Si vous avez plusieurs enfants, cela peut réduire considérablement la facture fiscale.

De plus, il est important de noter que si le bien a été amorti pendant sa détention en LMNP, cet amortissement peut impacter la valeur d'acquisition du bien et donc la plus-value en cas de revente ultérieure par l'héritier.

Impact sur l'ISF/IFI des héritiers

Le bien immobilier transmis en LMNP peut avoir un impact sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) des héritiers. En effet, si la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros, les héritiers devront déclarer la valeur de ce bien dans leur déclaration IFI. Cela peut augmenter leur base taxable.

Mais bonne nouvelle ! On peut quand même optimiser cette situation. Par exemple, vos dettes liées au bien peuvent être déduites. Pensez à l'emprunt immobilier. Ou aux charges non encore amorties. On peut les soustraire de la valeur du bien. Cela permet de réduire le montant taxable, c'est très utile ! Il existe aussi d'autres astuces. Comme le don en nue-propriété. Ou des donations en démembrement. Ces mécanismes peuvent alléger la facture fiscale de l'IFI.

Comment transmettre votre bien intelligemment ?

Il existe plusieurs stratégies. Elles vous aident à optimiser la transmission de votre bien LMNP. Le but ? Réduire les droits de succession. Et minimiser l'impact de l'IFI sur vos héritiers. Parmi ces stratégies, en voici quelques-unes.

Donner la nue-propriété : une option futée

Vous pouvez donner la nue-propriété de votre bien. Mais vous conservez l'usufruit. C'est-à-dire le droit de l'utiliser et de percevoir les loyers. Cela réduit énormément la valeur transmise. Et par conséquent, les droits de succession sont plus bas. Cela permet aussi de limiter l'impact de l'IFI pour vos héritiers.

Le démembrement de propriété : séparer pour mieux transmettre.

Cette méthode consiste à séparer la propriété de votre bien en deux parties. D'un côté, la nue-propriété. De l'autre, l'usufruit. Vous pouvez ainsi transmettre la nue-propriété à vos enfants. Vous, vous conservez l'usufruit. Ce mécanisme a un grand avantage. Il réduit la base taxable de la succession. Et aussi celle des droits de donation.

L'assurance-vie : un complément malin.

En souscrivant une assurance-vie, c'est simple. Vous désignez un ou plusieurs bénéficiaires. Ils recevront une somme d'argent. Cette somme est exonérée de droits de succession. Attention, il y a des limites à respecter. Cela peut être une excellente façon. Une façon de compléter la transmission de votre patrimoine. Tout en optimisant les taxes qui y sont associées.

Les dons manuels : des petites sommes qui comptent

Vous pouvez faire des dons de petites sommes. À vos enfants ou à vos héritiers. C'est ce qu'on appelle des dons manuels. Vous bénéficiez alors d’abattements. Et ce, sans avoir à passer par un notaire. Cela permet de transmettre votre patrimoine petit à petit. En réduisant ainsi les droits de succession.

Cas particuliers et exceptions

LMNP en résidence de services (EHPAD, résidences étudiantes)

Le LMNP en résidence de services (comme les EHPAD ou les résidences étudiantes) bénéficie de règles fiscales spécifiques. Ces types de biens sont souvent gérés par des exploitants professionnels qui vous permettent de louer sans avoir à vous occuper de la gestion quotidienne. Le principal avantage ici : vous pouvez bénéficier d’un statut de loueur meublé, tout en ayant un gestionnaire qui prend en charge l'entretien et la location du bien.

Là où ça devient intéressant, c’est que ces résidences peuvent permettre d'appliquer une taxation sur les revenus qui tient compte de l’activité commerciale, avec souvent la possibilité d'amortir le bien et de déduire une grande partie des charges liées à la gestion du bien. Toutefois, la location en résidence de services (notamment en EHPAD ou résidence étudiante) peut entraîner un régime particulièrement strict, avec des conditions à respecter pour que votre bien soit bien classé dans cette catégorie. À noter que la fiscalité peut également varier en fonction des contrats de gestion.

Locations saisonnières et plateformes type Airbnb

Si vous louez votre bien sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, vous êtes dans le cadre de la location saisonnière, ce qui peut changer votre imposition. Même sous le statut LMNP, les locations de courte durée peuvent être soumises à des règles fiscales particulières.

Si vous louez votre bien meublé de manière régulière (plus de 120 jours par an), vous pourriez être considéré comme un loueur professionnel, ce qui pourrait faire basculer votre statut vers celui de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) avec des obligations fiscales différentes. Cela signifie aussi que les revenus générés par ces locations peuvent être considérés comme des revenus commerciaux et, par conséquent, être soumis à des cotisations sociales.

Les plateformes de location vous demanderont généralement de fournir un numéro d'enregistrement auprès de la mairie pour prouver que votre bien est conforme à la législation locale. Ce genre de location peut offrir des revenus intéressants, mais assurez-vous de bien connaître les règles locales en matière de durées de location et de déclarations fiscales.

Co-propriété et SCI soumises à l'IR

Les baux LMNP peuvent aussi être réalisés dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Dans ce cas, les loyers perçus sont directement intégrés dans les revenus fonciers des associés, qui doivent alors déclarer ces revenus dans leur impôt sur le revenu (au barème progressif). Cela implique des règles fiscales spécifiques pour la répartition des loyers et les amortissements dans le cadre de la SCI.

En revanche, si la SCI opte pour l'Impôt sur les Sociétés (IS), elle pourra bénéficier de règles fiscales plus avantageuses, notamment sur l'amortissement du bien. Cela dit, il y a des implications fiscales différentes selon que la SCI soit soumise à l'IR ou à l'IS, et il convient de bien structurer cette SCI dès le départ pour éviter de mauvaises surprises fiscales.

La copropriété, quant à elle, peut compliquer un peu la gestion fiscale du LMNP, surtout si des charges communes doivent être réparties entre les copropriétaires. Les charges de copropriété peuvent, toutefois, être déduites des revenus fonciers dans le cadre de la gestion d'un LMNP, sous réserve qu'elles soient bien justifiées et en rapport direct avec la gestion de la location.

Situations transfrontalières

Si vous êtes un investisseur non résident en France et que vous louez en LMNP un bien en France, ou si vous louez un bien en France tout en vivant dans un autre pays, la situation devient transfrontalière. Dans ce cas, plusieurs règles fiscales entrent en jeu, notamment celles liées aux conventions fiscales internationales.

En règle générale, les revenus locatifs seront soumis à l’impôt en France, même pour les non-résidents. Cependant, selon la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence, vous pourriez bénéficier d’exonérations ou de réductions d’impôts, ou vous devrez peut-être payer des impôts supplémentaires dans votre pays d'origine.

Il est important de bien connaître les règles fiscales internationales applicables à votre situation et de tenir compte des impôts locaux et des déclarations fiscales dans chaque pays concerné. Dans certaines situations, vous pourrez être éligible à des crédits d'impôt pour éviter la double imposition. Un conseiller fiscal spécialisé dans les situations transfrontalières peut vous aider à naviguer dans ces complexités.

Obligations déclaratives et échéances

Calendrier fiscal détaillé

Les obligations déclaratives pour un LMNP sont relativement simples, mais il est essentiel de respecter les dates limites pour éviter toute pénalité. Voici un aperçu du calendrier fiscal pour bien gérer vos déclarations :

Déclaration des revenus

Vous devez déclarer vos revenus locatifs chaque année, généralement en mai/juin via la déclaration 2042 C PRO (pour les revenus BIC). Si vous êtes sous le régime micro-BIC, vos revenus seront intégrés directement dans votre déclaration principale. Pour le régime réel, vous devrez aussi remplir le formulaire 2031.

Déclaration de la TVA

Si vous êtes soumis à la TVA (en cas de location avec services para-hôteliers, par exemple), vous devrez remplir des déclarations mensuelles ou trimestrielles de TVA, en fonction de votre chiffre d'affaires.

Cotisations sociales

Les cotisations sociales sont dues sur les revenus locatifs, à hauteur de 17,2 %. Elles sont à déclarer via le formulaire 2042 C PRO. Vous devrez également déclarer votre activité commerciale chaque année.

Il est important de noter que les dates peuvent varier en fonction de votre situation, et des ajustements peuvent être faits en cas de changement de statut fiscal ou d’option.

Documents à conserver

Les documents à conserver pour la gestion de votre LMNP sont essentiels non seulement pour vous aider à remplir vos déclarations fiscales, mais aussi en cas de contrôle de l'administration fiscale. Voici les principaux :

• Contrat de location (meublée) avec les modalités de la location

• Factures et justificatifs de dépenses : travaux, entretien, mobilier, charges, frais de gestion, etc.

• Relevés bancaires de tous les paiements reçus et des dépenses

• Contrat de gestion si vous passez par un gestionnaire de biens (résidence de services, par exemple)

• Amortissements : le calcul de l’amortissement du bien et du mobilier, ainsi que les justificatifs relatifs

• Déclarations fiscales précédentes et formulaires soumis (2042, 2031, etc.)

Il est recommandé de conserver ces documents pendant 6 ans, car c’est la durée pendant laquelle l'administration fiscale peut vous demander de justifier vos déclarations en cas de contrôle.

Contrôles fiscaux spécifiques au LMNP

Bien que les contrôles fiscaux ne soient pas fréquents pour les petits loueurs meublés, ils existent. L’administration fiscale peut vous demander de justifier la réalité de votre activité locative et la validité de vos amortissements. En particulier, si vous avez opté pour le régime réel, des vérifications peuvent être effectuées pour s’assurer que vos charges et amortissements sont correctement déclarés et justifiés.

Les contrôles peuvent se concentrer sur des points spécifiques, tels que :

• Le caractère professionnel de la location (en cas de location fréquente sur des plateformes comme Airbnb)

• La répartition des charges (par exemple, les travaux ou les frais de gestion)

• La réalité des amortissements : l’administration peut s’assurer que ceux-ci sont correctement calculés, sans abus.

Les vérifications sont généralement effectuées sur place, avec une analyse détaillée des documents financiers et des déclarations fiscales.

Pénalités en cas de manquement

Si vous ne respectez pas vos obligations déclaratives, des pénalités peuvent être appliquées. Voici les principales :

Retard de déclaration

Si vous ne remplissez pas vos déclarations dans les délais, vous risquez une majoration de 10% du montant des impôts dus. Si le retard dépasse un mois, la majoration peut atteindre 40%.

Non-paiement des impôts

Si vous ne réglez pas vos impôts dans les délais, des pénalités de retard de 0,2% par mois s'appliquent. Cela peut rapidement grimper si vous oubliez plusieurs échéances.

Amortissements erronés ou faussement déclarés

Si l’administration fiscale constate une erreur volontaire ou un abus d’amortissement, des pénalités plus sévères peuvent être appliquées, allant jusqu'à 40% des montants sous-déclarés.

Requalification en LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Si vous dépassez les seuils sans le déclarer ou si vous ne respectez pas les conditions spécifiques du statut LMNP, vous risquez une requalification fiscale en LMP, ce qui pourrait entraîner des obligations fiscales plus lourdes.

Pour éviter ces pénalités, il est donc essentiel de respecter les délais de déclaration, de bien documenter vos dépenses et de vérifier vos amortissements. Si vous avez des doutes, l’aide d’un expert-comptable peut être précieuse pour éviter des erreurs coûteuses.

Foire aux questions (FAQ)

Pour optimiser votre fiscalité LMNP, voici quelques réponses aux questions les plus courantes que de nombreux investisseurs se posent. Ces éléments peuvent vous aider à mieux comprendre les subtilités fiscales de la location meublée, tout en boostant la visibilité de votre contenu !

Le LMNP peut-il récupérer la TVA ?

Bonne nouvelle : les LMNP sont généralement exonérés de TVA. Cependant, si vous proposez des services para-hôteliers (comme le ménage, la fourniture de linge, etc.), ou si vous louez un bien neuf ou classé meublé de tourisme, la TVA pourrait s’appliquer. Bref, tant que vous restez dans la location simple, la TVA ne vous concerne pas. Mais attention aux exceptions !

Quelles charges peut-on déduire en régime réel ?

Sous le régime réel, vous pouvez déduire une grande variété de charges pour alléger votre imposition, telles que :

• Les intérêts d'emprunt liés à l’achat du bien

• Les frais d'entretien et de réparation du bien

• Les charges de copropriété (si applicable)

• Les frais de gestion (agent immobilier, comptable, etc.)

• Les travaux d'amélioration, sauf si ce sont des amortissements qui ne peuvent pas être déduits. Une belle liste qui peut réduire considérablement vos impôts !

Puis-je opter volontairement pour le régime réel ?

Oui, vous pouvez optez volontairement pour le régime réel, même si vous êtes sous le seuil du régime Micro-BIC. Cela peut être intéressant si vous avez de nombreuses charges à déduire (travaux, amortissements, etc.). Toutefois, une fois que vous passez au régime réel, vous devrez y rester pendant au moins deux ans avant de pouvoir revenir en arrière. Réfléchissez donc bien à l’option la plus avantageuse selon votre situation.

La location meublée est-elle compatible avec une résidence secondaire ?

Oui, la location meublée est tout à fait compatible avec une résidence secondaire. Vous pouvez louer un bien meublé que vous n’habitez pas en tant que résidence principale, et cela ne pose aucun problème d’un point de vue fiscal. Vous pouvez donc faire de votre résidence secondaire une source de revenus locatifs tout en profitant des avantages fiscaux du régime LMNP.

Que se passe-t-il en cas de déficit ?

En cas de déficit dans le cadre du régime réel, vous pouvez le reporter sur vos futurs bénéfices pendant 10 ans. C’est un véritable atout pour lisser vos revenus sur plusieurs années et réduire votre imposition. Par exemple, si vous avez fait des travaux coûteux ou avez eu des charges importantes une année, vous pouvez compenser ces pertes par les bénéfices futurs.

Puis-je louer à ma famille en LMNP ?

Oui, vous pouvez louer votre bien meublé à votre famille sous le statut LMNP. Cependant, veillez à ce que le montant du loyer soit raisonnable et proche des prix du marché. Si vous louez à un prix trop bas, l'administration fiscale pourrait remettre en cause la réalité de votre activité locative et la considérer comme une occupation personnelle. L’idée, c’est de conserver un caractère commercial pour que l’activité de location meublée soit reconnue fiscalement.