Investir à Toulouse, dans le quartier de Bourrassol

Pourquoi investir dans le quartier Bourrassol à Toulouse ?

Tout comme Bonnefoy ou Saouzelong, Bourrassol est un des nombreux quartiers de Toulouse. Il présente des atouts non négligeables pour un projet de placement immobilier locatif.

Bourrassol : un quartier idéal de Toulouse

Aux yeux des Toulousains, le quartier de Bourrassol est un petit secteur riche et fort de sa proximité avec la Garonne. Il s’ouvre à la partie nord de Toulouse par le biais du majestueux pont des Catalans. Du fait de son emplacement privilégié, la zone connaît un développement économique important. Elle accueille de nombreuses entreprises et de multiples commerces et services de proximité. 

Depuis 2007, le quartier privilégie le grand projet de la ZAC (Zone d’aménagement concerté) du Bourrassol. Ce dernier consiste en une grande restructuration urbaine de l’agglomération Bourrassol – Casselardit - Saint-Cyprien jusqu’à Patte-d’Oie. Ce projet a pour but de construire environ 450 nouveaux logements.

Ainsi, en pleine mutation économique, Bourrassol s’avère un quartier dynamique où réaliser son projet locatif. 

Les infrastructures de Bourrassol

Côté infrastructure, le quartier de Bourrassol est un endroit bien équipé de Toulouse. Hormis le grand pont des Catalans, lieu emblématique de la ville, le secteur regroupe divers établissements scolaires, sportifs et culturels.

En effet, Bourrassol accueille dans son territoire un certain nombre d’écoles, comme les écoles élémentaires de Gais-Pinsons et de Fontaine-Bayonne, ainsi que l'école maternelle de Fontaine-Casselardit. Pour les activités sportives et culturelles, le quartier abrite le stade les Fontaines, des piscines et des gymnases. 

De ce fait, entreprendre un projet d’investissement immobilier dans un pareil quartier s’avère un placement financier prometteur. 

Bourrasol : un quartier attractif et bien desservi de Toulouse

Bourrassol constitue un endroit magnifique dans la ville de Toulouse. Très prisée par les touristes, la majestueuse digue bordant le fleuve de la Garonne marque la principale attractivité de ce quartier. Le secteur regroupe plusieurs monuments historiques, comme le théâtre Garonne et le pont des Catalans.

Concernant les espaces verts, ce secteur accueille dans son territoire le grand parc de Bourrassol, le jardin des Fontaines et le jardin Raymond-VI. De plus, les restaurants et hôtels ne manquent pas à Bourrassol.

Côté transport, le quartier Bourrassol bénéficie de la proximité immédiate avec la rocade de Toulouse et la nouvelle jonction du boulevard Wagner. Ce dernier a complètement désenclavé ce secteur et le relie directement au quartier de Casselardit en longeant les berges de la Garonne. De plus, il est desservi par des moyens de transport en commun diversifiés composés de plusieurs lignes de métro, de bus et de tramway. Voici les itinéraires possibles depuis Bourrasol :

• ligne A du métro : dessert le quartier avec ceux de Saint-Cyprien, Patte-d’Oie et Arènes ;
• ligne de Bus 45 : de la station Jeanne-d‘Arc au Pelletier-Purpan ;
• ligne de Bus 66 : de Saint-Cyprien à l’Aéroport Toulouse Blagnac ;
• ligne de Bus 64 : des Arènes à Colomiers, lycée international ;
• ligne T1 du tramway : de l’Aéroconstellation au Palais de justice.

​​​​​​En résumé, Bourrassol présente des atouts relativement importants dans le cadre d’un investissement immobilier à Toulouse. Les locataires potentiels abondent au cœur de ce secteur, ce qui vous permet de vous prémunir du risque de vacance locative.

Le bon plan d’investissement immobillier locatif à Bourrassol

Avant d’investir dans le quartier Bourrassol à Toulouse, avoir une idée des besoins des locataires vous permet de bien planifier votre projet.

Choisir son bien immobilier à Bourrassol

Dans le cadre d’un investissement immobilier dans un quartier toulousain, la connaissance des typologies de biens (appartements ou maisons) est essentielle. Cela vous aidera notamment sur le choix de votre résidence et vous permettra de déterminer le nombre de pièces dont vous avez besoin.

Il faut savoir que le quartier contient 80 % d’appartements contre 20 % de maisons. De ce fait, investir dans un studio ou un appartement de 2 à 5 pièces constitue un placement très avantageux. Voici en détail les différents types d'appartements que vous pourrez retrouver dans le quartier :

Typologie	Composition
Studio	Une seule pièce faisant office de chambre et de salon, avec une cuisine, une salle de bains et des toilettes.
Appartement T2	Deux pièces : une chambre et un salon, avec une cuisine, une salle de bains et des toilettes.
Appartement T3	Trois pièces : deux chambres et un salon, avec une cuisine, une salle de bains et des toilettes.
Appartement T4	Quatre pièces : trois chambres et un salon, avec une cuisine, une salle de bains et des toilettes.
Appartement T5	Cinq pièces : quatre chambres et un salon, avec une cuisine, une salle de bains et des toilettes.

 

Il est à noter que les appartements situés en étage sont les plus recherchés à Bourrassol. Ils permettent en effet de profiter d'une vue dégagée sur la Garonne.

Investir dans l’ancien à Bourrassol

En général, investir dans un appartement ou une maison ancienne reste la meilleure option.

Outre leur emplacement souvent idéal, les biens anciens se vendent à des prix assez abordables par rapport à ceux neufs. De plus, les travaux de rénovation peuvent être financés par un crédit immobilier, dont le remboursement se fait mensuellement avec le loyer perçu.

L’emplacement idéal pour un investissement immobilier à Bourrasol

Pour un investissement immobilier rentable à Bourrasol, le choix du bon emplacement où investir est important. Regroupant la majorité de ses entreprises et de ses commerces de proximité, la rue de Bourrassol constitue l’endroit le plus animé du secteur. Située au centre du quartier, c'est la rue la plus prisée des locataires. 

Par ailleurs, investir dans un appartement ou une maison se trouvant proche de la digue de la Garonne s’avère très avantageux et vous permettra d'obtenir une bonne rentabilité locative.

L’emplacement idéal pour un investissement immobilier à Bourrasol

Pour un investissement immobilier rentable à Bourrasol, le choix du bon emplacement où investir est important. Regroupant la majorité de ses entreprises et de ses commerces de proximité, la rue de Bourrassol constitue l’endroit le plus animé du secteur. Située au centre du quartier, c'est la rue la plus prisée des locataires. 

Par ailleurs, investir dans un appartement ou une maison se trouvant proche de la digue de la Garonne s’avère très avantageux et vous permettra d'obtenir une bonne rentabilité locative.

Analyse du marché immobilier de Bourrassol

Dans la ville de Toulouse, le quartier Bourrassol présente un marché immobilier très attractif. Il fait partie des quartiers de Toulouse où les prix d’achat et de vente, et le loyer mensuel sont les plus abordables.

Le prix immobilier à Bourrassol

En ce qui concerne le prix immobilier, ce secteur de Toulouse propose des tarifs très compétitifs. Selon ses caractéristiques (ancienneté, nombre de chambres, emplacement, etc.), un appartement se vend entre 1 674 € à 3 724 € au mètre carré. En revanche, pour une maison, le prix au mètre carré varie de 1 700 € à 3 782 €.

Concernant le montant du loyer, pour un appartement, l’estimation est de 14,2 €/m2 en moyenne. Pour une maison, le loyer moyen s'élève à 12,4 € le mètre carré. Tout comme pour le prix immobilier, la détermination du loyer se fait selon les caractéristiques du logement.

Le rendement locatif à Bourrassol

Avec 60 % des ménages du quartier qui sont locataires de leur logement, investir dans l’immobilier à Bourrassol permet de générer un revenu locatif relativement important. Les locataires principaux du secteur sont des jeunes actifs et des touristes.

En général, le taux de rendement locatif observé à Bourrassol oscille entre 5 % et 7 %. C'est une rentabilité similaire à celle des quartiers limitrophes comme Saint-Cyprien, Casselardit, Patte-d’Oie, les Arènes et Croix-de-Pierre.

Opportunités en meublé : LMNP et fiscalité attractive à Bourrassol

Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) se distingue comme une solution performante, en particulier pour les appartements T2 et T3 rénovés dans le quartier de Bourrassol. Ils sont très prisés par les locataires. Quels sont les atouts concrets du LMNP à Toulouse, et pourquoi ce statut est-il adapté à Bourrassol ?

Le cadre du LMNP à Bourrassol : une formule souple pour les investisseurs

Le statut LMNP permet à un particulier de louer un bien meublé et bénéficier d’un cadre fiscal allégé. Il faut respecter deux conditions pour en bénéficier :

1. Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou bien rester inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal ;

2. Le bailleur ne doit pas être inscrit en tant que loueur professionnel (LMP).

Ce dispositif prend tout son sens à Bourrassol : le quartier est prisé par les jeunes actifs, les internes en médecine, et les étudiants en master. Ils sont tous à la recherche de logements meublés proches des transports, du CHU et des universités. Le turnover modéré, la demande constante et la proximité du tramway font de Bourrassol un secteur idéal pour investir en LMNP à Toulouse.

Fiscalité avantageuse : amortissement LMNP et déduction des charges

L’un des grands atouts du LMNP à Toulouse, et plus précisément à Bourrassol, réside dans ses avantages fiscaux. Deux régimes fiscaux sont possibles :

The micro-BIC regime 

Il s’applique automatiquement si les recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50 %, sans possibilité de déduire les charges réelles.

The simplified real regime 

Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance PNO, etc.) et surtout de pratiquer l’amortissement comptable du bien. Cela permet dans bien des cas de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans.

L’amortissement LMNP à Bourrassol est intéressant si l’on investit dans un bien ancien rénové ou un appartement avec cuisine équipée, mobilier neuf et équipements de confort (lave-linge, micro-ondes, lit double, etc.), comme l’exige la réglementation sur la location meublée.

Un statut idéal pour les non-résidents et primo-investisseurs

Le LMNP à Toulouse séduit aussi bien les primo-investisseurs que les expatriés ou non-résidents fiscaux français. Il présente plusieurs avantages pour ces profils :

Simplicité de gestion

Une fois meublé et loué, le bien génère des revenus réguliers, souvent gérés par une agence locale.

Souplesse d’accès

Il n’est pas nécessaire d’avoir un statut professionnel, ni de créer une société.

Fiscalité douce

La pression fiscale est nettement réduite, grâce à l’amortissement et aux charges déductibles.

Revenus complémentaires stables

Le LMNP constitue une source de revenus passifs, idéale pour préparer sa retraite ou compléter un salaire.

Bourrassol offre des prix encore accessibles, une rentabilité supérieure à 4 % nette et un potentiel de valorisation grâce à la dynamique de la ville rose. Un investisseur vivant à Paris, à l’étranger ou débutant dans l’immobilier pourra pleinement en bénéficier.

 

Rénover pour valoriser : potentiel des biens anciens à Bourrassol

Le quartier de Bourrassol, à Toulouse conserve une majorité de bâtiments anciens, souvent des années 50 à 70. C'est un terrain fertile pour les investisseurs ou propriétaires qui souhaitent valoriser un bien par la rénovation.

Les projets de réhabilitation d’appartements anciens à Bourrassol s’inscrivent dans une tendance à la fois patrimoniale et locative : transformer l’existant pour répondre aux attentes actuelles, en particulier sur le marché du haut de gamme.

Un quartier propice à la rénovation locative haut de gamme

Bourrassol bénéficie d’une double attractivité :

• proximité de l’hyper-centre, desserte par le tramway et les transports en commun,
• cadre de vie calme et résidentiel, à deux pas des hôpitaux, des écoles, et des pistes cyclables.

Cette localisation attire une clientèle active, souvent en quête de logements rénovés avec des prestations modernes.

La rénovation locative haut de gamme devient une stratégie rentable : un appartement bien rénové peut prétendre à un loyer supérieur de 20 à 30 % par rapport à un bien resté dans son état d’origine. La vacance locative sera aussi réduite. Les biens anciens du quartier sont souvent dotés de volumes généreux, de parquets anciens ou de balcons filants. Ce sont les principaux critères pour créer des logements à forte valeur ajoutée.

Valorisation avant/après : des exemples concrets

Voici quelques modifications qui transforment un appartement ancien à Bourrassol en bien recherché sur le marché locatif :

Sol

Remplacer les anciens carrelages par un parquet en chêne clair ou un béton ciré offre une impression d’espace et de chaleur instantanée. C’est un point clé dans la perception du standing.

Salle de bains

Une salle de bains modernisée avec douche à l’italienne, vasque suspendue, miroir rétroéclairé et robinetterie noire mate apporte une touche contemporaine très appréciée des locataires urbains.

Cuisine ouverte

Abattre une cloison pour créer une cuisine ouverte sur le séjour permet d’optimiser les volumes, de gagner en luminosité et d’adapter le logement aux usages modernes.

Vue sur la Garonne

Dans certains immeubles bien situés, la mise en valeur d’un balcon, d'une terrasse ou d’une fenêtre avec vue sur la Garonne peut devenir un argument décisif. Une simple ouverture élargie, des menuiseries modernisées ou une verrière intérieure peuvent suffire à capter la lumière et révéler le charme du lieu.

Element	Before	After	Impact sur la valorisation
Sol	Carrelage ancien, usé, peu chaleureux	Parquet en chêne clair ou béton ciré	Apporte une sensation d’espace, de qualité et de modernité.
Salle de bains	Équipements vieillots, baignoire encombrante, carrelage daté	Douche à l’italienne, vasque suspendue, miroir LED, robinetterie noire mate	Look contemporain très recherché, renforce l’attractivité du bien.
Cuisine ouverte	Cuisine fermée, cloisonnée, peu lumineuse	Ouverture sur le séjour, cuisine intégrée et design	Optimise les volumes, modernise l’agencement, séduit une clientèle jeune et mobile.
Vue sur la Garonne	Fenêtres standard, peu exploitées, balcon négligé	Ouverture élargie, verrière intérieure, menuiseries rénovées, balcon aménagé	Valorisation visuelle et émotionnelle forte, argument premium pour la location ou la revente.

 

Quelles aides pour rénover un appartement ancien à Toulouse ?

Plusieurs dispositifs d’aides financières sont mobilisablesPour les travaux de rénovation énergétique, sous conditions.

MaPrimeRénov’

Accessible aux propriétaires occupants ou bailleurs, cette aide de l’État permet de financer l’isolation, le changement de chauffage ou la ventilation. Dans des immeubles anciens à Bourrassol aux performances énergétiques parfois faibles, ce soutien peut alléger jusqu’à 50 % du coût des travaux selon les revenus et le gain de performance énergétique.

Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro)

Destiné à financer jusqu’à 50 000 € de travaux sans intérêt bancaire, il est compatible avec MaPrimeRénov’. Il peut couvrir l’installation d’une pompe à chaleur, l’isolation thermique ou encore le remplacement de menuiseries.

Aides locales de la Métropole de Toulouse

La collectivité propose des subventions complémentaires dans le cadre de certains programmes de rénovation ciblée, notamment en centre urbain. Se rapprocher de l’Espace Conseil France Rénov’ local permet de connaître les conditions exactes.

Conseils pratiques pour réussir son investissement à Bourrassol

Le quartier Bourrassol, situé sur la rive gauche de la Garonne à Toulouse, séduit de plus en plus les investisseurs à la recherche d’un placement locatif rentable dans un environnement dynamique. À mi-chemin entre le centre-ville et les zones hospitalières de Purpan et des Sept Deniers, Bourrassol combine accessibilité, calme résidentiel et proximité des transports en commun. Mais pour que l’achat locatif y soit un succès, il convient de respecter quelques principes essentiels.

Vérifier la demande locative pour les T2 et T3

Il faudra mesurer la tension locative dans le quartier, avant tout investissement. Une méthode simple consiste à consulter les plateformes d’annonces immobilières. Le nombre de vues, la vitesse de location et le niveau des loyers pratiqués pour les T2 et T3 devront être analysés. Vous obtiendrez ainsi une photographie claire de la demande.

Les T2 sont prisés par les jeunes actifs et les internes en médecine à Bourrassol. Cela s'explique par la proximité des CHU et de la faculté de médecine.

Les T3, quant à eux, séduisent des couples ou de petites familles, attirés par le cadre paisible et les équipements scolaires. La rareté des biens bien rénovés confère un avantage compétitif à tout logement refait à neuf.

Réaliser une étude de rentabilité nette

Un achat locatif réussi ne se mesure pas uniquement au prix d’acquisition ou au loyer brut espéré. Il faut absolument intégrer l’ensemble des charges récurrentes et des risques potentiels pour calculer une rentabilité nette réaliste. Parmi les postes à inclure :

• les charges de copropriété (dans les résidences avec ascenseur ou espaces communs)

• la taxe foncière

• la vacance locative (prévoir 1 mois par an dans les simulations pour rester prudent)

• l'assurance propriétaire non occupant (PNO)

• les frais de gestion locative si le bien est confié à une agence

• l'mpôt sur les revenus locatifs, en tenant compte du régime fiscal choisi (micro-foncier, LMNP, réel…)

Un bon investissement à Bourrassol peut afficher une rentabilité nette entre 3,5 % et 5 %. Cela dépendra du niveau de rénovation, de la fiscalité et du financement. Il est conseillé de simuler plusieurs scénarios (optimiste, médian, pessimiste) pour sécuriser son projet.

Miser sur les étages élevés, la vue et les extérieurs

L’emplacement dans l’immeuble joue un rôle important dans la valorisation d’un bien à Bourrassol, comme dans de nombreux quartiers toulousains. Les étages élevés sont largement privilégiés. Surtout s’ils offrent une vue dégagée sur la Garonne ou les toits de Toulouse. Une bonne exposition, une luminosité naturelle importante et un balcon ou une terrasse renforceront l’attractivité du logement.

Ces caractéristiques permettent de :

• augmenter la valeur perçue du bien

• justifier un loyer plus élevé

• réduire le turn-over locatif, car les locataires y restent plus longtemps

• améliorer la liquidité du bien à la revente

Lors de la visite d’un bien, il est donc pertinent de se poser la question : "Le logement dispose-t-il d’un atout différenciant sur le marché ?". Une simple vue sur la Garonne ou un extérieur bien aménagé peut faire toute la différence à Bourrassol.