Acheter une maison en 2026 : tous les pièges à éviter

Malgré l’évolution du marché immobilier dans les grandes villes de France, 2026 peut être une bonne année pour devenir propriétaire. À ce titre, acheter une maison individuelle reste un projet de vie intéressant et réalisable dans l’Hexagone.

Les acquéreurs profitent d’un financement plus accessible via une offre de crédit immobilier, d’annonces de vente encore nombreuses et de démarches relativement souples. Toutefois, vu l’ampleur du projet, plusieurs paramètres entrent en jeu pour mener l’opération dans de bonnes conditions en 2026. Voici donc les pièges à déjouer lors de l’acquisition de votre futur domicile cette année.

Acheter une maison dans la bonne ville

Vous cherchez à acheter une habitation pour en faire votre résidence principale, la mettre en location ou la rénover puis la revendre ? Le premier piège à éviter concerne un mauvais choix de destination. En effet, si vous vous positionnez sur un village au marché moins porteur, votre projet peut devenir peu rentable. De même, viser une ville trop chère est souvent déconseillé, surtout si votre budget est limité.

Dans tous les cas, il est important d’analyser le marché immobilier local avant de décider. En 2026, Nantes et Saint-Denis figurent parmi les emplacements à considérer pour concrétiser votre projet en France.

Située dans l’Ouest, en région Pays de la Loire, la ville de Nantes constitue une adresse intéressante où investir en 2026. Le chef-lieu de la Loire-Atlantique présente un marché animé, porté par une population jeune, des étudiants et des touristes nombreux. C’est aussi une ville dynamique qui attire davantage d’entreprises chaque année, et reste très prisée sur le plan étudiant et touristique.

En 2024, Nantes totalise plus de 333 000 habitants, ce qui la place au sixième rang des villes les plus peuplées de l’Hexagone. Pour une métropole de cette taille, les prix y restent plus raisonnables qu’ailleurs en France. Cette année, une maison dans un quartier nantais coûte 4 143 €/m2. Pour un appartement, le coût moyen au mètre carré est actuellement de 3 375 €/m2 à Nantes.

Par ailleurs, Saint-Denis, commune proche de Paris (Seine-Saint-Denis), est également intéressante pour acheter un bien immobilier cette année. Cette ville de 114 479 habitants, marquée par une population jeune et étudiante, offre un marché encore avantageux en Île-de-France. Les prix y restent plus bas que dans d’autres grandes métropoles du bassin parisien.

En 2026, le mètre carré d’un bien s’achète à 3 573 euros dans un quartier de Saint-Denis. Pour un appartement, le coût moyen au mètre carré dans la localité s’élève à 4 396 euros.

Par ailleurs, entre dynamisme démographique et économique, attractivité urbaine et touristique, et potentiel éducatif, Saint-Denis a de nombreux atouts. Ainsi, s’y installer en résidence principale ou y proposer une location peut constituer un projet intéressant.

Faire l'achat d'une maison en vérifiant ses caractéristiques

Lors de la visite de l'habitation, le grand piège à éviter est le manque d’attention lors de l’évaluation des caractéristiques du bien. Voici les informations essentielles à connaître avant de vous engager en 2026.

Ne pas bien analyser l’environnement où est située le domicile

Vous avez choisi votre destination et trouvé votre quartier ? Vous pouvez maintenant lancer votre recherche. À ce titre, profitez des annonces en exclusivité sur Internet. Pour organiser des visites, récupérez le numéro de l’agence sur le site d’annonces et contactez-la. Dans ce cadre, il est conseillé de visiter plusieurs biens pour sécuriser votre choix.

Lors des visites, il est raisonnable de vous rendre sur place à plusieurs reprises et à des heures différentes. Cela permet d’examiner le quartier, de vous informer sur l’aspect sécuritaire et d’identifier d’éventuelles nuisances.

Pour affiner votre enquête, n’hésitez pas à demander l’avis des voisins. De plus, si vous cherchez votre résidence principale, il est utile de connaître le profil et l’âge des occupants des habitations proches. Est-ce facile de nouer des relations ?

Prenez aussi le temps d’analyser l’accessibilité via les transports en commun. Faites le point sur les arrêts et lignes de bus, les métros, les tramways, etc. Portez également attention à la mobilité douce depuis les axes routiers : trottoirs adaptés à la marche ou au vélo ? Côté voiture, vérifiez s’il existe une place de stationnement à proximité.

Par ailleurs, les commerces et services de proximité sont des critères indispensables. Y a-t-il des boulangeries, pharmacies, restaurants, épiceries, boucheries, un centre commercial, etc., dans le quartier ? Qu’en est-il des écoles et des aires de jeu pour vos enfants ? Enfin, la présence d’un jardin public ou d’un parc proche est un atout supplémentaire.

Ne pas prêter une attention à l’état général du logement

Acheter une maison dans un quartier agréable, animé, proche des transports, d’un jardin public et d’un centre commercial peut être un bon projet. Les critères externes ne suffisent pas pour choisir. Vous devez examiner soigneusement les caractéristiques du bien avant de conclure. Si le bien est neuf, tant mieux : peu d’éléments à contrôler. En revanche, si le bien est ancien, vous devez être vigilant et précis lors de la visite.

Il faut vérifier si la maison est saine en prêtant attention à son état général. Intéressez-vous à la couverture, la toiture et les combles. Observez aussi les fissures dans les murs et les façades.

Cela vaut aussi pour les sols et plafonds de toutes les pièces. La visite doit se faire pièce par pièce : chambres, salon, cloisons et pièces d’eau (cuisine, salle à manger, salle de bains, toilettes). Obtenez un maximum d’informations sur l’installation électrique, la plomberie, l’assainissement, le chauffage et la climatisation, ainsi que la ventilation. À l’extérieur, vérifiez le jardin, la clôture, le garage, la véranda, la piscine, etc.

Délaisser le diagnostic des performances énergétiques de l'habitation

Parmi les caractéristiques à analyser, les performances énergétiques sont particulièrement sensibles. Les informations correspondantes sont fournies par le DPE (Diagnostic de la performance énergétique) du logement.

Il s’agit d’un document obligatoire établi par un diagnostiqueur certifié lors de la mise en vente d’un bien. En principe, le DPE doit être mentionné dans l’annonce. À noter que les logements classés F et G sont considérés comme énergivores et peuvent nécessiter des travaux de rénovation importants.

Au final, connaître l’état général du bien vous aide à anticiper les travaux de remise aux normes et le budget associé.

Bien étudier le choix de la typologie pour l'achat de la maison

Mal définir la typologie du bien recherché est un piège courant quand vous envisagez d’acheter en 2026. Concrètement, choisir un 2 pièces avec une famille de 3 enfants est un projet mal calibré. De même, si vous investissez en locatif, vous devez vous baser sur les besoins des locataires visés dans le quartier.

En France, maisons et appartements sont classés selon leur nombre de pièces. Sont comptés : salon, séjour, salle de jeux, chambres et bureaux ; les pièces d’eau (cuisine, salle de bains, toilettes) sont exclues. Les notations suivantes sont à retenir :
T1 : un bien d’une pièce, à la fois chambre et séjour, avec cuisine, salle de bains et toilette,
T2 : un bien de deux pièces, une chambre et un séjour, avec cuisine, salle de bains et w.c.,
T3 : un bien de trois pièces, deux chambres et un séjour, avec cuisine, salle de bains et w.c.,
T4 : un bien de quatre pièces, trois chambres et un séjour, avec cuisine, salle de bains et w.c.,
T5 : un bien de cinq pièces, quatre chambres et un séjour, avec cuisine, salle de bains et w.c.,
T6 : un bien de six pièces, cinq chambres et un séjour, avec cuisine, salle de bains et w.c.

Outre le nombre de pièces (chambres et séjour), d’autres termes qualifient une maison. On trouve notamment les habitations unifamiliales, prévues pour une seule famille. Elles disposent souvent d’un jardin ou d’une cour arrière et d’un garage.

Techniquement, elles sont implantées sur un terrain isolé et assez large. On les retrouve majoritairement en zone suburbaine ou rurale plutôt qu’en centre-ville. Côté prix, une maison unifamiliale est généralement plus coûteuse que d’autres biens.

La maison de plain-pied, quant à elle, s’achète à un tarif plus bas qu’un logement unifamilial. Cette appellation désigne les logements qui n’ont qu’un seul étage habitable.

Négliger la négociation de son prêt immobilier

Dans le cadre d’un projet en France, les acquéreurs peuvent recourir à un prêt immobilier. À ce titre, une mauvaise négociation de votre crédit est un piège à éviter afin d’obtenir de bonnes conditions.

Comment bien négocier votre prêt immobilier en 2026 ? Cela commence par le choix de la banque à qui adresser votre demande. Vous devez ensuite préparer le rendez-vous en vous renseignant sur les bases d’un emprunt. Prenez le temps de rassembler des informations sur les étapes, les points abordés en entretien, la marge de négociation habituelle, etc.

Pour faciliter l’obtention de l’offre, la solidité de votre dossier est un levier clé. Vous devez vérifier votre taux d’endettement, qui détermine votre capacité d’emprunt. De même, votre reste à vivre compte aussi pour négocier auprès de l’établissement.

Il en va de même pour votre apport personnel et votre gestion bancaire. Vous devez aussi négocier l’assurance emprunteur et les frais de dossier. Enfin, pour mettre toutes les chances de votre côté, l’accompagnement d’un courtier peut être utile.

Oublier de négocier le prix

Lors de l'achat d'une maison, n'oubliez pas de négocier le montant. Maison, appartement ou villa : la négociation est importante car elle peut réduire le coût de votre investissement. Avant d’acheter, visitez plusieurs biens pour comparer les offres du marché dans votre budget.

Analysez les annonces, examinez la surface, le nombre de chambres, l’état des pièces, et informez-vous sur les travaux à prévoir. Consultez également le diagnostic immobilier. Ces éléments vous aideront à argumenter. La négociation peut aussi vous faire économiser pour d’autres projets ou pour les améliorations nécessaires (travaux de rénovation, par exemple).

Ne pas considérer les frais de notaire avant d'acheter une maison

En France, la vente d’une maison ou d’un appartement peut se faire sous seing privé ou par acte authentique. Dans ce second cas, l’intervention d’un notaire est obligatoire. En tant qu’officier public, ce professionnel assure les démarches administratives et la conformité juridique de la vente.

Le notaire rédige et signe le contrat définitif. Autrement dit, il certifie les informations contenues dans l’acte. Il s’assure aussi qu’aucune tierce personne ne viendra contester l’opération. À cette fin, il publie l’acte de vente au service de publicité foncière (ancien service de conservation des hypothèques).

En contrepartie, le notaire perçoit des honoraires versés par l’acheteur. La somme couvre trois postes : les débours, les droits et taxes, et la rémunération du notaire.

En 2026, les honoraires de notaire sont définis comme suit :

• dans l’achat d’un logement ancien : 7% à 8% du prix d’achat,

• dans l’achat d’un logement neuf : 2% à 3% du prix d’achat,

• dans l’achat du terrain nu : environ 7% du prix d’achat.

Comme vous pouvez le constater, ces frais peuvent être importants, surtout dans l’ancien. Les sous-estimer peut donc créer un problème financier, notamment si votre capital est limité.

Sous-estimer l’accompagnement et les conseils d’une agence immobilière

Dès qu’il est question d’achat ou de vente d’un bien en France, le recours à une agence immobilière peut s’imposer. Comment trouver un logement à Nantes alors que vous êtes à Saint-Denis, par exemple, sans consulter les annonces d’une agence locale ?

Il est possible d’acheter de particulier à particulier, ce qui évite les honoraires d’un professionnel. Toutefois, le choix est souvent plus limité, et les risques peuvent être plus élevés.

Une agence offre plusieurs avantages, notamment l’accès à des biens et un meilleur cadrage du tarif. Ce professionnel, grâce à sa connaissance du secteur, suit l’évolution du marché en France et peut estimer plus finement la valeur d’un logement. Une agence peut aussi gérer une partie des démarches administratives liées à l’acquisition en 2026.

Concernant les honoraires d’agence, ils représentent en général 3% à 10% du prix de vente.

Les précautions à prendre lors de l'acquisition d'une maison en 2026 : conclusion !

Acheter une habitation en 2026 offre des opportunités intéressantes. Toutefois, pour éviter les déceptions, vous devez contourner certains pièges. Le choix de la ville ne doit pas être négligé : quand un bien vous plaît, évaluez ses caractéristiques (état, nombre de pièces, configuration, etc.) et renseignez-vous sur son environnement (accès aux services, qualité de vie, etc.).

N’oubliez pas non plus de vérifier la performance énergétique pour éviter les complications. Si vous êtes prêt à vous engager, pensez à négocier le coût pour économiser, même modestement. Enfin, pour un achat plus serein, faites-vous accompagner par un expert : malgré un coût, il peut vous aider à sécuriser l’ensemble des démarches.