Investir dans une location de vacances : quelle rentabilité en 2025 ?

Investir dans une location de vacances en 2025 offre plus de rentabilité par rapport à la location classique. En particulier dans les zones touristiques prisées. Le marché de la location saisonnière poursuit sa croissance tous les ans, grâce à l’essor du tourisme et de la digitalisation des plateformes de réservation.

L’offre de locations de courte durée a bondi de 39 % en 2024 (AirDNA). Cette tendance devrait encore se confirmer cette année dans les zones touristiques à forte demande comme Paris, la Côte d’Azur ou encore les Alpes.

Les rendements locatifs sont bien supérieurs à ceux de la location longue durée. Le taux de rentabilité brute pouvait atteindre 10 à 12 % dans des destinations attractives, contre 4 à 6 % pour une location classique, en 2024 (Meilleurs Agents).

La location de vacances présente aussi des avantages financiers et pratiques. Les loyers sont payés à l’avance. Le risque d’impayés est ainsi limité et le bailleur conserve une grande flexibilité dans la gestion de son bien.

Le statut de meublé de tourisme classé a des avantages fiscaux. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus locatifs dans le cadre du régime micro-BIC.

Cet investissement reste toutefois soumis à une réglementation en constante évolution. Quelles sont les perspectives pour 2025 ? Quelles villes privilégier pour un rendement maximal ? Vous trouverez toutes les réponses pour réussir votre projet dans cet article.

Quelle rentabilité attendre d’une location de vacances en 2025 ?

L’investissement en location saisonnière reste une stratégie prisée par les investisseurs en 2025. Son rendement est supérieur comparé à celui des locations classiques. Plusieurs facteurs influencent toutefois le rendement réel de ce type de placement, comme :

• l’emplacement,

• la saisonnalité,

• la gestion des coûts.

Comparaison avec d'autres types de location

La rentabilité nette d’une location saisonnière varie entre 4 % et 11 %, en 2025. Cela dépend de la localisation, le type de bien et les charges fiscales applicables. Cette performance est plus élevée que celle des autres types de location :

Location nue : rentabilité moyenne de 3,7 %.

Location longue durée meublée : environ 2,6 %.

Le principal avantage de la location saisonnière réside dans son potentiel de revenus locatifs. Un bien loué en courte durée peut générer jusqu’à deux fois plus de revenus qu’une location classique. Surtout dans des zones touristiques attractives comme Paris, Nice ou Biarritz.

Les loyers sont facturés à la nuitée ou à la semaine. Les propriétaires pourront ainsi optimiser leurs gains en périodes de forte affluence.

Cette rentabilité dépend toutefois du taux d’occupation. Celui-ci est par ailleurs influencé par la demande touristique. Les villes à forte attractivité bénéficient d’un remplissage annuel supérieur à 70 %.

Les destinations saisonnières quant à elles, connaissent des fluctuations importantes, avec des périodes creuses à anticiper.

Facteurs influençant la rentabilité d’une location saisonnière

L’emplacement du bien

Un bien situé dans une zone prisée par les touristes (bord de mer, centre-ville dynamique, station de ski) garantit une forte demande. Les prix sont aussi plus élevés. La proximité des transports, commerces et attractions la rend encore plus attrayante.

Le type de bien

Les maisons avec jardin et piscine sont davantage appréciées par les familles et les groupes. Les studios et appartements en centre-ville quant à eux, séduisent les voyageurs d’affaires et les couples.

Les tarifs pratiqués dans la région

Une analyse des prix du marché via des plateformes comme AirDNA ou Inside Airbnb permet d’optimiser les tarifs. La saison et la concurrence seront considérés.

La durée de location et la gestion de la saisonnalité

Optimiser la rentabilité implique d’adapter les périodes de location. Certaines zones peuvent être louées toute l’année (grandes villes, zones de congrès). D’autres nécessitent des stratégies spécifiques pour les saisons basses (tarifs réduits, locations de moyenne durée).

Les charges d’entretien et de gestion

Le ménage entre chaque séjour, les réparations, la fiscalité et les plateformes de réservation (Airbnb, Booking) seront déduits des revenus. Certains propriétaires délèguent la gestion à une conciergerie. Cela réduira leur charge de travail mais aussi la rentabilité nette.

Où et dans quel type de bien investir pour maximiser sa rentabilité ?

L’investissement en location de vacances offre des opportunités variées selon la typologie du bien et son emplacement. Pour une rentabilité maximale, il faudra adapter son choix à la cible locative (touristes, voyageurs d’affaires, familles) et aux spécificités du marché local.

Appartements vs. maisons : quels choix pour quels objectifs ?

Le choix entre un appartement en centre-ville et une maison en périphérie ou en station touristique dépend du type de clientèle visé et du modèle de location souhaité.

Critères	Appartements en centre-ville	Maisons en zones touristiques
Idéal pour	Touristes urbains, voyageurs d’affaires	Familles, groupes, vacanciers longue durée
Emplacement privilégié	Centre-ville, proche des transports et attractions	Bord de mer, montagne, périphérie des grandes villes
Taux de remplissage	Élevé grâce à une demande constante	Variable selon la saison et l’attractivité de la destination
Durée moyenne des séjours	Courte (quelques nuits à une semaine)	Plus longue (une semaine à plusieurs mois)
Tarifs pratiqués	Nuitées plus chères mais sur des séjours courts	Loyer global plus élevé sur une durée prolongée
Benefits	Forte demande toute l’année, facilité de gestion	Revenus plus stables sur des locations longues, surfaces plus grandes
Contraintes	Réglementations strictes (ex. Paris, Lyon), forte concurrence	Saison dépendante, coûts d’entretien plus élevés (grande surface, jardin, piscine)
Rentabilité attendue	Optimisée sur des courts séjours fréquents	Plus élevée en haute saison, mais avec des périodes creuses

 

Les appartements en centre-ville offrent un taux d’occupation élevé tout au long de l’année, en raison de la demande constante de courts séjours. Ils sont adaptés aux voyageurs d’affaires et aux touristes à la recherche de logements pratiques et bien situés. Certaines grandes villes imposent cependant des restrictions légales sur la location de courte durée. Une analyse sera nécessaire avant d’investir.

Les maisons situées en périphérie ou dans des régions touristiques (bord de mer, montagne) captent une clientèle qui recherche un logement spacieux pour des séjours prolongés. Elles offrent des revenus plus stables sur des locations longues bien que la saisonnalité puisse impacter la rentabilité. C'est le cas d'une location saisonnière de trois mois en hiver à la montagne.

Les meilleures villes et régions pour investir en 2025

Grandes villes françaises : dynamisme et demande locative élevée

Paris

La demande est constante, en particulier pour les appartements en hypercentre. Des réglementations strictes limitent toutefois l’exploitation des locations saisonnières.

Lyon, Bordeaux, Marseille

Ce sont des villes en pleine croissance dans lesquelles la demande locative mélange tourisme et séjours professionnels.

Côte d’Azur : rentabilité élevée mais forte saisonnalité

Nice, Cannes, Saint-Tropez

Ce sont des destinations de luxe avec des loyers élevés en haute saison. La demande y est très saisonnière, nécessitant une gestion rigoureuse des tarifs.

Destinations nature : un marché en pleine expansion

Chamonix, Annecy, Biarritz

Ces villes sont en forte demande auprès des touristes à la recherche d’un cadre naturel et d’activités sportives. Elles présentent une double saisonnalité (été/hiver). Cela permet de rentabiliser l’investissement sur une grande partie de l’année.

Investissement à l’étranger : Espagne et Portugal en tête

Barcelone, Lisbonne, Algarve

Les rendements locatifs y souvent supérieurs à 6 % avec une réglementation plus souple qu’en France. La fiscalité locale et les conditions d’achat devront toutefois être étudiées avant d’investir.

Fiscalité et cadre réglementaire en 2025

L’investissement en location de vacances bénéficie d’une fiscalité attractive. En particulier grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et aux avantages liés au classement en meublé de tourisme.

Certaines réglementations locales et nationales imposent cependant des contraintes croissantes, surtout dans les zones tendues. 

Avantages fiscaux : un cadre toujours intéressant

Statut LMNP : un levier fiscal puissant

Il reste l’un des meilleurs régimes fiscaux pour optimiser la rentabilité d’une location saisonnière. En 2025, les principaux avantages sont :

Régime micro-BIC :

Il permet une exonération d’impôt sur les revenus locatifs jusqu’à 77 700 € par an. Un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées sera aussi appliqué.

Régime réel :

Il donne la possibilité de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, etc.). L'amortissement du bien et du mobilier se fera sur plusieurs années. L’imposition sur les revenus locatifs pourra être réduit.

Classement en meublé de tourisme : encore plus d’avantages fiscaux

Un bien classé en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles selon le classement Atout France) permet d’accéder à des dispositions fiscales encore plus avantageuses :

• un abattement fiscal de 71 % sous le régime micro-BIC (contre 50 % pour un LMNP non classé),

• la récupération de la TVA à 20 % sur l’achat du bien (sous conditions),

• la réduction de la taxe d’habitation, voire l'exonération dans certaines communes.

Exonération de taxe foncière : un coup de pouce dans certaines communes

Certaines municipalités souhaitent encourager la location saisonnière. Elles proposent une exonération temporaire de taxe foncière. Cet avantage est souvent mis en place dans les stations touristiques et les villes en quête d’attractivité.

 Réglementations et nouvelles contraintes en 2025

La fiscalité reste avantageuse mais la réglementation des locations saisonnières en 2025 continue de se durcir. Les grandes villes dans lesquelles la tension locative est forte sont les principales concernées.

Limitation du nombre de jours de location

Les locations saisonnières sont limitées à 120 jours par an pour une résidence principale, dans certaines métropoles comme Paris, Bordeaux et Lyon. Il y a toutefois une dérogation spécifique pour le meublé de tourisme classé.

Les municipalités renforcent aussi les contrôles et les sanctions en cas de non-respect.

Interdiction des passoires thermiques en location saisonnière

Les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) seront interdits à la location, y compris en saisonnier dès janvier 2025. Cette mesure a pour objectif de lutter contre les passoires énergétiques. Elle incite aussi les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation pour améliorer l'efficacité énergétique de leurs biens.

Obligation de déclaration et d’autorisation préalable

Certaines villes exigent une déclaration en mairie avant de mettre un bien en location saisonnière. Un changement d’usage (transformation d’un logement en meublé touristique) peut être soumis à autorisation administrative, dans les zones tendues.

Hausse des taxes sur les locations saisonnières

Plusieurs communes ont instauré une taxe de séjour plus élevée pour les locations saisonnières face à l’explosion des plateformes comme Airbnb et Booking. Cette taxe, répercutée sur les voyageurs, peut varier de 1 à 5 € par nuit et par personne selon la ville et le type d’hébergement.

Comment optimiser son investissement locatif saisonnier ?

Investir dans une location saisonnière peut être très rentable, mais encore faut-il en optimiser la performance. La rentabilité d’un bien dépend de plusieurs facteurs, comme l’emplacement, la gestion et la stratégie de tarification.

Voici les meilleures pratiques pour booster vos revenus locatifs et diminuer les périodes de vacance locative.

Maximiser la rentabilité : les leviers essentiels

Bien choisir l’emplacement en fonction de la demande saisonnière

Le choix de la localisation assurera un taux d’occupation élevé et des loyers compétitifs. Quelques critères à prendre en compte :

Destinations très touristiques : Paris, Nice, Cannes, Annecy, Chamonix, Biarritz.

Villes avec une demande mixte (tourisme + affaires) : Lyon, Bordeaux, Marseille.

Proximité des commodités : transports, restaurants, plages ou pistes de ski.

Régions avec une saisonnalité forte mais maîtrisable : la Côte d’Azur en été, les Alpes en hiver.

Utilisez des outils comme AirDNA ou Inside Airbnb pour analyser la demande locative et fixer des prix optimisés.

Ajouter des services pour augmenter les tarifs

Proposer des prestations complémentaires permet de se différencier et de justifier des tarifs plus élevés. Un ménage professionnel peut être effectué entre chaque réservation. Le petit-déjeuner peut être livré sur place (via un partenariat avec un traiteur).

Une conciergerie pourra répondre aux demandes des locataires 24/7. Des visites guidées, des excursions, des cours de cuisine, etc. sont aussi appréciés.

Une location avec services premium peut facturer jusqu’à 30 % de plus qu’une offre basique.

Soigner l’annonce pour séduire les voyageurs

Votre annonce sur Airbnb, Booking ou Abritel doit être optimisée pour attirer un maximum de réservations. Des photos professionnelles pourront mettre chaque pièce en valeur. Un titre accrocheur avec des mots-clés attractifs comme "Loft design avec vue mer et jacuzzi" captera l'attention des clients ciblés.

Il faudra aussi une description détaillée et engageante. L'ambiance, les équipements, la proximité des attractions seront mis en avant. Il faudra également être réactif aux messages. Un hôte qui répond en moins d’une heure est favorisé par les plateformes.
La gestion des avis est aussi importante. Il faudra encourager les locataires à laisser un commentaire positif après leur séjour.

 Un logement bien noté obtient en moyenne 30 % de réservations en plus sur Airbnb.

Gérer efficacement son bien : automatisation et optimisation

 

Stratégie	Actions	Benefits
Automatiser la gestion avec des outils spécialisés	Utilisation de logiciels de gestion locative : - Guesty : centralisation des réservations et automatisation de la communication. - Hospitable : gestion automatique des messages et des avis clients. - Beyond Pricing : ajustement des tarifs en temps réel selon la demande et la concurrence. - Smarthost : analyse des performances et optimisation des taux d’occupation.	- Gain de temps et réduction des tâches manuelles. - Optimisation des revenus locatifs. - Réduction du taux de vacance et amélioration de la rentabilité.
Faire appel à une conciergerie pour déléguer la gestion	Une agence de conciergerie prend en charge : - Check-in/check-out des locataires. - Entretien et ménage professionnel. - Gestion des réservations et des messages. - Optimisation des tarifs selon la saison.	- Service clé en main pour les propriétaires n’ayant pas le temps de gérer leur bien. - Expérience améliorée pour les locataires (meilleures notes et avis). - Rentabilité potentiellement optimisée malgré un coût de gestion (15 % à 30 % des revenus locatifs).
Adapter sa stratégie de prix selon la saison et la concurrence	- Tarification dynamique : ajustement des prix en haute et basse saison. - Promotions ciblées : réductions stratégiques pour maximiser l’occupation en périodes creuses. - Analyse concurrentielle : observation des prix des biens similaires sur Airbnb et Booking.	- Optimisation des revenus (hausse potentielle de 20 à 30 % par an). - Maximisation du taux d’occupation toute l’année. - Meilleure compétitivité face aux autres locations saisonnières.

Opportunités et défis de la location saisonnière en 2025

L’investissement en location de vacances en 2025 reste attractif. Les rendements supérieurs aux locations classiques, mais cela implique une gestion active et une capacité d’adaptation aux nouvelles contraintes légales.

Les revenus locatifs issus des locations saisonnières peuvent être jusqu’à deux fois supérieurs à ceux d’une location longue durée. Surtout dans les zones à forte affluence touristique.

Il est possible d’atteindre des rentabilités nettes entre 4 % et 11 % selon l’emplacement et le mode de gestion. Pour cela il faudra une tarification dynamique et une occupation optimisée. Cette rentabilité ne s'obtiendra qu’avec une implication rigoureuse. La maintenance devra être régulière, les réservations devront être bien gérées et il faudra s'adapter aux variations saisonnières.

Les grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon sont toujours attractives. La demande locative évolue aussi avec une préférence grandissante pour les destinations rurales et littorales. Des régions comme la Bretagne, la Côte d’Azur, les Alpes et le Pays basque connaissent un essor grâce à une volonté des voyageurs de s’éloigner des centres urbains. De nouvelles opportunités d’investissement hors des marchés saturés et réglementés apparaissent.

L’essor de la location courte durée s’accompagne d’une réglementation de plus en plus stricte dans certaines villes. Plusieurs contraintes sont à anticiper en 2025. Le plafond de nuitées est limité dans certaines zones urbaines comme Paris ou Bordeaux. Il est interdit de louer les biens classés G en performance énergétique.

L'imposition est elle aussi plus stricte sur les revenus locatifs, avec des évolutions possibles du statut LMNP.

L’offre de locations saisonnières ne cesse par ailleurs d’augmenter et crée une concurrence accrue. Il sera indispensable de proposer des services différents, une expérience unique et une gestion efficace pour se démarquer.