Les 4 erreurs à éviter pour votre investissement locatif

Parmi les différents types d’investissement, l’immobilier locatif dispose d’atouts incomparables. D’abord parce que vous pouvez emprunter, donc utiliser le levier bancaire. Ensuite parce qu’en plus de l’éventuelle plus-value lors de la revente, vous disposez de revenus chaque mois avec les loyers. C’est donc un excellent moyen d’investir, mais cela ne veut pas dire que tous les investissements locatifs sont rentables… Revenons sur les erreurs à absolument éviter lors de votre projet.

Erreur n°1 : négliger la situation du bien pour votre investissement

En matière d’immobilier, trois choses sont importantes : la situation, la situation et la situation.

D’abord parce que le premier objectif de votre projet est de trouver un locataire solvable. L’idéal est donc d’investir sur un marché sur lequel la demande locative est forte. Cela vous permettra de choisir un locataire solvable, donc de réduire au maximum le risque de défaut de paiement.

Ensuite parce que même si votre horizon d’investissement est le long-terme, vous aurez probablement la volonté de revendre un jour. Mieux vaut pour vendre que vous trouviez des acheteurs… donc que le marché soit actif. C’est ce que nous appelons l’aspect liquide d’un bien.

Pour ces deux raisons, préférez les grandes villes, et les lieux économiquement attractifs. Surtout ceux qui le resteront dans les dix ou vingt prochaines années. Pour aller plus loin concernant la sélection du lieu, découvrez notre article où investir dans l’immobilier

Erreur n°2 : Sous-évaluer le montant des travaux nécessaires

Le bien qui a retenu votre attention nécessite une rénovation. Cela est une bonne chose a priori, mais sous certaines conditions…

L’intérêt d’acheter un bien à rénover, est multiple. D’abord vous bénéficiez de la déduction des travaux sur vos revenus fonciers futurs, ou sur vos revenus BIC avec une déclaration au réel (choix de régime proposé dans le statut LMNP). Ensuite, les travaux à réaliser vous permettent d’acheter à un meilleur prix, puisque la plupart des acheteurs sont fainéants et préfèrent un bien déjà rénové.

Mais les travaux ne s’improvisent pas. Mal maitrisés, le coût des travaux peut exploser. Certains artisans économisent sur la marchandise en plaçant des matériaux de mauvaise qualité pour augmenter leur marge et si vous n’êtes pas du métier vous risquez une mauvaise surprise. Cela engendre des frais importants à moyen ou long terme, et rendra difficile la location.

Avant d’acheter, faites donc évaluer les travaux par une ou deux sociétés de travaux sérieuses. Idéalement des sociétés qui vous ont été recommandées, et dont vous avez déjà visité des chantiers terminés.

Erreur n°3 : mal définir vos critères d’investissement immobilier

Une erreur fréquente est de ne pas savoir pourquoi on investit. Se lever un matin et se dire « tiens, j’ai envie d’investir dans l’immobilier ». C’est un bon début, mais cela doit vous amener sur des questions qui guideront les objectifs de votre projet.

• Quelles sont mes motivations dans ce projet immobilier ?
• A quel horizon de temps est-ce que je souhaite investir ?
• Quelle somme de mes économies suis-je prêt à mobiliser en tant qu’apport ?
• Préférez-vous un compromis sur le prix, ou sur le cadre du bien (transports et commerces avoisinant, qualité du voisinage…) ?

Ces questions vous apporteront les bonnes réponses : les vôtres. Certains de nos clients choisissent d’investir dans des quartiers en devenir, afin de bénéficier de rendements plus élevés. D’autres qui n’ont pas les mêmes objectifs personnels choisissent un rendement moindre mais dans un quartier plus prestigieux. Le fait de savoir ce que vous cherchez vous permettra de réagir plus vite lorsque la bonne affaire se présente.

Erreur n°4 : la procrastination, erreur fatale dans l’investissement immobilier  

L’immobilier est une affaire de durée. Quand vous possédez de l’immobilier (rentable), le temps travaille pour vous. Plus les années passent, et plus la somme des loyers accumulés augmente. C’est mathématique.

Si vous empruntez pour investir, chaque nouveau loyer vient rembourser une petite part de votre prêt total. C’est donc chaque mois que s’opère un transfert de propriété entre la banque et vous-même.

Utilisez ce facteur temps en investissant dès que possible. Et voici pourquoi. 

Imaginons que vous empruntez sur vingt ans. Chaque année, vous remboursez : 100% du bien / 20 ans = 5%

Chaque année vous devenez propriétaire de 5% du bien acquis grâce au prêt de la banque. Votre patrimoine augmente donc de 5%. Sur quatre ans, cela représente 20%. Sur huit ans 40%.

Imaginons donc que l’immobilier baisse de 10% deux ans après votre achat, comme votre ami Jean-Luc, prophète à ses heures perdues, vous l’a annoncé la semaine dernière. Dans ce cas vous perdez virtuellement (virtuellement, puisque vous n’avez pas revendu) 10% de patrimoine. Mais rappelez-vous que vous avez encaissé des loyers pendant ces deux années, et que cela représente 5% par an, soit 10% de la valeur du bien. La perte que vous auriez en cas de revente a donc été couverte…

Et le calcul fonctionne également pour une baisse de 20% en quatre ans… etc.

Bien sûr ce calcul est simpliste, puisque ne sont pas pris en compte les effets de frottement (fiscalité selon le régime, frais) mais le mécanisme est simple et le développement de votre patrimoine bien réel dans la durée. D’où l’intérêt d’arrêter de repousser et d’avoir peur. Lancez-vous.

Vous avez les cartes en main pour vous lancer. Faites le point sur vos critères, analysez le marché, vérifiez la qualité du bien et investissez. Finissons sur une citation de Marshall Field, éminent entrepreneur américain du 19ème siècle : « Acheter de l’immobilier n’est pas seulement le meilleur moyen, le moyen le plus rapide, le moyen le plus sûr, mais également la seule façon de devenir riche. »