LMNP conditions : les critères et les obligations à remplir !

Les conditions d'éligibilité d'un LMNP varient en fonction du type de bien loué et des recettes locatives générées. La location en meublé non professionnel permet à un investisseur immobilier particulier de profiter de différents avantages économiques et avantages fiscaux à la suite d'un investissement dans une location meublée. Contrairement à un statut de loueur traditionnel, celui du LMNP est moins contraignant. En effet, les démarches à réaliser pour en bénéficier et en profiter sont simplifiées. 

Cependant, sachez que tous les investisseurs immobiliers ne peuvent pas bénéficier du statut LMNP. Pour profiter des avantages que ce statut offre, le respect de certaines conditions et obligations est nécessaire. Très important, ces conditions sont définies par la loi. Mais quelles sont-elles ? 

Pour vous permettre d’en savoir plus sur les conditions LMNP, lisez cet article. Ce guide vous détaille les conditions LMNP à destination des propriétaires, notamment en matière de déclaration du statut et des recettes des locations pour l'impôt sur le revenu. Nous parlerons également des conditions relatives au logement de location meublée et celles relatives aux conditions de revenus. 

Les formalités préalables à savoir avant de prétendre au statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP

Pour bénéficier des avantages octroyés par le statut de LMNP, vous devez vous inscrire auprès d’un Centre de Formalité des Entreprises ou CFE. Cette inscription doit être faite dans les 15 jours après la mise en location de votre bien immobilier. Indispensable, cette inscription est utile pour déclarer le bien auprès du Tribunal de Commerce où il se trouve. Après l'inscription, le bien loué en meublé se verra attribuer un numéro SIRET. 

Quelles sont les conditions à respecter pour qu’un logement puisse bénéficier des avantages de la location meublée non professionnelle ?

Voici les différentes conditions à respecter pour qu'un logement puisse bénéficier des avantages de la location meublée non professionnelle.

Les conditions liées aux meubles et aux équipements

Pour bénéficier des avantages de la location meublée non professionnelle, le bien immobilier doit être meublé en respectant les conditions définies par la réglementation. Les meubles présents dans le logement sont définis par la loi. Le logement doit comporter :

• une literie avec couette ou couverture,
• des volets ou rideaux dans les chambres,
• des plaques de cuisson et four ou four à micro-ondes,
• un réfrigérateur, un congélateur ou un compartiment à congélation d’une température maximale de -6°C,
• une vaisselle en nombre suffisant,
• des ustensiles de cuisine,
• une table, des chaises, des étagères de rangement,
• des luminaires,
• les matériels d’entretien ménager. Grâce à ces meubles, les locataires doivent simplement apporter leurs effets personnels lorsqu’ils occupent le logement, puisque ledit logement est entièrement meublé et équipé.

Les conditions liées à la taille du logement

Outre les conditions liées à l'ameublement et à l'équipement, le logement en LMNP doit aussi respecter les conditions minimales suivantes :

• une superficie de 9 m²

• 2,20 mètres de hauteur minimale sous plafond

• 20 m³ de volume habitable

• des critères de performance énergétique.

L’usage du logement

Pour bénéficier du LMNP, le bien doit être détenu à un usage d’habitation. Cependant, il peut être occupé à titre de résidence principale, de résidence saisonnière ou même de résidence temporaire. Cela signifie qu'il n’est pas nécessaire que le logement soit occupé de façon permanente par un seul et même locataire.

À noter qu'un propriétaire bailleur peut posséder et déclarer plusieurs biens meublés sous le dispositif LMNP.

Quels sont les types de logements qui peuvent être concernés par le LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP, vous ne pouvez pas acquérir tout type de bien. Vous devez investir dans des résidences de services. Mais quelles sont ces résidences de service ? Il en existe 5 établissements différents dont : 

• la résidence de tourisme : comme son nom l'indique, la résidence de tourisme est destinée à accueillir des touristes. En plus d’être équipés, ces logements offrent des services annexes comme l'accueil, le service de restauration, le ménage, les diverses activités.

• la résidence d’affaires : ce type de logement meublé est destiné à accueillir les professionnels qui recherchent un hébergement durant leurs déplacements. Contrairement à un hôtel classique, la résidence d'affaires propose un logement entièrement équipé et indépendant, avec des services additionnels.

• la résidence pour senior : comme son nom l'indique, la résidence pour sénior ou la résidence pour personne âgée accueille une population vieillissante. Elle est destinée à ceux qui ont besoin d’un accompagnement pour faciliter leur quotidien. Elles sont généralement situées près d’établissements de santé.

• la résidence étudiante : ce type de résidence est destiné aux étudiants. Il se trouve habituellement à proximité des écoles d’enseignement supérieur et des transports en commun.

• la résidence médicalisée EHPAD : elle est destinée à une population âgée dépendante, mais qui a des besoins médicaux spécifiques et un accompagnement médical au quotidien.

Contractualiser la location dans une LMNP : est-ce une démarche obligatoire ?

Dans une location meublée non professionnelle, le propriétaire et le locataire doivent signer un contrat de bail. Ce document est très important, car il permet de contractualiser légalement la location. En effet, on peut être considéré comme un loueur meublé non professionnel sans la rédaction de celui-ci.

La rédaction d'un contrat de bail doit respecter les normes. Le contrat de bail doit comporter les informations, les mentions et les clauses obligatoires suivantes pour être conforme et pour être valide auprès de la loi. Parmi ces informations, le contrat de bail doit par exemple renseigner :

• l'identification des deux parties, c'est-à-dire le propriétaire et le locataire (les identités, le contact, l’adresse, etc.),

• la durée prévue pour la location du bien immobilier meublé et la date de mise à disposition du logement,

• la description du logement meublé loué en mentionnant la surface d’habitation,

• la liste claire des meubles et des équipements inclus dans le logement loué en LMNP,

• la description de l’usage du bien loué (une résidence principale par exemple),

• le montant du loyer (à noter qu’il faut mentionner dans le contrat si des conditions de révision annuelle peuvent être envisagées),

• le montant du dépôt de garantie,

• l'énumération des parties communes,

• la liste des différents travaux ayant été effectués depuis la fin de la dernière location.

Bien à savoir : dans un LMNP, vous devez facturer le loyer appliqué en se référant et en se basant sur le prix du marché actuel. Vous ne pouvez pas accorder un avantage indu à un proche ou à une connaissance. Alors, faites attention !

Quelles sont les conditions qui concernent le propriétaire d'un logement meublé non professionnel ?

Pour accéder au statut LMNP, en tant que propriétaire bailleur, vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que professionnel de l’immobilier. Aussi, les recettes annuelles que vous avez générées grâce à votre activité, c'est-à-dire la location meublée, ne doivent pas dépasser les 23 000 euros ou ne doivent pas représenter plus de 50% du revenu global annuel de votre foyer fiscal. Les loyers et les charges comprises sont compris.

Dans le cas où les revenus perçus dépassent ce seuil, c'est le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dont vous pourriez prétendre. Cependant, sachez que le statut de LMNP et le statut de LMP sont totalement différents. Ces deux statuts, même s'ils concernent tous les logements meublés, offrent des conditions fiscales différentes.

Sur quel territoire français peut-on investir en LMNP ?

Contrairement à la loi Pinel, le statut de LMNP est plus vaste. En effet, il peut être appliqué sur tout le territoire français, sans aucun système de zones. Ainsi, vous pourriez donc investir en LMNP partout en France, que ce soit à Paris, à Bordeaux, à Marseille, à Grenoble, à Perpignan, et bien d’autres villes et régions encore. Il suffit que vous respectiez les conditions liées au bien immobilier, au propriétaire. De plus, le LMNP peut être appliqué sur les biens neufs comme sur les biens anciens, qu’ils soient rénovés ou non. 

Est-ce qu’il y a des conditions liées au locataire dans un LMNP ?

Contrairement à certains dispositifs comme la loi Pinel par exemple, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en France n’a pas établi des conditions liées au locataire. Les conditions fixées pour bénéficier des avantages de la location meublée non professionnelle ne concernent que le propriétaire bailleur et le bien loué en LMNP uniquement.

Pour rappel, le propriétaire doit être un particulier et les recettes locatives ne doivent pas dépasser un certain seuil annuel (23 000 euros ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal). Le bien loué doit être meublé et répondre à des critères de décence et d'équipement minimal. Le locataire, quant à lui, doit utiliser le logement comme résidence principale. Cela signifie que les obligations concernent principalement le propriétaire et la nature du logement, plutôt que des conditions spécifiques au locataire.

Qu’en est-il de la fiscalité du LMNP ?

Dans un LMNP, le propriétaire bailleur perçoit des loyers. En percevant des loyers, il doit déclarer ses revenus locatifs. Ces revenus locatifs seront considérés comme des Bénéfices industriels et Commerciaux, et non comme des revenus fonciers.

Le propriétaire doit déclarer ses recettes liées à sa location meublée non professionnelle chaque année.  La déclaration diffère en fonction du régime fiscal choisi. En effet, le propriétaire aura la possibilité de choisir entre plusieurs régimes fiscaux selon sa situation et ses besoins, dont le régime fiscal du micro-BIC, le régime fiscal du réel et la loi Censi-Bouvard. Plus de détails à propos de ces régimes.

Le régime du micro-BIC

Vous pouvez choisir pour le régime micro-Bic si vos recettes sont inférieures à 72 600 euros par an (hors location saisonnière classée). Après un abattement forfaitaire de 50% vous serez fiscalisé selon le barème progressif de l’impôt sur les revenus.

Le régime réel

Le régime réel est obligatoire si vos recettes annuelles sont comprises entre 72 600 euros et 247 000 euros. Dans un régime réel, l'ensemble des recettes annuelles sera déduit de l’intégralité des charges. Ce régime permet l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble (hors prix du terrain).

La loi LMNP Censi-Bouvard

Pour bénéficier des avantages du régime fiscal LMNP Censi-bouvard, vous devez vous engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l’exploitant. La réduction d’impôt est de 11% et dans la limite d’un bien d’une valeur de 300 000 euros sans les taxes. À noter que les résidences de tourisme classées ne sont pas concernées par ce dispositif.

En cas de non-respect des conditions en LMNP, quels sont les risques ?

En cas de non-respect des conditions du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les propriétaires s'exposent à plusieurs risques significatifs. 

Perdre les avantages fiscaux associés au LMNP

Si les propriétaires ne respectent pas les conditions associées au LMNP, ils peuvent perdre les avantages fiscaux associés au LMNP, comme :

- l'abattement forfaitaire du régime micro-BIC

- les déductions du régime réel.

Cela pourrait entraîner une requalification en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), soumettant le propriétaire à une fiscalité LMNP plus lourde et à des obligations administratives accrues.

Payer des pénalités financières, des amendes et perdre de l’argent

Le propriétaire pourrait être contraint de rembourser les avantages fiscaux indûment perçus, accompagnés d'intérêts de retard. Les amendes peuvent également s'appliquer pour non-respect des obligations de déclaration et de tenue des registres.

Créer des litiges avec les locataires

Le non-respect des critères de décence et d'ameublement du logement peut entraîner des litiges avec les locataires. Les locataires peuvent exiger des réparations ou des compensations. Des sanctions administratives peuvent être imposées par les autorités locales. Cela peut nuire à la réputation du propriétaire en plus de compliquer la location future des biens.

Déclencher des contrôles fiscaux

Le non-respect des obligations de déclaration des revenus locatifs peut déclencher des contrôles fiscaux. Les propriétaires risquent des redressements fiscaux. Ce qui augmente leurs coûts et crée des tracas administratifs. 

Ainsi, nous vous conseillons de respecter les conditions du LMNP pour éviter ces conséquences financières, juridiques et administratives.

Tableau récapitulatif des conditions LMNP

Critère	Description
Revenus Locatifs	Les revenus annuels issus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Activité Principale	Le LMNP ne doit pas constituer l'activité principale du loueur.
Type de Bien	Le bien loué doit être meublé, c'est-à-dire équipé de manière suffisante pour permettre au locataire d'y vivre convenablement (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.).
Déclaration d'Activité	Le propriétaire doit déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel au greffe du tribunal de commerce ou au Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
Numéro SIRET	L'obtention d'un numéro SIRET est nécessaire pour le loueur.
Régime Fiscal	Possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou le régime réel (déduction des charges réelles liées à la location).
Amortissement	Sous le régime réel, possibilité d'amortir le bien (hors terrain) et le mobilier sur une période de temps (généralement de 5 à 10 ans pour le mobilier et de 20 à 30 ans pour le bien).
Charges Déductibles	Les charges déductibles sous le régime réel incluent les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les assurances, les dépenses de réparation et d'entretien, et les amortissements.
Exonération de TVA	La location meublée est exonérée de TVA, sauf pour les prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle).
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)	Les LMNP doivent payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Plus-Value	En cas de vente, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention au-delà de 22 ans (exonération totale après 30 ans).

LMNP conditions : ce qu'il faut retenir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages économiques et fiscaux intéressants pour les investisseurs dans la location meublée. Cependant, pour en bénéficier, il est essentiel de respecter plusieurs conditions définies par la loi. Ces conditions concernent principalement le propriétaire, le bien loué et les obligations fiscales. Les logements doivent être meublés selon des critères précis et utilisés comme résidence principale par les locataires. Les revenus locatifs doivent être déclarés sous le régime approprié. Des plafonds de recettes vont s'y appliquer. En respectant ces règles, les investisseurs peuvent optimiser leur rentabilité tout en restant conformes aux exigences légales.