Immeuble de rapport Île de France

L’investissement dans un immeuble de rapport vous offre l’opportunité de développer votre patrimoine immobilier de manière spectaculaire, à la condition de respecter les règles de base et d’être pleinement conscient des avantages, comme des inconvénients. L’emplacement étant crucial dans l’investissement immobilier, nous nous intéressons ici à l’immeuble de rapport ville de Paris et Île de France. 

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport, ou immeuble locatif, concerne un bâtiment composé de plusieurs logements, dont vous allez devenir seul propriétaire. Il peut également être occupé au rez-de-chaussée par un local commercial. 

Ce type de placement représente un Graal pour tout entrepreneur immobilier qui souhaite se constituer un patrimoine conséquent, car vous gagnez un temps précieux à plusieurs titres. Nous avons déjà évoqué dans le détail la forme que doit prendre votre investissement, en nom propre ou en SCI, et comment financer ce projet dans notre article consacré à l’immeuble de rapport. Nous vous invitons donc à le lire et nous allons ici davantage nous concentrer sur les avantages et inconvénients que constitue l’immeuble de rapport. 

Ce qu’il faut retenir, c’est que l’immeuble de rapport Île de France vous permet d’investir à grande échelle pour créer rapidement un formidable patrimoine. Vous faites travailler au maximum votre capacité d'endettement, tout en économisant un temps phénoménal. Vous optimisez ainsi la rentabilité de votre investissement immobilier, grâce à l’amortissement de votre crédit par le cash-flow généré, ainsi que par la plus-value lors de la vente. 

Si la rentabilité est la même pour un logement que pour plusieurs, le pourcentage portant sur une plus grosse somme permet de démultiplier vos gains. Selon Les Échos, investir dans un immeuble de rapport engendre de 8 à 12 % de rendement.

Pourquoi choisir un immeuble de rapport Île de France ?

La situation géographique est capitale pour la réussite d’un investissement immobilier en l’Île de France offre de magnifiques opportunités. Son rendement locatif est unique en France, à la condition bien sûr, de sélectionner scrupuleusement le lieu de votre immeuble de rapport. 

La région parisienne représente un pôle diversifié et dynamique. Elle représente le premier bassin d’emplois national et se trouve à un carrefour international de premier plan. La croissance démographique y est importante, comme le prouvent les chiffres de l’INSEE, et elle ne cesse d’attirer de nombreux investisseurs venus de toute la France, mais aussi du monde entier. Des villes comme Bordeaux, Marseille, Lyon, Bruxelles ou Londres ne sont qu’à quelques heures de TGV, ce qui favorise encore l’effervescence de la capitale et de sa périphérie. Orly et Roissy complètent l’offre internationale en assurant le trafic longue distance. 

Les habitants de la région ont besoin de se loger de façon pérenne, mais il faut aussi compter avec les étudiants français ou étrangers, les expatriés, les travailleurs étrangers présents régulièrement, mais ponctuellement, etc. Cela signifie que vous disposez du plus grand nombre d’options : vous pouvez préférer la location en nu ou en meublé, les petites ou grandes surfaces, les logements pour petits ou gros budgets, etc. Aucune région de France ne vous offre un tel choix. 

Le choix de votre investissement dépend de divers facteurs qui vont en influencer le prix. Pour la ville de Paris, comme pour l’Île de France, les appartements n’ont pas la même valeur selon qu’ils sont situés au centre d’une ville ou plus excentrés. La proximité des commerces et réseaux de transports en commun est capitale. Si vos appartements ou votre maison sont à quelques minutes d’un métro ou d’un RER, leur prix sera supérieur à un projet éloigné du centre de la ville, à plusieurs minutes d’un réseau de bus. La durée que passent les Franciliens dans les transports est déjà longue et la proximité représente un atout considérable. 

Vous devez ensuite prendre en compte la surface et la configuration du logement : étage, nombre de pièces et de chambres, maison avec jardin, nombres d’appartements dans l’immeuble, etc. 

Ces éléments comptent pour le prix d’achat, mais aussi au moment de la vente. Pour vous donner des idées de prix, vous pouvez consulter les annonces des agences immobilières de Paris et Île de France. Si vous étudiez une sélection représentative d’une agence, comprenant des biens qui correspondent à votre budget, vous aurez déjà une meilleure visibilité. 

Il découle de tous ces atouts une hausse constante de la rentabilité des investissements immobiliers. Vous pouvez retrouver tous les détails concernant l’investissement locatif en Île de France dans cet article complet. 

Les avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport Île de France

Grâce aux éléments qui vont suivre, vous pourrez juger si l’investissement dans un immeuble de rapport Île de France vous correspond et quel est le type de bâtiment vers lequel vous devriez vous tourner, afin de bien calibrer votre opération.

• Le gain de temps

Avec un immeuble de rapport, vous achetez plusieurs logements en une seule opération. Le processus est le même que pour un appartement unique, mais vous accélérez considérablement votre rythme d’investissement. Si vous souhaitez acquérir un patrimoine conséquent, il est logique de grouper vos achats pour multiplier les lots. 

Vous investissez davantage, mais vos revenus sont démultipliés.

• L’achat « en gros »

L’achat « en gros » est toujours plus intéressant. C’est valable dans l’immobilier, comme dans les autres secteurs activité. L’achat de lots groupés vous offre généralement davantage de rentabilité que l’achat à l’unité. Cependant, l’immobilier étant basé sur l’offre et la demande, ce principe n’est parfois pas valable pour certains emplacements. Si vous vous trouvez dans une zone où l’achat des immeubles de rapport est très prisé, vous allez vous retrouver en face de concurrents sérieux. En revanche, si vous évoluez sur un marché où les acquéreurs préfèrent acheter à l’unité, en arrivant avec un gros apport, vous aurez plus de facilité à rafler la mise. 

L’avantage de l’Île de France est que vous pouvez cibler des zones qui sont avantageuses pour votre stratégie. En effet, sur ce territoire très réduit en superficie, vous avez accès à toutes les configurations. L’offre et la demande que vous trouvez à Paris, n’est pas la même qu’à Saint-Denis, Versailles, Aubervilliers, Villejuif, etc.

D’autre part, lorsque vous devez rénover votre immeuble, vous proposez un marché plus important. Vous disposez ainsi d’une force de négociation qui vous permet de demander un prix de gros aux artisans que vous allez faire travailler.

• La pleine propriété

Vous vous rêvez propriétaire ? Vous ne pouvez qu’être comblé avec un immeuble de rapport, car vous obtenez la pleine propriété. Vous avez les mains libres pour prendre toutes les décisions qui s’imposent et aucun syndic ne peut interférer. 

Lorsque vous êtes copropriétaire, vous ne possédez que des tantièmes de l’immeuble. Ils déterminent le poids de votre avis dans la prise de décision et vous devez vous plier aux dictats de la majorité. S’il n’est pas temps pour vous d’investir (dans la rénovation du toit par exemple), la copropriété peut cependant vous l’imposer, ce qui n’est pas le cas dans l’immeuble de rapport.  

En contrepartie, il vous revient de prendre en charge la gestion de l’immeuble et des parties communes, mais vous êtes seul maître à bord et personne ne peut vous imposer le calendrier. Vous économisez les charges liées au syndic, mais les frais d’entretien vous reviennent. 

• L’allègement des formalités administratives

Le poids des formalités administratives en France est colossal. Cette lourdeur engendre une inertie qui va même jusqu’à ralentir notre économie, car nombreux sont les petits investisseurs novices qui renoncent, effrayés par la complexité et le temps perdu en paperasserie. 

Toutes ces démarches, extrêmement chronophages, demandent beaucoup d’énergie. Pour acheter un appartement, vous devez passer du temps à la banque, ainsi que chez le notaire. Les actes de propriété sont conçus pour vous protéger en tant que propriétaire, mais l’imagination de l’administration française pour complexifier sans fin les tracasseries bureaucratiques est prodigieuse. 

Avec un immeuble de rapport, il suffit d’un seul montage financier signé avec la banque et un seul acte de propriété notarié. Vous produisez le même effort pour concevoir une offre de prêt pour un studio ou un parking, que pour un seul immeuble contenant plusieurs logements. Le gain de temps est considérable et vous gagnez en qualité de vie. 

• La sécurisation de votre investissement

Investir dans un immeuble de rapport vous permet de sécuriser votre investissement en divisant les risques. Tout est mis en œuvre pour que la mécanique remboursement du prêt / encaissement des loyers fonctionne, mais nul n’est à l’abri d’une poussière qui vient provisoirement gripper la machine. 

Il se peut que vous ayez une vacance entre deux locataires ou que vous soyez victime d’un occupant qui n’est pas toujours bon payeur. Si vous subissez ce type de contretemps, encaisser les autres loyers vous permet d’en amortir le choc, tandis qu’avec un lot unique, vous ne disposez d’aucune marge de manœuvre.

Les réserves quant à l’investissement dans un immeuble de rapport Île de France

Plutôt que de parler d’inconvénients, il est plus juste d’évoquer des réserves. En effet, il ne s’agit pas à proprement parler d’obstacles qui pourraient vous dissuader d’investir dans un immeuble de rapport en Île de France, mais il s’agit d’éléments que vous devez prendre en compte dès le départ de votre opération. Si vous êtes conscient de ces réserves, vous pouvez sereinement vous lancer. 

1- La liquidité du bien

Le jour où vous décidez de revendre votre bien, vous devez être conscient que vous vous coupez d’une partie des acheteurs potentiels, les personnes qui souhaitent devenir propriétaire/locataire. En effet, l’acquisition d’un immeuble de rapport n’est pas destinée à des personnes qui souhaitent vivre dans le logement. Il n’arrive qu’exceptionnellement qu’un seul acquéreur décide d’acheter pour lui seul un immeuble.

Vos acquéreurs potentiels sont des gens comme vous, des investisseurs. À partir du moment où votre immeuble est situé dans une zone dense et active, comme l’Île de France, ce point ne soulève aucun problème et vous trouverez un acquéreur, dans un délai raisonnable. 

2- L’entretien de l’immeuble

Vous voilà propriétaire d’un immeuble entier : cela implique des droits, mais aussi des devoirs. Le devoir le plus important concerne l’entretien du bâtiment et vous ne devez pas prendre cet élément à la légère. 

Les travaux ne doivent pas être considérés comme des dépenses inutiles que vous allez sans cesse repousser. Au contraire, vous avez tout intérêt à posséder un immeuble dans le meilleur état possible. 

• Il s’agit de votre patrimoine et vous devez en prendre soin. 

• Les dépenses sont toujours plus importantes si vous attendez trop longtemps, que si vous réparez et rénovez au fur et à mesure. 

• Un immeuble entretenu résiste mieux au temps et perd moins de valeur.

• Vous pouvez exiger des loyers plus intéressants. 

• En laissant se dégrader les lieux qui peuvent devenir insalubres, vous vous exposez à des accidents et des poursuites judiciaires. 

• Vous obtiendrez un meilleur prix lors de la revente. 

L’entretien qui vous revient est la contrepartie au fait de ne pas avoir de copropriétaires. Cela vous oblige à raisonner différemment. Vous avez souvent intérêt à opérer une rénovation générale au moment de l’acquisition. Vous partez dans ce cas sur des bases saines, avec des locataires à qui vous pouvez demander des loyers qui correspondent à une réelle qualité de vie. D’autre part, vous intégrez les travaux réalisés au départ dans votre emprunt, afin d’utiliser au maximum l’effet de levier de l’argent de la dette. Vous aurez par la suite moins de frais et moins de gestion. 

3 – Le choix du régime fiscal de détention

Le choix du régime fiscal de détention de votre immeuble n’est pas un inconvénient, mais un paramètre à prendre en compte pour optimiser votre opération. N’hésitez pas à vous faire aider par des professionnels qui vous conseilleront sur la structure idéale, en fonction de votre situation personnelle. 

Votre patrimoine va être démultiplié et vous devez être avisé pour que son imposition soit moindre. Vous aurez le choix entre rester en nom propre, créer une SCI à l’IR ou à l’IS, ainsi que d’autres types de société comme la SAS ou la SARL. C’est souvent la SCI qui est choisie. 

Vous trouverez dans cette vidéo tous les avantages de choisir une SCI. 

4 – L’état de location de l’immeuble

Vous trouvez sur le marché des immeubles de rapport déjà loués ou partiellement loués, ou des immeubles vides. Acquérir un immeuble déjà loué n’est pas un inconvénient à la condition de vérifier la qualité des locataires. Vous devez exiger des preuves qui attestent qu’ils ont été sélectionnés scrupuleusement et que le paiement des loyers ne pose aucun problème.

Il est important que le propriétaire bailleur entretienne de bonnes relations avec ses locataires. À cette fin, il vous est recommandé d’aller enquêter vous-même sur le terrain. Lorsqu’un immeuble est en vente, il arrive souvent que les travaux d’entretien réclamés par les locataires aient été repoussés. Si les personnes que vous interrogez vous font part de griefs à ce sujet, vous savez que vous avez tout intérêt à procéder à ces rénovations, afin de débuter votre relation de façon apaisée. 

5 – Le bail de location en nu ou meublé

Si votre objectif est de louer en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), un immeuble loué en vide n’est pas un obstacle, mais vous allez devoir négocier avec vos locataires, ce qui passe par une transaction financière. Cette démarche peut être importante pour effectuer des économies conséquentes sur vos impôts.

Pour passer d’un bail nu à un bail meublé, vous pouvez proposer de racheter au locataire les meubles qu’il a achetés. Pour l’inciter à accepter, vous pouvez ajouter un geste commercial, en lui offrant par exemple un mois de loyer. 

Les 5 erreurs à ne surtout pas commettre lors de l’achat d’un immeuble de rapport

Vous avez pu constater les avantages colossaux de l’investissement dans un immeuble de rapport et apprécier les points à ne pas négliger. Si vous vous sentez désormais prêt à passer à l’action, voici quelques conseils pour éviter les erreurs classiques des investisseurs novices. 

1 – La division du bâtiment

Si vous achetez un bâtiment déjà divisé et loué, vous n’avez pas à vous poser de questions. En revanche, si vous envisagez de revoir la division des lots, ne foncez pas tête baissée sans prendre en compte un élément décisif : les emplacements de parking. 

Loin d’être anecdotiques, les disponibilités des places de parking sont cruciales pour la viabilité d’un investissement dans un immeuble de rapport. La création de logements est presque toujours assortie à un nombre de places et vous n’êtes pas le décisionnaire. Vous devez vous renseigner auprès de la mairie et, en fonction de son PLU, vous saurez quelles sont vos obligations. 

Une fois que vous aurez cette information, vous pourrez déterminer la façon dont vous allez diviser votre immeuble. 

2 – Les compteurs EDF

La présence des compteurs EDF est liée à la première condition. Chaque locataire doit posséder son propre compteur EDF. Vous ne devez pas vous lancer dans des travaux avant de connaître précisément le nombre de compteurs. 

Ce facteur, en relation avec le nombre de places de parking, conditionne le nombre de lots que vous êtes en droit de créer. Une fois que vos travaux sont terminés, la mairie vous fournira les attestations nécessaires pour qu’EDF viennent raccorder vos logements au réseau. 

3 – L’emplacement de l’immeuble

L’emplacement de l’immeuble est capital pour la réussite de votre investissement. Il est hors de question d’investir dans une zone qui se désertifie et dont la démographie baisse. Cet écueil n’existe pas en Île France où la population ne cesse de se densifier, d’autant qu’il s’agit du premier bassin économique de France. Cependant, d’autres critères sont à prendre en compte pour cette région. 

L’Île de France regroupe des départements dont la qualité de vie n’est absolument pas comparable. La vie n’est pas la même dans l’Essonne qu’en Seine Saint Denis, dans le VIe arrondissement de Paris, que dans le XXe.

Vous devez impérativement étudier l’environnement dans lequel se trouve l’immeuble que vous avez en ligne de mire. Vous devez tenir compte des zones de non droit dans lesquelles vous n’allez bien sûr pas investir, mais dont la situation importe. De nombreux banlieusards travaillent à Paris. Si le trajet entre leur lieu de résidence et la capitale passe par une zone de totale insécurité, que ce soit en transports en commun ou en voiture, vous aurez de grandes difficultés à trouver des locataires, même si les logements que vous proposez sont de qualité et dans une zone agréable à vivre. 

Allez sur place, testez les transports en commun et la route en voiture et observez attentivement l’environnement pour vous assurer que la zone que vous choisissez est attractive, ce qui est déterminant pour trouver des locataires. 

4 – Le calcul du loyer

Le montant du loyer est essentiel pour faire fonctionner votre montage financier, puisqu’il vous sert à rembourser votre crédit. Vous devez impérativement évaluer le prix que vous pouvez demander, même si votre immeuble est déjà loué. En effet, si le loyer actuel est sous-évalué, vous n’aurez pas la possibilité de le remettre à niveau, car la loi vous en empêche. Au contraire, s’il est surévalué, en cas de changement de locataire, vous aurez toutes les peines du monde à le relouer à ce tarif et vous allez devoir baisser le loyer. Dans ce second cas, il existe de fortes chances que votre locataire vous quitte rapidement, car il ne va pas s’éterniser dans un logement qui lui coûte plus cher que ce qu’il devrait. 

Si votre immeuble n’est pas loué, vous pouvez évaluer le loyer en vous basant sur le marché local et en tenant compte de toutes les spécificités de vos logements. Cependant, pour vous éviter toute déconvenue, vous avez le moyen de vérifier vos calculs en publiant une fausse petite annonce, assortie de quelques photos.

Vous n’avez plus qu’à attendre que votre téléphone sonne. Si ce n’est pas le cas, c’est que vous avez pêché par optimisme et que votre montage financier n’est pas réaliste. Pour que votre estimation paraisse juste, vous devez recevoir quelques appels par jour, un seul ne suffit pas. Si votre téléphone sonne sans discontinuer, vous aurez la bonne surprise de pouvoir augmenter le montant du loyer que vous aviez prévu !

5 – La taxe foncière

La taxe foncière est un élément clef de votre rentabilité. Elle dépend d’un endroit à l’autre, dans des proportions parfois pour le moins surprenantes. Au sein d’une même région, en Île de France en l’occurrence, mais aussi au sein d’un même département, d’une commune à l’autre, vous trouverez des taxes foncières radicalement différentes. 

La moyenne doit environ correspondre à un mois de loyer. C’est loin d’être toujours le cas, et surtout, les écarts spectaculaires ne sont pas justifiés. Ils ne dépendent pas directement de la qualité de l’emplacement et des aménagements du territoire, mais ils sont le fruit de la politique - depuis des années, voire des décennies - de la commune sur laquelle se situe l’immeuble de rapport. 

Dans le cas où votre immeuble est occupé en partie par un local commercial, généralement au rez-de-chaussée, vous avez la possibilité de reporter la taxe foncière sur le preneur à bail – le commerçant – au pro rata de la surface occupée, ce qui réduit vos frais. 

Vous avez désormais toutes les cartes en main pour orienter votre décision d’investir dans un immeuble de rapport Île de France. Vous pouvez voir une application concrète de ce type d’opération avec Mickael Zonta qui vous invite à le suivre sur une toute nouvelle acquisition pour l’un de ses fidèles clients à Montereau en Île de France, dans le département de Seine-et-Marne.